ブランズタワー大阪本町

ブランズタワー大阪本町 モデルルーム訪問レポート 概要・立地・価格表・評価など

「のらえもんさん、大阪のタワーご覧になってないでしょ?最上階に特徴的な外観があるタワマンがあって、のらえもんさんなら好きだと思いました、よろしければ見学しませんか?」と紹介されたブランズタワー大阪本町。ちょうど大阪出張がありましたので、そのついでにモデルルーム見学をしてきました。

ブランズタワー大阪本町モデルルーム外観。訪問当日は、モデルルームの手直しが行われていました…

なお大阪のタワマンを東京湾岸エリアの住所を書いて行くのも不自然ということで、「のらえもん名刺」を切って見学させていただくことにしました。こちらの訪問記を書くにあたって東急不動産からお金は1円も頂いておりません、見学前に、1:来場者アンケートを書かない、2:通常の見学者と同じ扱いにしていただく、3:ブログエントリにおいて事前確認はしないし、事実誤認以外の修正は応じない、という3点の握りだけしております(関係性の掲示)。

物件のコンセプトは「AMA TERRACE」。
最上階を共用部とし、ガラスで覆って光らせるというのは、東京のタワマンでもありそうでなかった???と思います。

画像出典:ブランズタワー大阪本町 公式Webサイトより

従来のタワマンの光らせ方は、建物上部にティアラとか筋のように光を当て込むのでしょうけど、ここは最上階全体が目立つとのこと。なんだか、バンコクのタワーマンションみたいだなと思ってたら、物件コンセプトムービーにもバンコクの空撮映像が出てきて笑いました(ルブアのSky Barですね)。

大阪本町で坪単価392万円、最上階共用部には大丸の外商が定期的に来てイベントを開いてくれるサービスや、大丸心斎橋店から1日1便、購入商品を無料で届けるサービスもあるそうです。仕上がった人が住むマンションという感じがして、超ステキです。

商談ルームは個室だし、なんなら個室の中にソファーとコーヒーテーブルまで付いている部屋もあります。
案内してくれた方はのらえもんブログを読んでいたらしく、「ここは商談ルームが個室なんですよ〜」とわざわざおっしゃっていただきました笑

物件概要

  • 物件名:ブランズタワー大阪本町
  • 地上43階建て
  • 総戸数302戸
  • Osaka Metro堺筋線・中央線「堺筋本町」駅 から徒歩3分、Osaka Metro御堂筋線 ・中央線・四ツ橋線「本町」駅 から徒歩4分
  • 制震構造タワー
  • 最上階はすべて共用部

立地・周辺環境

土地勘のない私が大阪のマンションの立地や周辺環境を語るのが適切かはわからないので、当日案内担当者とのやり取りをQA形式でお伝えします。

Q:この物件の立地の魅力はなんでしょうか?

A:大阪の都心部に位置する大阪本町、しかも駅から近くて中央大通りの北側に位置しているということです。西側に面している「三休橋筋」は、2016年に車道が削減されて歩道が広く整備されました。また大阪ガス寄贈によるガス灯や通り沿いには歴史ある建物も存在し、商都大阪を感じられる立地となっています。すぐ近くの御堂筋は、2025年には側道がまず歩道化、2037年には歩行者中心のフルモール化することもあって、ここは活気づきます。Metro中央線は万博やIR、大阪城公園にも繋がり、これから価値が出てくる路線と考えています。三休橋筋は指名買いもある道筋です。

Q:眺望写真を見ると、大小ビルに囲まれた立地ですね。

A:中心部の大阪本町なので仕方のないところもあります。南側は29Fまでは目の前のビルで眺望が塞がれます。また2基のタワーパーキングが北東側にあり、一番近いところで外壁から3m先にタワーパーキングがあることになります。こちらは19Fまでです。この本町と御堂筋のエリアはタワーマンションが林立するエリアで、いまも販売がいくつか被っています。他のライバルに負けないものを、ということで地上140mのところにアマ・テラスをを配置しました。

Q:住戸は何階からですか?

A:5階からです。1Fと2Fはグランドエントランスとエントランスホールの吹き抜け。そして電気室は2Fに置いてます(ハザードを考慮してとのことです)。3Fと4Fは自転車とバイク置き場、5Fから住戸の設定です。フィットネスルームが5Fにあります。

Q:小学校と中学校はどこですか?

A:小学校は大阪市立開平小学校。徒歩15分程かかります(子供の足だともう少しかかる?のらえもん注)。中学校は大阪城そばの大阪市立東中学校でこちらは電車通学が認められています。教育熱心な方は私立学校に入れられるかもしれません。

当日見学して、他に気づいた点をいくつか。

  • 細長いタワーマンションですので、免震構造ではなく制震構造
  • タワーパーキングが2基なので、混み合う時間帯は待つことがあるかも
  • 頭頂部はコンラッドや大阪城公園からの見栄えを意識しているとのこと、意識がすごい
  • 南向き、南西向きは阪神高速13号線が見えるので、騒音はどうですかと聞いたところ、計測したが問題のないレベルなのでT-1にしたとのことでした
  • バルコニーは洗濯物を干せないとのこと、大きさ的にもエアコンの室外機置場程度の位置づけ
  • 306戸で43階、基準階の戸数8戸ということで、若干設計が苦しいところもあり、間取りはクランクが多い設定です。これはしょうがない…

画像出典:ブランズタワー大阪本町 図面集より。18階〜31階図面。間取りのクランクの多さがわかります。300戸くらいで40階を超えるとこうなってしまいがちですね。

建物・内装

大阪のタワーマンションは、東京ほど内装クオリティは高くはなく、「普通」のタワーマンションだなという印象でした。ただ,東京エリアを見すぎていて感覚が麻痺しているだけかもしれません。その中でも基準天井高が2700mmは立派です。

  • 制振構造タワー
  • リビング・ダイニングと洋室(1)は天井高2700mm
  • ディスポーザー有
  • 角部屋のFIX窓はLOW-Eガラス
  • キッチンフィオレストーン天板
  • ハイシルエットトイレ(タンクレスはオプション対応とのこと)

共用施設

最上階共用部「アマ・テラス」はガラスで囲まれた空間です。中のコンテンツとしては、

  • カフェ&バーカンター
  • スカイラウンジ
  • フォーカスルーム&ミーティングルーム
  • スカイテラス
  • ジャグジー付きゲストスイート(1室)

フォーカスルームってなんぞ??と思ったら、個室のワークルームでした。最近はテレワークをラウンジで行うにもテレカンがほぼ必須です。機密の関係もあり、なかなかオープンな場でしゃべりにくいこともありますよね。仕切る空間を作ると、空調を入れないといけないので、ほとんどのマンションは半個室形式になっていますが、このマンションはきちんと個室にしています。4室設定がありました。
スカイラウンジは三方向ガラスですから長めがとても良さそう。スカイテラスは、完全なオープンエアーではなく、グレーチングとのこと。なんだか、SHIBUYA SKYを思い出しました!

画像出典:ブランズタワー大阪本町 公式Webサイトより

カフェ&バーの営業時間を聞くと…16時半から20時半とのこと。お酒を出すなら22時まで、最低でも21時まで営業して欲しいところではあります。担当営業さんもここは「住んでからの調整でしょうね…」とちょっと苦しげに言ってました。ここのバーカウンターに立つスタッフは大丸松坂屋と同じスタッフで、クオリティ重視とのことでした。あと、スターバックスのコーヒーマシーンがマンションの中に入るということで、これは日本初!だそうです。

画像出典:ブランズタワー大阪本町 公式Webサイトより

大丸松坂屋の外商サービスがに入ると、シャトルバスが運行されるし、買ったものは翌日夕方までに届くとのこと。百貨店でそこまで買うものあるかな…とは思いつつも、このマンションを買うクラスの人にとっては、価値があるサービスなのでしょう。また、このマンションのためにパナソニックと開発した、「冷蔵・冷凍対応の宅配ボックス」も設置されているそうです。

価格・維持費・総評

価格表については、ちょうど販売期の合間だったということで、ほぼ価格が入っていないものを渡されました。北西向き角住戸がプレミアムを除いてすべて完売、単価が安かったとのことですがクレヴィアタワー大阪本町向きですからね。現時点では、グロスが安い北東向きに商談が入っているとのことでした。予定価格では南側中層階の価格が、抜けているところと抜けていないところで思ったほど価格差が無さそう(200万円程度?)ので、この価格差なら上層階を買ったほうが良さそうです。

全戸平均坪単価は392万円とのことでした。大阪のマーケットに疎い私はこの価格が安いのか高いのかわからないので論評を避けさせていただきます。

維持費ですが、管理費は平米275円、修繕積立金は同160円。大丸松坂屋のコンシェルジュとバーサービスがある割に、思ったほど高くない…と思ったのは東京の価格に慣れているからかもしれません。大阪の維持費の相場がよくわからないので、詳しくは割愛します。駐車場は30,000円〜35,000円。EV対応パレットは2基でそこも35,000円でした。EV対応は争奪戦になりそう。

総評

タワーマンションの根源的な価値ってなんだ?とよく考えるのですが、”私が買うなら”以下の3条件は最低でも満たして欲しいなと思ってます。

  • シンボリックな外観
  • 所有欲を満たす広々としたロビー
  • 自宅に招くことなくお客をもてなし、眺望を楽しむことができるスカイラウンジやパーティールームがある

上記の意味で最上階にスカイラウンジが入っている物件こそが真のタワーマンションであり、中層階に申し訳程度のものを入れているのは、上層階に買う客のことだけ考えた単なるタワー形状のマンションじゃないかなって私は考えています(異論は認めます)。

画像出典:ブランズタワー大阪本町 最上階共用部紹介ムービーより

上記三条件を、アマテラスは満たします。竣工後、あのマンションに住んでいるんだと、ぱっと指差してわかるマンションはなかなかありません。面白いことに、基壇部は三休橋筋の歴史的建物に配慮しつつ、茶系をメインとした落ち着いた色合いなのに対して、最上階はオラつきのある(失礼)煌めきのタワマンという二面性があります。バンコクの夜景はバラエティに富んで面白かったのですが、こういうコンセプトが先行しているマンションがもっと増えてほしいなと思いました。

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