損が少ないマンション購入

三井不動産の価格設定とタワマン高層階のメリットについて真剣に考えた(追記有)

先日Twitterで@qol_qolさんが紹介されていた三井不動産の震災後の値付け変化について、記事を改めてきちんと読んでみました。

震災が価格設定を劇的に変える 三井不レジ「パークシティ武蔵小杉」

この武蔵小杉のタワーマンションは1フロアの価格差が坪当たり0.6万円しかないそうです。
最上階と一番下の住戸の坪単価差は20万円。
階が高くなる毎に10万〜20万円刻みで上がっていく価格表のイメージでしょうか。


画像出典:パークシティ武蔵小杉 ザ グランドウイングタワー公式Webページより

これを記事では「驚き」と表現されていますが、震災後発の湾岸タワーマンションとなったプラウドタワー東雲の価格表を見れば、既に同じ現象が既に起こっていました(野村不動産の賃料査定は高層階プラス係数が高いため、上階になるほどPER的にお得に見えた)。

上下階の価格差縮小は他にもパークタワー東雲でも起こっています。ここも1階高くなる毎に10万円ずつ高くなっていく部屋が多数存在します。私が震災後脳に切り替わってないせいか、正直「10階高くて100万円しか値段が違わないのなら絶対に10階高い方だろう」と考えていました。

この武蔵小杉のタワーマンションは売れ行き好調、既に最終期に入ってます。つまりこの路線が支持されているということです。
私の考えが古いのでしょうか?そもそも「なぜタワーマンションなら高層階の方がいいと考えていたのか??」自分の常識を疑ってみました。

私の考えるタワーマンション高層階のメリットは以下の通りです。

  • 何より眺望がよいこと
  • のぞかれる心配がないのでカーテンを開けっ放しにできて気持ちいいこと
  • またカーテンを常にあけられるので部屋が広々と見えること
  • 反射光により午後の東・午前中の西・北側でも日中は明るいこと
  • 虫が入って来ないこと

よくよく考えてみればこの5点くらいしかないことに気づきました。

逆にデメリットもあります。

  • 上階になるほど風が強い、とても強い日は吸気口から風切り音がする
  • エレベーター待ちが長くなる
  • 地震など大規模災害時に部屋に帰るのが大変
  • 免震構造以外は一般的に高層階の方が揺れる

メリットデメリットを相殺すると、結局眺望にどれだけのお金が払えるのか?ということになってきそうです。
私は、人生で数回しかない「イザというとき」のことを考えるよりも、毎日の風景・景色を楽しみたいと思っています。「景色なんかすぐに飽きる、それより地面に近い利便性や安心感が重要」と考えるなら低層階でもいいのでしょうね。

一般的に、新築時の階数プレミアムは中古になると半減すると言われています。つまり「どうせ高いお金を出して買っても中古で売るときはそこまで評価されない、だから2,3階などの低層階を買った方が得」というセオリーがあったのですが、新築の階数プレミアムの消失は中古市場まで影響しているのでしょうか?中古市場でいまだ一定の階数プレミアムがまだ存在しているなら、「階数プレミアムが少ない物件でなるべく高層階を買った方が得」という結論にならないでしょうかね?
この辺が証明できるような事例がネットに転がってないか、どこかの時点で確認したいと思います。

追記:
高層ビルは近代の象徴で、高いところに住むとなんとなくエライと感じる&住むのに抵抗があまりないのがアジア人とどこかで読んだ記憶があります。たしかに中国の都市でも韓国でも日本とは比べ物にならないくらい高層マンションが建っています。「何階に住んでいるの?⇒高層階⇒へーすごいね!⇒すごいでしょ、今度見にくる?えっへん」という流れが今後もまだ成立するなら、高層階の価値は今後も不変でしょう。論理的には表すことのできない「ステータス感」でしょうか。

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コメント

    • 有明爺
    • 2013年 3月 06日

    震災後購入組ですが、私は景色代を払った口です。すでに4ヶ月が過ぎましたが、景色は飽きが来ませんね。有明というお土地柄も手伝って、毎日の都市の変化が面白いのかもしれません。

    • 湾岸タワーが世界一!
    • 2013年 3月 06日

    私も景色代を払った口です。
    のらえもんと同様、「いざというとき」「万が一」のことを考えるより、
    「万の9999(もう少し割合が低いかな)」の日常を重視しました。
    おかげさまで疲れた心身を癒すことができています。

    • のらえもん
    • 2013年 3月 06日

    >>有明爺さま、湾岸タワーが世界一!さま
    眺望・開放感が重視される湾岸タワーマンションは
    ある一定以上になるとあまり景色が変わらない武蔵小杉より
    より高層階プレミアムが乗っかってもしょうがないと思います。
    PT東雲のプレミアムのつけ方は思い切ったな、と思いました。

    • 投資家
    • 2013年 3月 08日

    のらえもんさん、こんにちは。
    パークタワー東雲に関心があり時々拝見させてもらってます。
    ここの高層階は明らかに安過きると感じたので購入しました。
    自分の住居用としてですが。
    湾岸のタワマンはどこもそうですが、見ごたえのある眺望が
    西か北かになると思うのですが、のらえもんさんなら、
    高層階だとすると眺望と南の日当たりどちらを重視しますか?

    • のらえもん
    • 2013年 3月 08日

    >>投資家様
    私なら眺望を重視します。
    高層階のメリットは眺望が良いこと、としか思えません。
    遮るものがない、日あたりメリットも確かに大きいとは考えますが、
    私なら眺望をとります。
    そもそも日あたり重視なら湾岸タワーマンションでなくても良いのです。

    • 投資家
    • 2013年 3月 08日

    のらえもんさん、回答ありがとうございました。
    全く考えが一緒なのでなんとなく安心しました。
    マンションのスペックと高層階の価格を見て、
    この価格であの眺望はなかなか手に入らないと思い購入に踏み切りました。
    純投資ならBACにしますが、今回は一応自宅(兼投資)なので、
    生活するには当面は有明より東雲が便利そうに思いました。

    • neco
    • 2013年 3月 11日

    湾岸タワマンの低層に住むくらいなら内陸の低層マンションに住みます。でたまに台場竹芝しおどめあたりのホテルに泊まればいい。湾岸に住むなら高層階でしょうやっぱり!

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