マンションブロガーが答える

タワーマンションの値上がりを因数分解してみる

ちょっと小ネタです。先日、こんなお便りをのらえもんのマンション購入売却相談にいただきました。こちらのお便りの掲載については御本人の許可を得ています。

読者
低層階、1LDKのタワマンの資産性についてお考えをお聞かせ頂けますでしょうか。

昨年、港区の某タワーマンションを購入しました。価格はX,XXX万円です。

家族構成は妻と2人暮らし、2.3年以内に子供を作る予定です。

物件選定の基準は『高い資産性を維持できるもの』で、具体的には予算9000万以内、内法50㎡以上、都心駅近、再開発エリア近郊の物件で選びました。

私が思うこの物件の資産性の懸念点は、1LDKであること、低層階であることによりファミリーや外国人が購入し辛そうな点です。

とは言え同じ予算であれば小規模、郊外の物件よりは資産性が高いだろうと踏んで購入しました。
低層階、1LDKタワマンの資産性について、2LDK中層以上のタワマンとの比較、同じ予算での2LDKだが小規模、駅力が本件より劣る物件との比較の2つをお聞きしたいです。

よろしくお願い致します。

お世話になっております、のらえもんです。 ご質問ありがとうございます。
質問を分解すると、

Q:今回購入した「低層階・1LDK」タワマンは、
①予算を上げて2LDK中層以上を同じタワマンで購入した場合
②同じ予算での2LDKだが立地が劣る物件を選んだ場合
の2つと比較した時、リセールバリューを最大に考えたときにどうだっただろうか?
ということでよろしいでしょうか?

いま、港区を中心に特にタワーマンションの値段がどんどん値上がりして、焦らされますよね。
上がっている物件を因数分解すると、以下の通りとなります。
1:立地、周辺の再開発によるバリューアップを含みます
2:マンションの規模や形状の基礎点。タワマンであること、大規模であることなど
3:眺望、特に将来にわたり遮られないこと、シンボリックなものが部屋からよく見えること
4:広さ、85平米を超えると希少性が増し、100平米以上は単価も高くなる
という要素が関係しています。
体感7〜8年前だと坪単価的に眺望や広さがある、その事自体での差はもちろんありましたが、同じ棟内であれば格差は大きくなかったのですが、「海外富裕層の購入を期待できるか否か?」で棟内でかなり坪単価の格差が生じるようになりました。彼らは、どうせ日本にマンションを買うのであれば、シンボリックなマンションで・眺望が良くて・広い、マンションを買いたいと考えます。

今回のマンションで言えば、
立地:◎
マンション基礎点:◎
眺望:✕
広さ:✕
となり、眺望と広さという「ドラ」が乗らないということになります。

①2LDK中層ですが、眺望が良い部屋であれば、2LDKの方が間違いなく良いことになります!ただし、棟内で眺望がとても良いのマンションを今買おうとすると、もしかして倍になるかもしれません。眺望が良くない部屋であれば、1LDKも2LDKもリセールバリューのパーセンテージとしてはさほど変わらないでしょう。

②これは難しいのですが、、、具体的に上げていただかないとわからないです。
ただ、かつ更に将来海外勢からの買いが期待できそうなマンションを予算9,000万円の範囲でいま購入する…現状のマーケットだと、晴海タワマンの60平米となりますね。私は湾岸の妖精なので悩むのですが、やはり港区の方が良いのではないでしょうか?不動産はまず立地ですから。

 

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