のらえもんには毎日様々な相談が寄せられますが、時折ワンルームマンションをお持ちの方からの相談が来ます。

のらえもんさん、年収800万円結婚して子どもが生まれ、そろそろマンションを買おうかとブログを読ませていただいています。
先日地元の新築モデルルームに行きました。「投資ローンを既に組まれているので、あなたの年収では住宅ローンの審査は通らないだろう」とモデルルームで言われてしまいました。本当でしょうか？

独身時代に資産形成になるかと、ワンルーム投資を始め、4戸買っています。キャッシュフローはギリギリ赤字です。
ワンルームの営業マンからは、住宅ローンを組む前に投資ローンを組まないと、と急かされました。よろしくお願いします。

私がワンルーム営業マンのことを嫌っているのは、彼らはウソを付くからです。そのウソとは「住宅ローンを組む前に、不動産投資ローンを組むべき」「不動産投資ローンは一部だけを負債と見られるから大丈夫」「むしろ、家を買ったら不動産投資できませんよ！独身の今から資産形成をすべきです」といった売り文句です。

はい、私はワンルームを独身時代に買って結婚後に住宅ローンが通らず、売ろうにも残債割れの赤字で困っている人、両手の指では収まらないほど相談メールをもらいました。だから、この売り文句は嘘だと知っています。
簡単に言うと、家賃分を収入にカウントせずに住宅ローン審査をする銀行の方が多いのです。この解説については、モゲチェック塩澤さんの記事「騙されないで！　住宅ローンを借りる前に不動産投資をしてはいけない理由」の記事をご覧くださいませ。

2022年にこのブログで三番目に読まれた記事は、モゲ澤さんとの対談記事でした：

2022.05.18

2022年最新！変動金利は上がる？上がらない？住宅ローンのこれから徹底議論

最近、住宅ローンの固定金利が爆上がりしてこれからマンション買う人は不安よな、のらえもん動きます。 ということで、今後の住宅ローンの見通しについて、ヒアリングを行うのに誰か適当な方はいらっしゃらないかな…と考えていたところ、モゲチェック運営の株式会社MFS...

それでは、ワンルーム屋はなぜ先に買わせようとするのでしょう？簡単です。
「客の与信こそが自分たちの収入源だから」です。目の前の顧客の与信を、住宅ローンで埋めてしまうなんてなんて機会損失。そんなことになる前に、買わせるだけ買わせたい。1つめ2つめを買って気が大きくなったところで、「買増しして大きくしていきましょう」と誘い与信マックスまで買わせます、ワンルームマンの言いなりで買うと、与信マックスまでワンルーム購入したマンのできあがりです。これが高属性のサラリーマンや、お医者さんもコロッと節税対策という言葉に騙されて、目一杯かっていたりするんですね。そして、居住用マンションを買おうとして詰む。

それでは救済手段はないのか？ありません、手持ちのワンルームを処分して、与信を回復するしかないのです。
ワンルーム処分方法は大きく分けて２つあります。

1. 不動産仲介会社に持ち込んで売ってもらう
2. 購入したワンルーム販売会社に買い取ってもらう、もしくは買取会社にアクセスする

１番の不動産仲介会社に持ち込むというのは、街のどの仲介店に持ち込んでも一応相手にはしてくれるはずです。ただし、街の仲介店からみると、「オーナーチェンジ物件であり管理会社が販売した不動産投資会社系列である」「販売の手間は一緒なのに物件価格が低く、手数料が期待できない」「不動産投資ローンを扱っていないため客付けに苦労する」など、積極的に扱ってくれません。

特にローン付けの部分が肝なのですが、普段居住用の住宅ローンで販売ばかりしているため、このあたりのノウハウがありません。よって、どうしても安めの成約となりがちです。

２番の購入したワンルーム販売会社の買取ですが、この会社が飛んでなかったら買い取ってくれます。次の商品仕入となるからです。
中古ワンルームマンションの流通は、「頭金10万円で購入できる提携投資ローンをつけること」と「そこから逆算した価格の提示」の２つがキモとなります。250万円〜が業者の利益となるので、売れそうな価格から利益を差っ引いて買取価格を提示します。

中古ワンルームマンション販売会社が提示する価格は、住宅ローンに比べて金利が高く、また購入するときは相場とほぼ関係なく提携ローンが出る価格と連動するため、市場価格とは違って割高で買っています。このため、コロナ以降大きく不動産価格は伸びましたがここ3年でワンルームマンションを買った人はほんの一部の物件を除き赤字で、5年経過時でようやくトントン、10年で残債割れしない物件が多くなるでしょうか。10年前に居住用マンションを買っておけばもっと大きく値上がりしていたのは秘密です。

さて、この話には救いがないのですが、ここで一つ朗報です。

「不動産投資ローンを扱っている会社が不動産仲介」だったらどうでしょうか？売主にとっては、上記１・２に比べて理論的には高値で売却できる可能性が高いです。

そんな不動産屋あるの…？あります。INVASE売却サービス(PR)です。そう、このブログでも住宅ローンの題材で度々インタビューしたり、講演を依頼している仲のモゲチェック塩澤さんの会社のサービスです。

INVASE売却サービスの仕組み

中の人に話を聞いたところ、
・INVASEという投資家が集まるプラットフォームを運営している
・金融テック企業のため、仲介案件であっても不動産投資ローンを付けられる
ということのようでした。

のらえもんは、ワンルームマンションを買った人が一人でも救われて自分用のマンションを購入できるようになってほしいと、心から願っているため、紹介記事を書かせていただきました。なお、こちらのリンク「INVASE売却サービス」をクリックして査定を受けていただくと、のらえもんのランチ代となりますので、ワンルームマンション抱えたままではマンションを買えない！と困っている方はぜひ上記リンクより申込みを、何卒よろしくお願いいたします！

のらえもんへのメッセージはこちらまで。

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