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新築・中古問わず「特定の物件を推奨することのない中立な住宅相談」と「金融機関に属する事なく投資や保険などを販売する目的で行わないFP相談」を一括セット&有料にて行う日本初のサービス、「住まいスタジアム」の事業プロデュースから、はや2ヶ月が経ちました。ありがたいことに大変ご好評を頂いており、スタッフ一同ほっとしているところであります。

そこで、実際どのようなサービスを行っているのか、サービスを受けられた方の実例を許可を得た上で匿名化してご紹介いたします。

サービス実例1:駅チカマンションへの移動

Aさん家族プロフィール:Aさん32歳(年収900万円)・奥様32歳(専業主婦)・お子様1歳

Aさんは現在IT系コンサルタントのご職業についていらっしゃいます。年収は若くして900万円、そしてこれから収入はまだまだ伸びていく見込みです。学生時代からお付き合いされていた奥様と就職後ほどなくして結婚。20代中盤でマンションを購入されました。しかし日当たりなどの条件を最優先したため、駅から若干遠いマンションをご購入。現在の住まいには特に不満があるわけではないのですが、じきに奥様が専業主婦からお仕事へ復帰されることを考えると、今の地域で駅により近いマンションの方がより快適に住めるのではないかとお考えでした。しかし、昨今の相場上昇もあり当時より物件価格は高くなります。当然、住宅ローンも月々支払いが高くなります。そこで、

1:今回検討している住戸の判断が妥当か
2: 初めての住み替えとなる為、住み替えにおける注意点や検討すべきポイント

を相談したいと、住まいスタジアムに相談申込されました。
事前にメールのやりとりで、現在とご検討されているマンションの情報や、諸条件についてヒアリングをさせていただきました。

対面アドバイザーのお二方から寄せられたAさん相談概要をここに記載します。

住宅アドバイザー三井先生のアドバイス

ご検討のマンションについて詳しく述べてしまうと、個人情報をそのまま明かしてしまうことになるので下記はかなりぼかして書いています。ご相談者のひとつひとつの疑問にお答えするにあたり、経験値とデータに基づき根拠を提示、また社会構造や人口変動などを踏まえた将来展望まで1時間半に渡ってお話させていただきました。

・ご検討されている住戸は、眺望についても問題はなく、日照も確保される高さです。適当な住戸だと考えます
・間取りに大きな欠点はなく良い間取りです。いまお住いの住戸よりも良好です。
・PSが端部にあるため、将来の間仕切り変更がしやすく、収納も確保されています。
・ご検討されている建物の10年後リセールバリューは上の下、5段階評価で4です。今の相場環境下では申し分ないものです。
・ご所有のマンションは住んでからまだ浅く、残債がまだ多い状態ですが、現時点の売却であればさほど損をすることはありません。ということで、Aさんが今の住戸から住み替えたいとお考えであれば、私は積極的におすすめいたします。
・お住いのマンション売却についてもアドバイスをさせていただきました。

住宅FP山田のアドバイス

Aさんは現在年収900万円ですが今後、大幅な収入アップの可能性が高いとおっしゃられていたので、CF表パターンについては、今回かなり多くのシミュレーションを丁寧に行わせていただきました。作成したCF表は以下のとおりです。

1:収入が300万円アップして住み替えた場合
2:収入が600万円アップして住み替えた場合
3:収入がいまのまま推移して住み替えた場合
4:収入が300万円アップして、子どもが一人のままの場合
5:収入が300万円アップして現在のマンションをすぐに売却した場合
6:収入が300万円アップして現在のマンションを10年賃貸に出し、その後売却した場合
7:マンション購入予算を更に500万円積んだ場合
8:いまお借入中の住宅ローン変動金利が3%になった場合

すべてのパターンを作成し、検証を行いました。
基本的には、いまお車をお持ちでなく、今後もお買いにならないのであれば住み替えても余裕のある予算という判定になりました。Aさんは優秀な方ですので、私から見ても今後の収入アップについてはかなり確度が高いと見ています。
蓄財については、既に証券を上手に活用されているため、今後は収入アップに伴い重い税負担がかかってきます。そのため、節税面にも目を向けると良いでしょうとアドバイスさせていただきました。具体的な提案事項については、2回目の対面相談にてご説明いたします。

 

−−−

いかがでしょうか?
Aさんの相談後のアンケートではまだ相談2回目が終わっていない段階ながらたいへん高い評価点を付けていただきました。情熱的なご回答や具体的な改善ポイントまで列挙していただき、さらに事例に取り上げても良いとのこと。たいへんありがとうございました!
さて、住まいスタジアムは「春の住宅相談キャンペーン」と題しまして、4/29〜5/7に相談予約をされた方については、先着7名様限定で、すべてのメニューを15%引きとさせていただきます。下のバナークリックから飛ぶ予約フォームでは通常料金が表示されますが、条件に合致される方は割引させていただきますのでそのままご予約ください。なお15%割引は事後アンケートにご協力いただける方限定にさせていただきます(*注)。

ご予約お待ちしております!!!

*注:当ブログや住まいスタジアムWebページに載せるかは、予め掲載許可をされた方のみですので、ご安心下さい

東京都オリンピック・パラリンピック事務局が4/19に「新規恒久施設の施設運営計画」を発表しました。2020東京オリンピックを契機に新設される会場の大会後の運営と見通しについて発表しています。新規設備6会場のうち、小池知事が最後まで横浜アリーナへの変更に固執したせいで難航した有明アリーナだけが黒字運営見込みと本当に何やってるんだ感ありますね。

年間3.56億円の黒字。しかしスポーツ大会って儲かりませんね。

今回のエントリの主眼はそこではなく、東京都がオリンピックレガシーとして臨海部を「スポーツクラスター」として整備しますよという発表ですね。これ、いままできちんと発表されていなかったと思います。有明レガシーエリアだけでなく、辰巳夢の島と葛西・若洲・海の森水上競技場とあわせて一大スポーツクラスターが形成されることになります。

これは大きな方針転換かもしれません。臨海副都心はそもそも80年代に圧倒的に足りなかったオフィスと展示場、そして職住近接の高層住宅を整備する目的で作られましたが、もう少し広い意味で臨海部は東京都のスポーツコアとなる、と新しく位置づけられたのです。

有明レガシーエリアについては既報とさほど変わりませんが、有明テニスの森駅西側空き地に仮設競技場の移設とオリンピック・パラリンピックモニュメントの活用などが盛り込まれました。いわゆる「にぎわいロード」から北側はオリンピック公園的なものになると考えてよいかと思います。ただ、体操競技場の行く末は気になりますね。

上図と比べていただきたいのが、下図。だいぶ昔の計画図ですが、有明親水公園沿いに高層マンションを並べて建てるという計画はもう変更されたと考えていいんでしょうか?港湾局とオリンピックパラリンピック事務局、そして知事室との調整が必要だと思いますけど・・・

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不動産投資を勉強するにあたり、私のような初心者ですら「その理論ガバガバじゃねぇか」と批判させていただきた内藤忍先生著書と違い、こちらは本物でした。名前に見覚えがあったのですが、以前、星5つ級で紹介させていただいた「不動産投資 1年目の教科書」の著者様でした。

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著書の玉川さんは、様々なデータとご経験により「賃料から支出を差し引いた粗利と、金利支払いのスプレッドが諸外国に比べて広いので、これを取りにいくのが日本の不動産投資」「減価償却費が多いことは必ずしも良いことではなく、売却時益の税金が高くなる」「税金を考えないと不動産投資とはいえず、個人の税率と法人の税率をきちんと計算して最適化すべし」と喝破されています。データより、本業でそこそこの収入がある場合、法人を作った方が良さそうということもわかります。

何よりこの本を買うとついてくる、「玉川式不動産収益試算Excelシート」は白眉です。このシート自体が著者のノウハウの塊で、正直これをこの本の値段で売っちゃうの?安すぎる!と思ってしまいました。各種費用や税金まで自動計算ですからね。

ということでさっそく、先日の不動産セミナーで紹介された「築10年の豊島区中古ワンルームマンション2390万円」をこのシートに入れてみましょう!

渡されたシートはこれしか情報が無いのですが、固定資産税や都市計画税は適当な数字をつっこんでみました。内藤先生が言っていたワンルーム入居率97%を信じて、「平均入居年数3年、募集にかかる平均期間は1.1ヶ月」とします。本業の年収は700万円としましたが、このシートは「赤字で節税というのはハナから考えていない」という仕組みですので、所得税・住民税の戻し分は計算できません。その辺は割り引いて考える必要があります。

玉川式Excelシートに入力すると答えが出てきますね。(クリックすると大きくなります)

表面利回り4.35%の物件をフルローンで買ってしまうと100%赤字がどこまでも続く、ということです。もちろん、賃料収入をローンに充てる過程において、元金分づつ資産は溜まっていきます。この溜まった資産効果は”いくら”で”いつ”売却できればイーブンとなるのでしょうか?
(売却価格-ローン残債-売却に関わる経費-今までの赤字分)

正解は、買値の2400万円で売れる前提でやっとトントンになるのは7年後、でした。相場の1800万円くらいを売値と考えるとさらに残酷な結果が・・・こんなマンションを3つも4つも買ったら、いつの間にか破たんしますね。しかし、このシートは数字変えるだけでいろいろシミュレートできる優れものです。
ありえない過程ですけど、上記物件を、1000万円指値で10%頭金とするとそこそこ美味しい状態になるってのが良くわかります。結局、金利より買値がすべてという気がします。

このシートは制作者の表示を消さなければ商利用も無償で可能と太っ腹です。先日の不動産投資シリーズにご興味を持たれた方はぜひ手に取ってみてください!

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湾岸の妖精・のらえもん

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

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