「いま住宅を買うなら？」というテーマで年収1000万円と年収500万円のリアルを考えてみたこのシリーズ。Twitterで「年収700〜800万円」でもコンテンツ作って下さいとリクエストがありましたのでお答えします。
間を取って、今回は年収750万円とします。日本の中間層、その最上位あたりにいる人達で、「東京近郊でマンション購入する方」が一番多く属する年収帯かもしれません。給与所得者でこの階級に属している人は男性で6.1%、女性で1.4%。20代でこの給与を得ているならかなりのエリート層、30代でもメーカーや金融、ITなど、いわゆる「いいところ」にお勤めの方となります。
出典：民間給与の実態調査（国税庁）
世帯年収750万円、となると500＋250や400＋350などの組み合わせが考えられますが、今回のケースには敢えて入れません。私はダブルローンを組むと極端にリスクに弱くなってしまうので、終身雇用で安定している会社にお勤めのペアとかでなければ、奥様の収入はあくまでもバッファ、もしくは将来の教育費などにとっておいたほうが良いのではないかと考えます。つまり正社員夫・妻収入は合算とせず・未就学児ありといった家族構成で考えてみましょう。
年収750万円の住宅購入適正予算を考える：
500万円の項にくらべると、税金や社会保険負担が上がってきます。そのため手取り年収は560〜570万円となるはずです（配偶者控除の有無で変わる）。
税金と社会保険を引いた月の手取りが35万円、年2回のボーナスが70万円づつというイメージです。未就学児がいる家庭は3歳までは1.5万円/月、中学生までは1万円/月が無税でもらえます。
奥様の稼ぎにもよりますが、住宅予算は維持費含めて15万円までに抑えないと、一気に生活が苦しくなりそうです。年間住宅予算は180万円を上限とします。マンションを購入の場合は管理費・修繕積立金・固定資産税がかかりますのでざっくり、それぞれを月1万円と仮定し、月3万円を維持費と仮定します。となると、住宅ローンの支払は月12万円となります。たぶん、ボーナスありの企業だとこれでは苦しいのでボーナス払いを併用して月の支払いを10万円程度に抑え込むと思います。
住宅ローンの支払月12万円を金利1%35年払いで逆算すると、4250万円となります。諸費用200万円、頭金を400万円とすると貯金600万円使って、額面4650万円のマンション購入となるでしょう。今回の計算はここを基準とします。こう数字を追っていくと前回触れた年収500万円とはかなり違う景色が見えてきます。変動0.57％で組めば額面5000万円も見えてきます。
必要な広さを22坪（=72.7平米）とすると、購入可能なマンションの坪単価は211万円となります。
新築マンション編：
おっと、坪単価211万円の新築マンション3LDKって都心はおろか、近郊でもほとんど消滅していますね。せめて66平米=20坪のギリ3Lにすれば坪単価232万円まで増額できるのですが。。。昨今の高騰下では焼け石に水かも。
そんな中、以下に挙げたマンションは、私の中で「東京近郊」「所有権」「70平米前後3LDK5000万円以内」が狙えそうな新築マンションを必死こいてスクリーニングをかけた一覧です。一部「大商談会開催中」ってことで値下げ交渉込みでその値段まで落ち着きそうな物件も入れてます。南向きで眺望が良くて駅徒歩５分以内って条件は近郊では諦めてください。
Brillia久が原
東急池上線「千鳥町」徒歩8分
シティテラス府中緑町
京王線「東府中」徒歩4分
オーベル板橋本町
都営三田線「板橋本町」徒歩8分、ＪＲ埼京線「十条」徒歩13分
ミオカステーロ成増II
東武東上線「成増」徒歩11分
ルネ世田谷千歳台 AYUMIE
京王線「千歳烏山」徒歩17分
サンクレイドル北赤羽
ＪＲ埼京線「北赤羽」徒歩5分
リビオ多摩川
東急多摩川線「矢口渡」徒歩6分
こう挙げていくと、なんだか東京23区も都心区とその周辺区じゃなければイケそうな気がしました。坪単価で考えるんじゃなくて総額でギリ5000万となると、制約はあるもののいろいろ狙える感じはありますね。いくつかはリセール考えてもまぁまぁという物件もあります。でも、いくら物件に魅力があってもバス便は中古の成約値見てもちょっとトレンドから外れる感じですね（紹介から外させていただきました）。
中古マンション編：
うん、プチリフォーム代と仲介手数料さっぴいて4600万円前後なら、都心三区＋目黒文京新宿渋谷区は無理でもその周辺区なら2000年以降駅徒歩10分以内でスクリーニングしてもかなり多くヒットします。
それこそ湾岸タワーマンションでも一部が入ってくる価格帯です。ガレリアグランデとかＷコンフォートタワーズ、キャナルファーストタワーといったところでしょう。
職場が山手線東側にあれば、墨田区や江東区でドアドア40分くらいの物件が狙えますし、山手線西側でも同様に見つかります。ただ西側だとがんばって探せば、という感じだということを付け加えさせていただきます。
あちらを立てればこちらが立たずといった価格帯なので、あれもこれもではなく条件を刈り込む大胆さが必要かもしれません。もちろん、予算をあと数百万、せめて5000万円にすると一気にいろいろ広がる感じはしますがね。。。ここで実家贈与パワーを使うか、奥様パワーを使うかは考えどころですが、生活は住まいだけではないので。
今回は、戸建については割愛させていただきます。ぶっちゃけ500万円層と変わらず、東京じゃミニ戸くらいしか選択肢に入りません。
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以上、年収750万円層の東京都心勤務先住宅選択について考えてみました。
日本の給与所得水準から見れば十分エリートに入る人たちでも、「持たざる者」として東京に上京してくると、できる選択が限られているんだなぁとため息をつくばかりです。おウチって高い。もちろん、贈与や奥様パワーを使えば若干の増額はできると思います。また入居後10年間未満しか住まずに買い換えること前提で50平米後半2LDKを買うという選択をすれば、坪単価300に相当するので、グンと選択肢が広がります。
もし、「考えれば考えるほどわかんなってきちゃった！」という状態であればぜひ、住まいスタジアムまでいらっしゃってください。あなたの住まい探し、真剣にお手伝いさせていただきます。
＊本エントリの画像出典：各マンションの公式Webサイト・suumo検索画面・住まいスタジアムより。
>住宅ローンの支払月7万円を金利1%35年払いで逆算すると、4250万円となります
月12万の誤りでは？