損が少ないマンション購入

マンションPER2012ランキングが発表されました

東京カンテイさんが毎年発表しているマンションPERが今年も発表されました
今年の首都圏平均は23.83でした。昨年に比べてわずかに悪化傾向のようです。
当ブログの守備範囲でいいますと、前年16位だった有楽町線辰巳駅が首都圏第9位にランクアップしました!一方、2011年首都圏3位だった有明テニスの森はランク外となりました。

ニュースリリースを見ますと、辰巳のPERは17.54となっています。
その計算根拠は、新築マンション単価70平米換算で4,133万円・賃料相場196,377円となっていました。
ん?となると坪単価195万円で計算されていることになりますね。辰巳駅が最寄りのマンションは6つくらいありますが、坪単価平均は220万円くらいになると思います。。。

ということで、東京カンテイさんに直接twitterで伺いました。

@tokyo_kantei
東京カンテイ
市場調査部
マンションPER①首都圏平均は23.83で、昨年から0.08P悪化しましたが概ね横ばいです。平均価格は4,749万円、月額賃料は16.7万円でした(70㎡換算)。最もPERが低かったのは明治神宮前の14.66でした。定借物件のバイアスです。http://t.co/Pb8YZQsU
@tokyo_of_tokyo
のらえもん
@tokyo_kantei ウチの近くの辰巳駅は多少バイアスかかってるなぁと思いました。辰巳新築分譲価格は坪195万円で計算されていますが、戸数多い近隣新築タワマンは坪230前後で15%ほど乖離があります。一方、賃貸相場は辰巳の隣東雲キャナルが色濃く反映されており、月20万弱。
@tokyo_of_tokyo
のらえもん
@tokyo_kantei よって辰巳の高PERは、辰巳地区中層新築マンションが駅の見かけ坪単価を下げ、東雲地区高層既存マンションが賃料相場を上げている構図です。実際は、辰巳地区は東雲に比べ賃料が下がりますので辰巳駅平均PERは20強くらいというのが、なんとなく私の相場観です。
@tokyo_of_tokyo
のらえもん
それはもちろん承知してます(^_^;) RT @haruboo0 @tokyo_kantei PBRでも感じましたけど、ランキングで上位下位ともトップクラスに入るような駅は必ずなんらかの特殊要因の影響を受けてますよね。”駅”単位で番付けするなら機械的にやるしか
@tokyo_of_tokyo
のらえもん
プラウドタワー東雲に行った時、「辰巳駅は東京でも収益性高いですよ」と、カンテイさんのコピー見せて強調されたので、つい。 RT @haruboo0 @tokyo_kantei PBRでも感じましたけど、ランキングで上位下位ともトップクラスに入るような駅は必ずなんらかの特殊要因の影響
@tokyo_kantei
東京カンテイ
市場調査部
デベさんは良い数値は積極的に取り上げて悪い数値は見ないようにしていますから(笑)それはそれで現場の営業トークとして割り引いて下さい。RT @haruboo0 @tokyo_kantei プラウドタワー東雲に行った時、「辰巳駅は東京でも収益性高いですよ」と、カンテイさんのコピー
@tokyo_of_tokyo
のらえもん
その時はまだ相場観が無くてそうかぁと素直に思いました。新築マンションはリピーター率が極端に低いのでどうしても売り手有利の情報非対称がありますねー RT @tokyo_kantei デベさんは良い数値は積極的に取り上げて悪い数値は見ないようにしていますから(笑)
@tokyo_kantei
東京カンテイ
市場調査部
特定の駅を最寄とするマンションを抽出し(駅重複なし)、専有面積30㎡未満の住戸を除外して算出しています。実感値はのらえもんさんのご指摘の通りかと思いますが、条件を可能な限り揃えて駅別に一律比較することを主眼としています。RT @haruboo0 @Tokyo_of_Tokyo
@tokyo_of_tokyo
のらえもん
なるほど理解しました。辰巳駅の場合、クレヴィア辰巳の坪単価と一致します。一律である程度のスレッシュホールド値を設けないと算出不可能になってしまいますよね RT @tokyo_kantei 特定の駅を最寄とするマンションを抽出し(駅重複なし)、専有面積30㎡未満の住戸を除外して算出
@tokyo_of_tokyo
のらえもん
辰巳地区の分譲MS70平米前後だとだいたい月16-19くらい、東雲地区だと月20-くらいでしょうか。駅遠の方が高い珍しい地区です RT @haruboo0 @tokyo_kantei 実際にYafoo不動産で今でているファミリー用賃貸100箇所ほどを見るとそうでもないようですよ

ということで、マンションPERの前提条件は、「特定の駅を最寄とするマンションを抽出している(駅重複なし)」ということでした。辰巳の駅勢圏は、辰巳地区のみということになるのでしょう。東雲地区は東雲駅と駅重複しますからね。
いずれsuumo新築マンション等でもこのPERを基にした駅マップ等発表があると思いますが、基本的にはあのマップを絶対視せず(PERが良い駅のマンションすべてが同じわけではない)、実際の購入検討時には、営業さんに想定賃料を聞いたほうが良いでしょう。

もちろん、全体傾向を見る上でこんなに便利なデータはありません。

ところで、マンションPER2012でわかるデータの簡潔なまとめをどろんさん(@dondondon333)がツイートしてくれました。

@dondondon333
どろん
@tokyo_kantei @Tokyo_of_Tokyo @haruboo0 首都圏で収益性のあるマンション購入のポイント ①最寄駅15分以内 ②15回建て以上 ③300世帯以上 この3点を総合すると、都心部の駅近大型タワーマンションがよさそうですね。加えて④築浅の中古
@tokyo_kantei
東京カンテイ
市場調査部
実需のマンション購入でも自分のお金を使う=投資と考えて高利回りの中古を選択するのが基本的には理に敵っていますが、実需なので残存価値を考慮して築浅中古というのは非常に合理的な選択肢だと思います。RT @dondondon333 @Tokyo_of_Tokyo @haruboo0

最寄り駅への交通手段がバス便となると、極端に収益性が落ちるようですが、賃貸基準で考えますと最寄り駅徒歩15分までとなりました。もっとも、もう一つの指標PBR(10年前の新築マンションと現時点の中古マンションの比率)は駅に近いほどスコアがよくなります。転売を考えているのであれば最寄り駅に近いほうがいいでしょう。

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