先日、パークタワー晴海について発売延期をお伝えしましたが、「地下躯体工事の遅延」によって工事期間が平成30年6月30日になるそうです。

parktower_harumi_dm_02

(くじらアイランドは地下工事のやり直しだそうです・・・)

先日の販売延期の際には、以下のやりとりをしたのですが、ウソということですね。

Q:販売延期とのことだが、工期の遅れですか?

A:そうではありません。都合により延期させていただくということです。

大林組からは以下のリリースが出ています。

parktowerharumi_enki

もともと三井は、このパークタワー晴海と、「パークシティ中央湊 ザ タワー」、「パークホームズ豊洲 ザ レジデンス」の3つを同時期に売り出そうとしていたフシがありました。

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のらえもんが、実際に寄せられた相談を元に、どのように回答するかシミュレーションしたケーススタディ集。今回もask.fmに寄せられた質問からです。

200万円の譲渡所得控除と400万円の住宅ローン控除のどちらを取るべきか、のらえもんさんの視点をご教示ください。

proud_shinonome_final
プラウドタワー東雲旧公式Webページより。題意とは関係ありません

Q:
自宅マンション(3年居住)の売却により利益が出ました。ザックリ200万円の税金を納める計算です。また、売却と合わせて住宅ローン控除対象物件を購入しました。 悩んでいるのが自宅売却の譲渡所得控除と、買替先の住宅ローン控除がどちらかひとつだけしか使えない点です。 譲渡所得控除を選ぶと当面の手元資金が残る一方で、住宅ローン控除に比べ税金控除額が少なくなります。 ポイントは、自分が何年買替先に住むつもりか、手元資金と将来資金のどちらを重視するかだと思いますが、他に検討要素はございますか?

A:

たしかに悩ましい問題です。ブログを読んでいらっしゃる方に少し譲渡所得控除と住宅ローン控除について説明しておきましょう。

住居を譲渡した時、買った値段より売った値段の方が大きければ*譲渡所得が発生しますが、この住宅が自己居住用であれば、3000万円までの譲渡所得控除が受けられます。
*単純化しましたが本当は建物部分に関しては減価償却費を取得費用から差し引きますし、仲介手数料などの売却経費を所得から差し引けます。売却の際に説明を受けられるはずです。

つまり、3000万円までの住宅譲渡所得は無税なのです。しかし、買い替えの場合、新しいマンションの住宅ローン減税を使えなくなります。さらに5年以内の短期所有なので、譲渡所得に39.63%の税率が課せられることになります。

一方、住宅ローン減税は最大400万円ですが、10年間の住宅ローン残高*1%なので、フルに受けるには

  1. 10年後時点でも住宅ローンの残高が4000万円を超えている
  2. 所得税と住民税合わせて年間40万円以上の状態が今後10年続く

の2点が必要となってきます。ご質問者の場合は、上記2点をどちらも満たしていると仮定しましょう。

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更新が最近滞ってましてすいません、のらえもんとある事情がありまして、ブログを執筆するどころじゃないことになっております(ネタもあまりありませんしね)。そのうち発表できるかと思いますので、ひと月ほどお待ちください。

といってもお知らせだけでは味気ありませんし、週末じっくりと読むための少し重めの話題を考えていきましょう。湾岸タワーマンション購入層が一番気にする話題「リセールバリュー」です。

東京カンテイさんが発表している概念ですが、新築マンションを購入して10年後の中古流通時の価値維持率のことです。2015年の最新事例はネットには転がっていませんが、2014年までは東京カンテイさんの2014年10月30日付リリースでわかります。

ここ10年間の新築マンションリセールバリュー:

tokyo_kantei_release81_01

2004年の数字がかなり悪いのは、「1994年に新築マンションを購入して2004年に売却した場合」の数字だからです。94年はバブルの残照もあり今よりマンション価格は高かったので、この価格維持率となりました。

2010年あたりから東京23区は90%を超えています。このあたりスーモでよく見る値ですね。2014年の東京23区価格維持率101.7%(つまり10年間の住居費がタダ)というのは、2004年に勝った人が勝ち組ですよ、というデータです。マンション販売現場ではよく使われています。

では、2004年と比べて、今の新築マンション価格はどうなっているのでしょう?不動産経済研究所の全国マンション市場動向 20132014からデータを引っ張ってきました。

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湾岸の妖精・のらえもん

【お知らせ1】
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2016/2/11(new!)作品投稿サイト:noteにて「俺のブログ論」公開!


【お知らせ3】
廣済堂出版さんより、消費者目線&戦略的思考でマンションの購入・住宅ローン・売却を論じた「本当に役立つマンション購入術」絶賛好評販売中!Amazonランキングで「マンション」「家づくり」第一位!


【コメント】
湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

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