湾岸ニュース

COVID-19(新型コロナウイルス)マンション販売と市況の影響について

COVID-19の猛威が、世界を揺さぶっています。もちろん、日本もです。

コロナ禍が蔓延して医療が崩壊した武漢以外の死亡率や症状を見てみると、多くは軽症であります。しかし、流行のピークを抑えるために人々の移動を止めてしまうと、物流と経済も同時に止まります。経済活動は遅滞して、株価が下がります。

結果として、新型コロナウイルスによる死亡者数よりも、その後の経済影響による不況・倒産による自殺数の方がはるかに大きいと現時点では予想できます。。。だけど医療現場の崩壊も避けたい。難しい判断ですよね。せめてイベント中止や休業補償などの政策判断を矢継ぎ早に行ってほしいですけど。

画像出典:厚生労働省・新型コロナウイルスに関するQ&A(一般の方向け)

さて、私自身の考えはここまでにしておいて、マンション購入を真剣に考えるブログ読者としては、マンションが最も売れる2月・3月において、いまマンション販売現場はどうなっているのか?というのが気になるところでしょう。今回、販売現場から匿名を条件に情報をお寄せいただいたので、皆様にシェアさせていただきます。

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証言その1:湾岸地域の新築モデルルーム販売員

正直なところ、非常にお客さんが少なくなって困ってます。先週末(2/29,3/1)の新規来場者数と再訪問者数は見込みの5分の1以下です。モデルルームは閑散としています。私個人の意見で言えば、小中学校が閉鎖されて在宅勤務が推奨されているこの2週間、販売現場を開けている必要ってあるのかなぁと。来週末までクローズするデベロッパーもあると聞きました。

証言その2:東京郊外の新築モデルルーム販売員

私の現場は、今の所影響はありません。むしろ、遊びに行くところが少なくなって、モデルルームに来たというお客様もいらっしゃるほどです。ただし、当社も全体的に客足は減少傾向にあるようです。特に都心部はガラガラだと聞いています。。。早く収まってほしいですね。

証言その3:湾岸地域の中古仲介

この繁忙期なのに、アポイントが通常月より無いんです!困りました。。。来店は、ぽつぽつあるのですが、湾岸タワーマンションを購入されるような敏感なお客様だと「今この状況下で!マンションは買うべきじゃない、1、2ヶ月待ってみよう」と思われるお客様が多いのでしょうね。外出を控えていらっしゃる方もいますから。

私のところだけかと思って、念のため近所の仲介店にも聞いてみたのですが、状況はどこの仲介店も似たようなものらしいです。あと、私のお客様で3月中旬決済予定で中国人の買主の方がひとりいらっしゃるのですが、入国できないんじゃないかと不安になっています。

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感想を聞かせていただいた上での私見ですけど、いま無理に集めようとしても余計なお金がかかるし、MRは一旦落ち着くまでクローズでいいんじゃないかなと思いますね。がんばればなんとかなると思って頭を切り替えられないのは、日本人の悪い癖。お客さんが来ないのは自分たちのせいじゃなくてウイルスのせいです。需要は溜まっているわけで、コロナが過ぎれば客足は回復するかと考えます。
なお、「エリア圧倒的ナンバーワン、希少立地な近郊物件はさほど影響が出ていない」という情報も聞いてます。

さて、買い手側に回って、今後マンション価格が下がるのかは株価を見ればわかります。このまま回復すれば、そのままの状況が続くでしょうし、株価ダダ下がりだったら、しばらくすると垂れてくるでしょう。日経平均とマンション価格は相関関係にあり、マンション価格は株価に対して遅効性があります。

株価下落の半年後、マンション価格も下落
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58280?page=3
マンション価格の先行きに関するもうひとつの手掛かりは、価格指数の時系列分析から得られる。手短に言うと、マンション価格指数の前年同期比の変化は、1)賃料指数、2)株価指数(日経平均)、3)長期金利(10年物国債利回り)の各前年比の変化の3つの変数で回帰分析すると、有意な結果が得られる(説明度を示す決定係数R2=0.49 期間2002-18)。

この回帰分析から得られるポイントは、株価(日経平均)はマンション価格指数の変化(前年同期比)に対して約6ヵ月の先行性があることだ。つまり株価が大きく上がれば(下がれば)、約6ヵ月遅れて東京の中古マンション価格は上がる(下がる)ということだ。

超短期で見ると、2020年3月入居の新築マンションの住み替えで、手持ちマンションをいまこの瞬間売却しようとしている人はかなりの人数になるはずです。この方たちにとっては、一時的なダブルローンを覚悟する受難のときかもしれません。数ヶ月前だったらすんなり売れたのに…と。ただ上記の状況は2月〜3月初旬の状況であり、コロナウイルスの蔓延が抑えられて気温も暖かくなり、経済活動が回復すればまた以前のように取引が活発になることも考えられます。いまは我慢のしどころでしょう。

一方で、マンションの買い手としては、株価の暴落を信じる人は待つのもありかもしれません。

・・・でも、ですね!株価が大暴落する時、あなたのその与信、そのままですか?不況下で住宅ローン組めますか?世の中不景気になった時「やった買い時が来た!」と高額な商品を買いに向かえますか?
住宅は株と違って自分で住む場所です。人生において分譲住宅需要の高まりなんてほんの一瞬なんですよね。結婚・出産・第一子の入園進学前など…人生のタイミングと、マンションの値下がりが重なればラッキーですけど、外部要因に自分たちを合わせられる人ってどれだけいるのでしょうか。

だからこのブログは、マンションをいま欲しい人向けの情報を書くのです。



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