損が少ないマンション購入

2024年のマンション相場はどうなる?年始のご挨拶

気がついたら1月23日になっていました。みなさま、あけましておめでとうございます。

今年は、「豊海タワー マリン&スカイ」の年になりそうですね。予定価格が発表されていましたが、考察についてはもう少し詳しい情報が出てからブログにしたいと思います!

さて、念頭のご挨拶として、このブログの旧名称は「マンション購入を真剣に考えるブログ」ですから、これからマンションを買いたい方へのメッセージを述べさせていただきます。

新築マンションは待っても値下がることがない

のらえもんには日々質問が寄せられます。
「マンションが高すぎます、待ったほうがいいでしょうか?」
マンションがほしい、特に新築マンションが欲しいなら待たないほうがいい、と答えています。

のらえもんへの相談はこちらから
※思ったよりずっと丁寧なアドバイスだったと評判です

新築マンションの原価は「土地代+建設費」です。
マンション建設に適した場所は、どんどん少なくなっていますし、何より建設費が猛烈に上がっています。いま、大阪万博でだいぶ日本の建設需要が吸い上げられているところに、元旦能登半島の震災がありました。建設業全体で従事者が減っているところに巨大な復興需要が生まれてしまっています、折しも建設業界にも働き方改革が適用されるため、時間外労働の上限規制がかかってきます。

つまり、建てたくても建てられない、そういう現実が目の前に迫っているのです。

原価のうち土地代は都心と郊外で大きく変わりますが、同じような形状のマンションであれば建設費は都心と郊外で土地の値段ほど変わることがありません。以前なら郊外で、手が届きやすい価格で新築供給されていたエリアも、建設費が上がってしまい、事業そのものが成り立たないレベルにまできています。
既に郊外で数十戸規模のマンションは、ゼネコン側から見積もりすらお断り、というところがでていますので、これから郊外でこうした小規模な新築マンションは減っていくことになります。元々、郊外は人口推計だと既に人口がピークアウトしたところが多いので、需要も少なくなっているのですが、郊外で暮らす夫婦にとって、新築マンションという選択肢がなくなりつつあるのは寂しいですね。

中古マンションはマーケット価格で買えるが、大規模新築マンションの供給があるエリアほどあがっていく

原価の積み上げかつ売主の都合で価格が決まる新築マンションは、いわば「言い値」となります。
新築と違い広告のリフトアップがない中古マンションのほうが「マーケット価格」となります。

供給が数年前と比べて極端に減っていることから、マンションデベロッパーは少ない戸数で以前と同じだけ利益を稼ぐ必要がありますから、原価よりもはるかに高値をつける売る必要が出てきます。つまり新築マンションは今後「マーケット価格」と乖離していく可能性があるということです。消費者がこの価格に付いていけるかはまた別問題です。

もうひとつ大事なポイントとしては、大勢に影響を及ぼさない小規模な新築マンションとは違い、大規模な新築マンションはエリアの価格水位を上げる効果があります。

  • 数年分の成約事例数に匹敵する供給戸数をさばくには、相当な広告料が投下されます
  • 大規模な新築マンションは、それ自体がエリアの若返りを促し、消費を活発化させます
  • このため、大規模な新築マンション近くの築浅中古はわかりやすく上がる、というよりも新築に近くなります

「マンションが高い、でも残債割れが怖い、新築に手が届かない」と考えている方は、これから大規模新築マンションが供給されることが確定し、かつまだ価格帯が発表されていないところが狙い目だと思います。

先日来た相談メールは、南関東のとある県で、「これから売り出される小規模マンションの3LDKが7,000万円と営業マンに言われた、このマンションはどうだろうか?」という質問でした。私からの答えは、1:このエリアの築浅マンション成約目線はファミリー5,000万円です、2:新築という以外で特に特徴があるマンションだとは思えません、3:現在の水準が続くとなると残念ながら買ったら残債割れとなる可能性が高いです。
というお答えをしました。小規模マンションはよっぽど立地が良い場所でない限り、入居後には周辺築浅マンションと比較されますから、10年後の流通価値は見えてきます。新築を買うなら大規模の方が良いのは2024年以降も変わらなさそうです。

日銀は金利のある世界を目指しはじめた

日銀の低金利政策はまだ続くでしょうけど、植田総裁ははっきりと異次元緩和からの出口を意識し始めてはいます。ただ、今ではない、もう少し先の話だ、ということのようです。

いまのマンション価格を支えているのは、超低金利・真のパワーカップル・相続マネー・外国人の4要素ですが、金利が変わると最初の前提が崩れてくるので、潮目も変わってくるかもしれません。といっても、アメリカのように3%、4%、5%と次々に利上げしていくことは、人口が大幅減少する日本では考えづらく、やはりいまでも変動金利の最優遇貸出金利を取りに行く戦略は間違っていないと思います。

 

こんな感じで、若干つらい2024年の展望となりましたが、マンション購入とはあくまでも人生においての幸せポイント獲得の一貫ですから、個人の資力の範囲内で幸せを見つける、そういうお手伝いを今年も行っていきたいと思います。

最後に。
2024年の「のらえもん」はブロガーよりも寄稿や講演活動、サービスのプロデュースなどの課外活動比重がこれまでよりずっと高くなりそうです。PRも求められるかもしれません。PRは案件や意義により受けますが、ステマは絶対にしませんのでご安心くださいませ。

 

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