住まいスタジアム

住まいスタジアム相談処方箋・その3(多額の預金がある場合の住宅ローンの組み方等)

新築・中古問わず「特定の物件を推奨することのない中立な住宅相談」と「金融機関に属する事なく投資や保険などを販売する目的で行わないFP相談」を一括セット&有料にて行う日本初のサービス、「住まいスタジアム」。サービスを受けられた方の実例から、匿名化した上でどのようなアドバイスをさせていただいたかをレポートさせていただきます。

今回紹介させていただく実例は、住まい相談よりも、FP相談の色が濃い方でした。

(手持ちの写真より、今回のCさん夫妻は映っているマンションを希望されたわけではありません)

サービス実例3:多額の預金がある場合の住宅ローンの組み方等

Cさん夫妻プロフィール:Bさん43歳(年収800万円)・奥様43歳(年収800万円)

Cさん夫妻はとあるメーカーで働く同じ年の43歳。子どもはおらず、いわゆるDINKS夫妻です。かなり若くして結婚された二人は社宅住まいで質素な暮らしをされていたため年1000万円程度の貯金が積み上がりいつの間にか残高は1億5000万円になっていました。社宅期限が迫っているため、7,000万円のマンション購入を希望されています。

既にマンションは申込みを入れた段階で意思は固まっていますが、現金で払ったほうがいいのか、それともローンにするべきなのか。住まいスタジアムのFPに相談されました。また、今まで投資等は一切したことがなく生命保険等もかけていないためそちらの方針についても聞かれました。

以下は、対面アドバイザー山田のアドバイスです。

Cさん夫妻の貯金額には驚きました。質素な暮らしをいまでも続けられているので、サラリーマン同士の結婚で、特別な相続無し投資無しもここまで貯めることができるのかと感心したほどです。

さて、まず住宅ローンを使うべきか現金で払ったほうがいいのかというご質問ですが、ずばり住宅ローンを組んで購入するべきです。住宅ローン減税と低金利固定の恩恵をフルに使えば、手数料や利息を払ってでもローンを組んだほうが得だからです。Cさんはいくつかの銀行を天秤にかけた結果残ったのは、ネット銀行と信託銀行の住宅ローンでした。退職前に完済したいご意向でしたので、10年後に一括返済という条件で10年固定0.55%という破格の金利を提示されていました。これなら10年間の金利変動を気にせず、住宅ローン減税をフルに受けられます。融資手数料や金利負担を考えても黒字です。

ネット銀行と信託銀行の違いは、ネット銀行は融資金額の2%程度の事務取扱手数料、信託銀行は住宅ローン保証料がかかることです。手数料は繰り上げ返済しても戻ってきませんが、外枠の保証料であれば保証料の一部が戻ってくる銀行もあります。

融資実行時に一括で保証料を支払う外枠か、0.2%上乗せにして分割で支払う内枠のどちらにするべきかの計算もさせていただきました。概算ではありますが、銀行に数字を確認したところ10年後に一括返済を行う予定なら、今回のCさんの事例は計算上は外枠のほうがお得でした。

こちら、ネット銀行と信託銀行(内枠・外枠)の比較計算表を2回目の相談日にお持ちしたところ、大変感謝頂きました。

Cさんは株式や投資信託はやりたくないとのことでしたが、外貨建ての保険には興味をお持ちでした。保険料を一括でお支払いになられると、為替差損も気になるところでしたので、1年毎に定額を支払いドルコスト平均法で積み立てることを紹介させていただきました。外貨建て保険は満期よりかなり前に解約すると、損が大きいのですがCさんの場合は多額の現預金をお持ちでしたので、そのデメリットよりも為替交換手数料+生命保険機能+生命保険料控除のメリットの方が上回っていることになります。

10年後の満期に想定より円高に振れていれば、そのまま残しておいて、現預金で一括繰上げ返済。
10年後の満期に想定より円安に振れていれば、解約して満期保険金で一括繰上げ返済。

という方針で臨んだらいかがかと提案させていただき、大変喜ばれました。

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住宅相談+FP相談という日本に類似事例がなく日本初のサービス・住まいスタジアム。このたび業務拡大のため、オフィスを移転いたしました。新宿御苑駅から徒歩30秒のところとなりました!またFP相談のみ・住宅相談のみといったアレンジも承っています。申し込み時にその旨を書いていただければ、自由にアレンジが可能です。料金もその際調整させていただきます。

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