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住まいスタジアム住宅相談処方箋・その2(3軒目の分譲マンション購入について)

新築・中古問わず「特定の物件を推奨することのない中立な住宅相談」と「金融機関に属する事なく投資や保険などを販売する目的で行わないFP相談」を一括セット&有料にて行う日本初のサービス、「住まいスタジアム」。いくつかユニークな事例が溜まってきましたのでご紹介いたします。サービスを受けられた方の実例から、匿名化した上でどのようなアドバイスをさせていただいたかをレポートさせていただきます。

サービス実例2:3軒目の分譲マンション購入について

Bさん家族プロフィール:Bさん36歳(年収1100万円)・奥様35歳(年収400万円)・お子様3歳

Bさん家族は共働き夫妻。収入に余裕があるご家庭です。2010年頃からタワーマンションに興味をお持ちになり、湾岸のタワーマンションを6年前と2年前にご購入になられました。決して最初に買ったマンションに不満があったわけではなく、より高級感がありステップアップとなりそうな物件を見つけられたので、1軒目は賃貸に出して、現在もう一つの物件にお住まいです。
いま貸し出している1軒目は、維持費を除いても住宅ローンをかなり上回る収入を得ることができたBさんは、2軒目についても貸し出して近所にもう一つ広い部屋を購入すれば、資産形成になるのではないかとお考えです。ただし、市況の変化にはある程度対応したいと、売却・賃貸両睨みのスタンスです。そもそも、ご自身の年収で3軒目も購入してよいのだろうか?1・2軒目の長期的な価値はどうか、そのあたりを悩まれて、住まいスタジアムに相談申込されました。

実は相談申込みの前に、保険系FPとモデルルームにいらしたFPさんにそれぞれ相談されたそうです。
保険系FPからのアドバイスは平たく言えば「それは危ない、早く2つ売って私の保険に入りましょう」という対応(笑)、そしてモデルルームに常駐されているFPからは「そのような高度な質問は受け付けられない」と断られてしまったそうです。

事前にメールのやりとりにて、現在ご検討されているマンションの情報や、諸条件についてヒアリングをさせていただき、相談当日となりました。

対面アドバイザーのお二方から寄せられたBさんの相談概要をここに記載します。

住宅アドバイザー三井先生のアドバイス

Bさんの現在お持ち物件一覧とご購入をお考えの物件を見せていただきました。たいへん大胆な戦略だと思われますが、ひとつひとつの疑問にお答えするにあたり、経験値とデータに基づき根拠を提示、また社会構造や人口変動などを踏まえた将来展望まで2時間に渡ってお話させていただきました。

・ご検討されている住戸、私は購入されても良いと判断します。
・また低金利の住宅ローンを使用し、賃貸に出すことで資産形成をされる戦略自体は全く間違っておりません。
・ただし、いまお持ちのマンションについてはどちらかは売却されたほうが良いとアドバイスさせていただきました。売却を推奨する時期とその理由については、ご相談された方、物件の個別性が高いためこちらでは記載を控えさせていただきます。
・Bさんのご相談内容はかなり高度なため、普通のFPさんでは対応は困難だったでしょう。

住宅FP山田のアドバイス

Bさんは共働きです、2つのマンションには団信がかけられているため、何かあったときのための生命保険は特に必要がなく、働けなくなった時の所得補償を持っておくと良いでしょう、Bさんはそこまで考えて既にお入りになられていたので素晴らしいと思います。売却や賃貸に回した場合のキャッシュフロー表を数パターン作成いたしましたが、基本的にキャッシュフローが回る方のため、3軒目の購入は問題ないとアドバイスさせていただきました。

ただ、売却時の税金面まで最適化するとなると、相当緻密なスケジュールを組むことが必要です。
今回Bさまには、いつ住み替えられて売却されるのが良いのか、顧問税理士に依頼し、理想的なスケジュール表をお持ちした結果、大変喜んでいただきました。

−−−

いかがでしょうか?
さすがに、当社への相談でもBさんのような事例はレアケースですが、同じようなご相談は他にもあります。こうした住宅を軸とした「戦略的資産構築」という視点からのアドバイスは住まいスタジアムならではと自負しております。
もちろんこうした質問だけではなく、単純に「このマンションを本当に買ってもいいのか、収入は大丈夫なのかフェアバリューなのか、住み替えしたいのだがアドバイスしてほしい」といった観点からの相談も大歓迎です!また、近いうちにリクエストがいくつかありました「住宅相談のみ」のメニューもご用意させていただく予定です。

ご予約お待ちしております!

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コメント

  • コメント (5)

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    • ひで
    • 2017年 6月 07日

    三軒目で、一見目もローンを組んでるってことは、トリプルローンってことですか??

    • 通りすがり
    • 2017年 6月 08日

    住宅ローンで賃貸に出してもよいものであろうか?
    銀行さんにはダメですと言われていて一般的にNGと認識しているので気になりました。

    • 匿名
    • 2017年 6月 08日

    その前に住宅ローンで賃貸に出すのはNGでは無いのでしょうか?
    記事にしてだしてこ大丈夫なのか心配です。

    • のらえもん
    • 2017年 6月 08日

    「前のマンションを賃貸に出すことを前提に次のマンションを購入する」ということOKという銀行ありますよ。

      • 匿名
      • 2017年 6月 08日

      ありがとうございます。
      銀行次第なのですね。
      べんきょうになります。

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