のらえもんへの雑多な依頼フォームから、私宛にいろんな依頼が来ます。
先日、株式会社Housmartさんへ転職する若武者から、自社運営の「マンションジャーナル」上でのらえもんにインタビューしたい、という依頼がありました。原則断っているのですが、Housmartさんとは当ブログの過去の経緯的にすまなかったなぁという負い目も若干あり、受けさせていただきました。結果的にはいいコンテンツになったかと思っております。

インタビュー記事は以下リンク先に掲載されていますのでお読みください。

これからのマンション購入に求められるものとは
不動産テックによって不動産業界はどう変わるのか?

あ、題名に入っている”超人気”というのは私がつけたのではないので、その点ご留意ください。
元々、いまの不動産テックについてはかなり懐疑的ではある私に「不動産テックってどうよ?」と聞いてくるのは、なかなか勇気がいるなぁと思いながらも、与えられた質問には素直に答えさせていただきました。

以下、感想戦です。

これからのマンション購入に求められるものとは

新築・中古マンションの買い方、そして住宅ローンの組み方についてド直球で聞かれましたので、「本当に役立つマンション購入術」の2017ミニバージョン的な話をさせていただきました。回答時に自分の本を下敷きにしたわけじゃないのですが、改めて読むとそっくりですねこれ。
そこそこ本音を出そうと思ったのですが、時期が悪いと救われない話に終始しないよう、その辺は調整させていただきました、自分で言うのもなんですがノウハウが小さくまとまっていて、とても良いコンテンツになっているかと思います。

新築も上がっているのですが、吊られて中古もあがっていますので、賢い買い方としては拾える物件を見つけてズバっと拾う、意思決定スピードが勝負の時もあるので、あらかじめ自分の中での住まいの要件をはっきりさせておくことが重要。そんな話です。

不動産テックによって不動産業界はどう変わるのか?

最後の辺りは聞かれたから答えただけですので読み飛ばしてください恥ずかしいので。しかし、ReTechとか不動産テックとか・・・湾岸地域のマンションブログをそこそこ長くは続けているけど、一介の素人ブロガーにこの質問よくしたなぁ(笑)。

上記でもちらっと書いていますが、人工知能で価格推定システムをSEO対策&サービスの呼び水に使うのは賢いようで、実のところ誰も幸せにしないんじゃないかと思ってますし、それは取引情報のオープン化とはまったく別の話なんですね。だいたい、その価格推定システムの正確さは誰が担保するんですか、結局のところ不動産は一物一価なので取引の両当事者が納得していればまったく問題のないものなのです。米国のzillowがうまくいったからと言って猿真似する必要は無く、日本人にとっての不動産の捉え方が米国とは若干違うことに注意すべきです。

本編では書きませんでしたけど、個人向け実需仲介向け不動産テック最大の難点は、結局レインズという業者間取引情報データベースに起因するもので、これが開放されないと真の意味でのオープンにはなりませんし、儲かっている不動産屋ほどレインズは開放したくなく、儲かっているところは政治力も持っているからこのままでは、10年経っても遅々としてすすまないと思うんですよ。ソニー不動産は某所にタレこんで不動産仲介業界に喧嘩を売った上に、国土交通省と話つけた上で、レインズとは別の取引システムつくるのかと思えば、なんてことはない自社のみが参加できるいけすをヤフーの上に新たに作っただけでした。マーケットは売り買い参加者の数がモノをいうんですが、自社だけしか使えないサービスだと参加者が極端に減りますし、買主側はおうちダイレクトを使うメリットがほぼ無いうえに面倒なだけですので、成約はあまりしないんじゃないかなぁと思いますね。いつの間にか買取売却ページまでできてるし。これがどういうことか、読者様ならわかりますよね。

一方で、取引コストの削減には、不動産テックってすごい役に立つんじゃないかと。取引に仲介マンが絶対必要だと仮定すると(現状の法制度では必要)、一人あたりの仲介マンの生産性を上げようとしても限りがあります、手広くさせるとすぐに業務がパンクするのでここを優秀なAIアシスタントが業務を捌いてくれれば、生産性が上がるのは目に見えています。そこは既存の業界ともコンフリクト起こりませんし、協力できるところもあるのかなぁと。LINE経由で問い合わせで基本はAIが答えるとか、いまの仕組みでもできそうですね。

あくまでも破壊的イノベーターを目指すなら、いちおう私なりに考えた秘策もあるのですがここから先は有料です(1,000万円也)

りんかい線・品川シーサイド駅にはいま大規模マンションが3つ同時に売り出し中です。

ということで、合計1839戸がこの狭いエリアに一気に供給されます。さながら「品川シーサイド戦争」という様相になっています。しかもモデルルームの場所は同じ品川シーサイドパークタワーの上下階でして、ここまでの大規模物件同士で隣接モデルルームは近年記憶に無いですね。

図:”品川シーサイド戦争2017-“(本エントリの画像や説明図面はクリックすると大きくなります)

グランドメゾンは積水ハウスのマンション冠ブランドであり、同社は戸建て事業の方がメインながら、永住志向のマンションを作ることでも有名です。今回、長谷工コーポレーション施工で狭小スパンというハンデがありながら、どう「高級・永住志向」を表現したか、その辺りもお伝えできればな、と思います。


画像出典:グランドメゾン品川シーサイドの杜‎公式Webページより

物件コンセプトは「やがて、家族になる杜。」ライバル物件との最大の違いは、緑化面積を広く取って背の高い樹木を15,000本も植えて、”杜”で囲んでしまおう、というものでした。モデルルームで上映されるコンセプトムービーでは、2匹の小鳥がピヨピヨといいながら、物件のコンセプトやグランドメゾンに住んだ後のイメージを紹介するというもので、「〇〇駅徒歩3分!資産価値!!利便性!通勤に便利!!」という色は完全に排除されていました。この辺り、私は湾岸物件の押し出しの強さに慣れていたものですから、多少肩透かし感ありましたね。

物件概要:

  • 物件名:グランドメゾン品川シーサイドの杜
  • 地上19階建て(南棟・東)、板状マンション
  • 総戸数687戸
  • 敷地13,000平米のうち、3,700平米を緑化。15,000本の樹木を植樹予定
  • エレベーターは同フロア4戸で使用し、合計12基を配置
  • りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分/京急本線「青物横丁」駅から徒歩6分

立地・周辺環境

本物件は品川シーサイドフォレスト街区より海岸通りを渡った場所、元々はバンダイナムコ未来研究所があった場所でした。徒歩3分表示のりんかい線品川シーサイド駅だけでなく、商店街が集積する京急本線青物横丁駅からも徒歩6分表示と、買い物・通勤の日常使いでどちらも使える便利な場所です。
また、本物件の正面玄関前には「都立八潮高校前」バス停があり、ここから品川駅や目黒駅行き、大井町行きなどが頻繁に往来し、バスもかなり有効に使えます。


画像出典:グランドメゾン品川シーサイドの杜‎公式Webページより

本物件は、東・西・南の3棟コの字配置となっています。なぜか公式Webサイトにも物件カタログにも完成予想図がありませんでした。ですので、たまたま撮ったモデルルーム模型でご確認ください。完成予想図ってどの物件でも必須だと思ってましたが、不自然に隠されている感じがしますね、、、もしかして19階建て板状コの字形状が、”杜”という物件コンセプトイメージとかけ離れてしまうからでしょうか。ヒューマンスケールで考えるなら、植樹が育てば十分森感は出てくると思いますが。

上写真は物件北西側から見たイメージとなります。手前が西棟、向かい合って建てられているのが東棟、奥が南棟です。南と東棟が19階建てとなります。コの字配置の中に機械式駐車場が設置されています。そして外周部はぐるりと植樹されています。

物件東に面する海岸通りの交通量は、かなり多いですが、逆に考えれば品川シーサイドのビルからのクリアランスも取れているということにもなります。GoogleEarthではまだ以前の台形建物のままとなっておりますが、東向き部屋はすべてビルとのお見合いになりますが、海岸通りとお互いの公開空地により、約60m離れています。

南側はコカコーラ倉庫で低層となっていますが、将来建て替わることも予想されます。そのため、本物件南側低層階は日照が確保される割にはお買い得になっています。西側は分譲・賃貸マンションが立ち並んでいるので、景色は変わりません。だいたい20~22mくらい離れています。

建物・内装

以下の敷地配置図をご覧ください。見事なまでに同一の広さがずらっと並んでいることがわかると思います。この物件の特徴は、物件戸数の割には間取りのバリエーションはほとんどありません。3LDK中住戸であれば、68平米or71~72平米のいづれか、2LDKであれば62~63平米、3LDK角住戸が77.23平米と最上階などの例外を除き、どれも相似な間取りとなっています。

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東京ベイ トリプルタワー隣接の商業施設。国家戦略特区認定を受けている事業であり、東京都オリンピック後の”有明レガシーエリア“を構成する一部でもあります。そして既存有明住民にとっては待ちに待った施設となります。先月、住友不動産が近隣住民のために開いた住民説明会資料をいただいたのでシェアいたします。

このエントリの画像はすべてクリックすると大きくなります。

近隣説明会資料はこの資料の3-1B街区にあたる、橙枠・竹中工務店工区(ホテル・サービスアパートメントとイベントホール)と水色枠・前田建設工区(商業施設と駐車場棟)となります。3-1C街区については着工が平成34年10月予定と、ずっと先の話になります。

1階の平面図です。イベントホールの下、1階は駐車場、また商業施設の1Fは交通広場が建物内にあることがわかります。東京ベイトリプルタワーのモデルルームにて、商業施設1FのB棟真向かいの広い場所がスーパーではないかと説明を受けました。

 

2階・3階平面図を見ると、商業棟は他の大型施設のような吹き抜け構造を持たないことがわかります。これはいいことなのかわるいことなのか・・・このあたりの大型SCといえば、ららぽーと豊洲・ダイバーシティ東京・ヴィーナスフォート、このあたりはすべて吹き抜けを持っています。また、ホールの大きさ、後で述べますけれども相当なもんだということもわかりますね。
ペデストリアンデッキはホールをぐるりと囲み、北側部分に階段が設定されていることがわかります。オリゾンマーレの人にとっては朗報です。

商業施設5階はさまざまな飲食店が入るとモデルルームで言われましたが、フードコートは「大人向けコンセプト」のため設定無し、シネコンも入居しません。

 

 

商業施設は5階まで、イベントホールは6階までです。ともに屋上緑化がされる予定です。商業棟の6階部分、謎の四角い構造はなんでしょうね?

立面図を見ると(薄くてすいません)、ホテルのアネックス部分(北立面図)・商業棟ともにかなり凝った外壁デザインとなりそうですね。

もう少し細かい情報がわかる、事前情報からの変更箇所説明はこちら

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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