プレミスト有明ガーデンズ

プレミスト有明ガーデンズ モデルルーム訪問 その3

プレミスト有明ガーデンズ モデルルーム訪問 その2の続きです。予定価格の目安が出てきましたので、それを含めて総評を書きます。

価格

一部の部屋の目安階、予定価格表を入手しました。

プレミスト有明ガーデンズ 西棟 予定価格表
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プレミスト有明ガーデンズ 東棟 予定価格表
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うーん、その2でお伝えした坪320〜330という既報は本当だった。江東区湾岸エリアの新築平均坪単価レコード更新ではないでしょうか。大きく値段が下がるのは、西棟のE列からJ列までの9階以下ですが、こちらは下のGoogleアースの3D写真で分かる通り、カンダコーポレーションの本社ビルが目の前を塞ぐからですね。それでも3LDKの目安が坪310前後、2LDKの目安が坪320前後って。ちなみに伝えられた今回の列で適当に穴埋めしたら@336.3万円でした。この9階以下の数字が含まれて居ないので現時点での全戸平均想定坪単価は330万円くらいでしょう。

ちなみに、レインボーブリッジが見えるなど眺望に優れた西棟高層階と東棟では大きく差がつくかと思ったのですが、さほど差がなかった。こちら東棟の道路挟んだ向かい側の空き地は、ずっと空き地であることはなく、将来何か立つと思っていいでしょうし、そこそこまとまった土地ですから、ホテルやマンションが立つかもとは覚悟しておいたほうがいいかもしれません。

※検証につかったシート。価格は適当にはめ込んだだけなので信用しないでください。

たぶん、東棟の2Fを最安値設定にして、「2LDK:4,990万円〜、3LDK:5,990万円〜」と表記するのでしょうね。

維持費

管理費は平米あたり284円、修繕積立金は137円です。板状マンションではかなり高いレベルですが、この規模でコンシェルジュ付きならしょうがないのかも。駐車場料金は一番安い機械式駐車場の2Fと3Fで19,000円、もうちょい大型の車も入るタワーパーキングで20,000〜22,000円でした。有明の他タワーマンションと比べても駐車場代も若干高いかな。ライバルのシティタワーズ東京ベイはどちらももっと高いです。

あと、屋上のハーベストガーデン利用料は700円でした。この料金なら18区画をめぐって利用者が殺到するかも。

総評

これがカンダコーポレーション本社まで全部買えれば、かなりの規模のタワマンになったのでしょうけど、いろいろと制限がある中でコンセプトや単純な板状にせず、西側は擬似雁行型デザインにする、田の字間取りを再検討して”斬新な”間取りにする、等頑張った感があるマンションであります。ただ断言できることは、この予定価格のまま本当に販売するのなら、「リセールを気にする人は」このマンションはやめておいたほうがいいでしょう。もしこの物件のリセールが良くなるマクロ環境に将来なるだとすれば、周りの物件はもっと上がっているからです。

本物件の想定顧客を考えたのですけど、新しい街が好き、これからもっと綺麗になっていく街と共に成長したい、でもタワーマンションは苦手なので住みたくない。という感じでしょうか。あとはコンセプトの”Hygge”に共感した人とか。「タワマンってなんだかオラオラ感あるし怖い・・・」みたいな。管理費も思ったほど安くないですし、ガレリア・オリゾンの平米あたり管理費を超えています。もちろん、保守的な板状型ですから将来の修繕費用についてはアドバンテージがあります。

直接のライバルは、シティタワーズ東京ベイでもパークタワー晴海でもなく、坪330万円のプラウドシティ越中島かなと思いましたが、消息筋によると、こちらはほぼ完売状態であと少しとのこと。そうなると、この周辺にたつタワーの中古物件でしょうね。

こんな感じで、わっしょいわっしょい上がっている新築マンション相場なのですが、足元の中古マンション相場はこと湾岸地区に関しては全然上がってなくて、この2年くらいは全体的に横ばい状態が続いております。

さて、マクロ経済はそのような環境ですが、都心部のマンション市況は2017年も一層過熱感を増しました。既にかなり上がった感があった2年前に比べてそこから更に10数%の上昇を記録している地点もいくつかあります。新築物件の高騰ぶりは都心だけでなく、近郊・郊外にも広がっています。そんな中、湾岸中古マンション相場はまさに「適温状態」でありました。
2016年下期と今期の成約数は、105%(2016年下期時点での湾ナビ掲載物件のみで比較)。前期から今期の評価額変動は、0.41%の上昇判定ではあるものの、全体としては横ばい判定が多くなっています。過熱する都心・近郊部に比べて賃料基準で考えると湾岸中古マンションはお得感すら出てきています。
2017年下期 湾ナビ評価額のダイジェスト

築年数の減価分、上がっていると言えなくもないのですが、湾岸地区におきましては、新築マンションと中古マンションで乖離が生じています。正直、相当選ばないといま新築マンションを買ってもその後の”住まいサ〜フィン”ができるとは思えないんですね。例えば築10年前後の余裕がある時代に建てられた豊洲タワマンの利便性と比較する(もはや豊洲のタワマンの方が安い)と、新築じゃないと絶対にダメって人以外は勧められないですかね。もちろん、永住ならリセール関係ないかもしれませんけど、パツパツに住宅ローンを組むと絶対にその後の生活が苦しいんですよ。こちらの3LDKの値段だと、贈与がない限り最低でも共働き1,300万円くらいないと余裕ある生活送れないと思います。

だから自宅で「ほっこり」なのか、私にはわかりません。

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