2023年12月14日 21時からTwitterスペースでKIZUNA FUCTORY稲垣氏をゲストにお迎えして送らせていただいた「どこにいった湾岸2024年問題 反省会」本エントリは、その時のリスナーからの質問にお答えした部分を書き起こします！残念ながら、お答えした該当のツイートが、録音ツイートを消したところリンクがすべて切れて見つからなかったので、書き起こせる範囲で公開させていただきます。
反省会本体の書き起こしはこちらから
実需層の上限価格はどう見られていますか？湾岸エリアで1.5億円というラインはいかがでしょうか？
稲垣：港区の湾岸エリア、築浅タワマンのファミリータイプでざっくりいま1.6億円でしょうか。例えば、プラウドタワー芝浦は坪700～800万円(!)です。あ、この坪単価だと1.6億よりも上を言ってしまう計算でしょうか。でも動いている。
のらえもん：私への相談、スムログに送られてくる相談で、世帯年収2,000万円は普通になってきてしまいました。むしろ3,000万円とかも増えている感覚がします。日本の世帯年収ピラミッドの頂点部分がつり上がっている感じです。
稲垣：ご質問のあった、1.5億円これは絶妙なラインで、港区湾岸エリアだとこの価格帯で紹介することが多いですね。2億を超えて、というのはそうそうない。
すみかえもんでも1.5億くらいのタワマンが表示されるようになってきました
のら：1.5億円を超えるとフルで住宅ローンの世界観から外れませんか？湾岸エリアって金融リテラシーが高い人が多いからなるべく住宅ローンを低利で引っ張ろうとする人は多いけど。1.5億を超えると親からの遺産、事業売却、株でも儲かったなどのドラが乗らないとそこに踏み込めない人は多い。パークタワー勝どきもこの1.5億ラインに突入してきましたね。豊洲で1.2億でしょうか。
稲垣：住宅ローン、3億まで組めますよ（笑）！
のら：しかし、これだけ値上がってしまうと、このラインで買う人の層は従来から住んでいる住民層とは全く違います、新旧住民でハレーションが起こらないか心配です笑
今買ったら高値掴みにならないでしょうか？心配です
のら：お気持ちは痛いほどよくわかります。しかし、さきほどの対談でもお伝えしましたが、インフレの世の中です。あんまり待ってもいいことはないかも…
しかし、このご質問をされた方、マンションに住みたいのでしょうか？タワマンに住みたいのでしょうか？なんのために？
稲垣：先日、勝どき徒歩3分のシティテラス勝どきをみましたが、坪単価450万円くらいで、素直にタワマンに比べて安いなと思いました。タワマンの値段が異常ですよね。
のら：「タワマンだと値上がりしているから、値上がりしそうだから」ですよね。のらえもんが言うのも自己矛盾感ありますが、タワマンと板状マンションで住心地自体は変わらないんですよね。タワマンであっていいこと、、、共用部、眺望、この建物を所有しているんだぞという満足感。そこに自分自身の価値を見出していればタワマンに行くのがいいと思います。
価格だけではなく管理費、維持費も高いのでタワマンはあまり値上がってしまうと合理的な建物ではないという見方もあります。地震国日本においてタワマンというのは物理的に無理をしているんですよね。
発信をしはじめた13年前は「タワマンなんて」という人が多かったです。今の若い人に聞くと「タワマンに住みたい」という人が多い。社会的な受容が上がって、私が思うよりもタワマンか非タワマンかは、思っている以上に大きいのかもしれません。
タワマンに対するなんとなくの忌避感は、若い世代ほど少なくなってきて、それがまたタワマン人気と値上がりを導いているのかも
海外の人がマンションを買っていると聞きました。彼らの需要、傾向を知りたい
のら：まず、東湾岸エリア事情から言いますと、以下の2点がある部屋が売れてます。
風水に優れた部屋、建物：南側、東側に水が流れている
眺望が抜けている部屋：高層階を特に気に入っている
パークタワー晴海が分譲されたときに、三井不動産は階数差をなんと5万円に設定した。1階上がるごとに通常なら20万、30万円と差を付けているところが5万円という価格だったので、なるべく一番上にしましょうと書いたのを覚えています。やはりいま、階数による価格差は広がる傾向にあります。そのマンションの中でも高層であるほど価値がついている。
稲垣：それは、南向きか北向きでも同じことが言えますね。分譲時には南向きに大きな価格傾斜がされますが、リセール時は価格差が埋まる。眺望がいい北向きはリセールが高い。眺望で言えば、シンプルに「お墓はNG」といわれます。あと、日本人が思っている以上に、富士山と東京タワーが好まれる。
のら：なんでだろう？やはりその国を象徴するものが窓から見えて欲しいのかな。日本人は、ニューヨークに居を構えるならエンパイアステートビルが見えると興奮しそう。
現在、佃に住んでいます。住替えを考えていますが、豊海タワーはいかがでしょう！？
のら：ごめんなさい、これ言っちゃ悪いですが佃と豊海だったら、間違いなく佃ですよ。
稲垣：不動産は１、２に立地、３、４が抜けて、５に立地。というくらい立地が大切です笑
のら：佃の生活になじまれているのであれば、そのまま佃に住まわれたほうがいいですよ。最近の佃は高齢化激しいから、店舗の撤退もありますけどね。
豊洲のタワーマンションを考えているが、親に反対されています
のら：湾岸エリアの検討中に、親に反対されて買わなかった人、それこそ数千人いるんじゃないですか？みんな後悔してそう。そりゃ私も最初に湾岸に住むといった時は、双方の両親から反対されましたよ、押し切りましたけど。
地盤面が優れているところに住みたい、という価値観を否定するつもりはありません。ただ、都心エリア近傍で、ショッピングセンターがあり海も近く開放感がある。豊洲はネオ郊外なんです。都心に通う共働き子育て夫婦にとって豊洲より最適解の街ってほぼ見つからんのです。親を説得するか無視したらいい。
この広々とした公園と開放感、そして都心への近さ。共働き子育て世代に最適化された街が豊洲です
稲垣：液状化の可能性を懸念されているんだと思います。地震自体は免震の建物を選ぶとか回避方法はあるけど、液状化は防げません。親の世代は埋立地はとにかくダメ、そういう人もいますね。
のら：高齢者の方もいっぱい住んでますけどね、湾岸タワマン。
晴海フラッグ板状棟の今後の中古価格の見立てを教えて欲しい
のら：東京都中央区で駅距離徒歩20分の物件って今まで存在しなかったんですよ。新築の分譲価格は安かったから、中古売買で上がるのは間違いないです。
しかし、そこから超人気物件化していって倍、倍となっていく想像ができないですね。
稲垣：最初の住民の入れ替えが一旦終わると、外からの流入が少なく、逆に流出も少ない気がしますね。内部の住み替え、移動がメインになってくるのではないでしょうか。新築から値上がりするとは思いますが、爆発的かというと私もそうは思えません。
幕張ベイパーク ライズゲートタワーはどうですか？
のら：幕張エリア、正直わからないです。ちょっと特殊だと思います。いま、郊外エリアでの資産性鉄板マンションのトレンドってJRの駅チカ、直結のタワマンだと思います。幕張ベイパークのタワマンはそこから大きくハズレている。大幅なキャピタルゲインを考えて買うエリアではないでしょう。
幕張での生活は正直魅力的だと思います。郊外で広めの部屋に住めて、駅前にはアウトレットモールもあって、教育も熱心なエリア。そして新しいマンションが立ち並ぶ、そうそう他には見当たらないですね。そういう生活を望んでいらっしゃるのなら、とても良いかと思います。
幕張ライズゲートタワー。幕張ベイパークもどんどん街が作られていく途中なので、1本目から住まわれている方は、できあがっていく過程を楽しめますね。僕がもっと若かったら住んでみたい街だった。
のら：南千住のタワマンで坪300万円台、駅徒歩1分というのをポータルサイトで見ました。これから東京の北東エリアの再開発が盛んに行われていきますし、前も話した通りデベは高い値段を付けて売ってくるのでアップサイドあるかもなって思いました。
晴海フラッグが嫌われている理由は？
のら：え？晴海フラッグって嫌われているんですか？
稲垣：いや、特に…ニュースで是非が言われがちなマンションではあったかと。あと転売目的が多かった。倍率問題などでニュースにもなりましたよね。完成をみたら、みんなが良いマンションだと思っているはずです。
駅から遠いのに人気があるのはなぜ？と思っている人はいるかも。
のら：といっても嫌われているという感覚はないですね。好かれていると思います
（今考えるとUberEatsの配達の人にとってはそうかも…湾岸タワマンは嫌われていると聞きます）
川口駅徒歩10分マンションはどうですか？都内がいい？
のら：ごめんなさい、川口駅は分からない…何をもって都内がいいとご質問されているのでしょうか、資産性？
稲垣：資産性を考えれば都内で買った方がベターだとは思いますけど。
のら：それはそうですが。川口駅って郊外の中核都市レベルになりますよね。東京都内のターミナル”じゃない駅”に比べれば、とても駅前が発展していて便利です。商店街もあるし駅前に公園もある。生活のイメージがしやすいし、資産性とはまた別軸の価値観もあると思います！
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