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(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト モデルルーム訪問 その1 その2 の続きです。

モデルルームで展示されている周辺のマンションが忠実に再現されたジオラマです。これだけでも一見の価値あり。周辺タワーマンションからの買い替え客を一次ターゲットにしているからなのか、ファンサービスみたいなものかもしれません。中央区・江東区臨海周辺にタワーマンションが立ち始めて、はや10〜15年。湾岸タワーも成熟化が進んでいるということです。

本マンションの眺望に関しては、こちらのエントリを参照して下さい。

周辺相場

本物件周辺にはタワーマンションが6本。築2年〜12年までさまざまですが、傾向をつかむために、とりあえずすべて混ぜこんでグラフにしてみました。9000万円を超える事例が一点ありましたが、省略させていただきます。

このグラフから分かることは、

・有明には2つの壁がある、5000万円と6000万円
・6000万円を超える水準だと現状、極端に買いの手が細くなる
・1年間で100件を超える成約事例の内、7000万円を超える成約は4件しかない

ということです。6000万円を超えると、どうせ買うなら新築、と需要が向かってしまうみたいなんですね。これは豊洲・東雲でも似たような傾向があります。本物件竣工後この状況が変化するかはわかりません。確かに、豊洲2丁目ららぽーと併設マンションである、パークシティ豊洲は指名買いが入るマンションで周辺相場に比べ、同条件に均すとだいたい坪20〜30は高く取引されています、が!逆を返せばその程度とも取れます。

パークシティ豊洲は、ららぽへのアクセスが他のマンションに比べて圧倒的に良いというアドバンテージがありますが、本物件の場合は周辺に比べて極端に良いというわけではありません(A棟は屋根付きペデストリアンデッキで接続、その他の棟もカート置き場があると非常に便利ですけど)。例えばオリゾンマーレは目の前交差点が商業施設の入り口となります。

となると、前エントリの価格表を正当化するとなると、周辺相場がこのマンションに吊られて上がるか、もしくは当物件の販売が長期化するか、どちらかとなります。

総評

有明第二世代のタワーマンション、そして有明フラッグシップタワーとしての地位をブリリアマーレ有明から奪えるポジショニングと言えます。

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(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト モデルルーム訪問 その1からの続きです。今回は、共用施設と販売予定価格についてお伝えします。このCGは東京ベイ有明ワシントンホテルあたりからの視線だと思います。


このエントリのCG画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワー プロジェクト公式Webページより

完成するころには有明駅前にダイワロイネットホテルができるのでふさがれてしまいますけど。しかし、有明ワシントン(830)とサンルート有明(790)に加えて、ダイワロイネットホテル有明(400)と有明北3-1ホテル(800)となりますね。有明はオリンピックを契機に一大ビジネスホテル街となりますね~

共用施設

有明既存のタワーマンションと違って、本マンションは共用施設をほとんど持ちません。もはや有明フォーマットともいえるジム・プール・バーラウンジは全部無し。なんと宿泊施設も無し。コンシェルジュカウンターもいまのところCENTRAL棟にしか常駐しません。この割り切り方は売主が同じシティタワー有明と似ていますが、本物件は目の前にホテルと商業施設があるからいりませんよね?という判断だそうです。

パーティラウンジ CENTRAL棟20F北西角

目測170平米くらいありそうなパーティラウンジ。上にはシャンデリアが吊ってあります。完成予想図を見る限りシティタワー有明31Fのパーティラウンジよく似た感じです。

ライブラリーラウンジ CENTRAL棟20F北西

100平米程度のライブラリーラウンジです。有明からの都心の夜景を見ながら読書や勉強が出来そうです。CGを見る限りいま流行の学習スペースはさほど広くなさそうです。

キッズルーム&ペアレンツサロン CENTRAL棟2F西

CENTRAL棟低層、WEST棟目の前に駐輪場棟があって最も売りにくい場所(笑)をキッズルームにして開放しています。図面見ると50平米くらいなので予想完成図まんまくらいの広さでしょう。

パーティルーム WEST棟2F北

パーティルームはWEST棟の2Fにも作られます。20Fのパーティラウンジがゴージャス感だとしたらこちらはカジュアルを前面に出していますね。

このマンションの共用施設コンテンツはこの4つだけです。飲食系は商業施設に入っていますし、宿泊施設はホテルがあるから不要という判断です。ジムも商業施設の中に用意されるのでそちらをご利用くださいと営業さんから言われました。

価格

さて、価格です。すいません、前回の価格表に一部間違いがありました。第一期は200戸~300戸くらいの売出しを考えているそうです。予定価格表段階からだいぶ変わりました。具体的に書けばCENTRAL棟値上げ・WEST棟一部値下げという感じです。WEST棟西側は抜けている割に坪300万円を切ってきたので人気が出そうです。

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パークタワー晴海とともに、2017GW売出開始のもうひとつの主役新築タワーマンション、「(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト」から専有部の部屋をようやくお見せできる、との連絡があり再訪いたしましたのでモデルルーム訪問エントリとして改めてご報告いたします。モデルルームは「住友不動産総合マンションギャラリー東銀座館」の中に、特設コーナーが設けられています。めちゃくちゃ混んでいてこの物件の勢いを感じました。

このブログとしても発足当初からウォッチをし続けて早5年。モデルルーム訪問記を紹介できるのは感無量です。紹介に入る前に、少しこのマンションの経緯についてお話させてください。

有明北3-1地区。有明テニスの森東側の11haにおよぶ広大な空き地は長らく公の持ち物でした。臨海副都心計画に基づき、住宅を建てようと何度も入札を繰り返したものの、買い手がつかずにいた土地に2010年ようやく手を上げた企業がいます。住友不動産でした。「ARIAKE GARDEN CITY」と名のついた複合プロジェクトを提出、無事売却したことを発表してから6年半が経ちました。

↓元々の応募概要(2010年発表)

↓当初の計画案

平成27年1月一部開業予定と発表されたこの計画は延期を繰り返します。当初の住宅棟案ではBASのような形状の大型ツインタワー2000戸でしたが、最終的には商業施設やホール部分が拡張されて公開空地部分が増え、1539戸のトリプルタワーとなりました。

この間、2020東京オリンピックの開催決定や臨海副都心におけるMICE・国際観光拠点の形成が入るなど臨海副都心をめぐる状況に紆余曲折があり、むしろ住友不動産にとってはとても幸運な局面となりました。そしてこのたびようやくマンション部分についての販売が開始します。


このエントリのCG画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワー プロジェクト公式Webページより

この形は、両端タワーと真ん中タワーにお見合い住戸の発生が避けられませんが、角部屋を除いて2LDK/1LDKにという設定になっており、中住戸3LDKは基本的にお見合いなしと有明らしい開放感あるプランとなりました。

コンセプトムービーでは強烈なまでにこのプロジェクトが「国家戦略特区」であることが強調されます。特に住宅棟については恩恵を受けているわけではないのですが、駅チカ&大規模商業施設併設&タワーマンションという鉄板プロジェクトですから、見るほうも気合が入りますね。逆にパークタワー晴海のような「公開空地のじゃぶじゃぶ池で遊ぼう!」みたいなノリは一切ありませんでした(笑)こちらでも書きましたが、立ち位置が両極端なマンションです。

駅から近い順に、ウエストタワー・セントラルタワー・イーストタワーと呼称します。便宜上この後はA・B・C棟とします。

物件概要:

  • 物件名:(仮称)東京ベイ トリプルタワー プロジェクト
  • 地上33階建てタワーマンション(ウエストタワーはロビーが高いため32階)
  • 内廊下免震タワー
  • 総戸数1539戸
  • 隣接商業施設とペデストリアンデッキで接続
  • 敷地内に認定こども園
  • りんかい線「国際展示場」駅徒歩4分/ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分(ウエストタワー)

立地・周辺環境

本物件が位置する有明北3-1地区は有明既存タワーマンションの列より一段南側にあります。南側は首都高湾岸線とその向こう側は東京臨海広域防災公園。東側は首都高晴海線にその先は学校が立ち並ぶ文教地区、西側は有明コロシアム、そして北側には併設商業施設とオリゾンマーレが位置します。

ただしオリゾンマーレは原則として真正面のお見合いはギリギリ避けられています。B棟が正面向かい合う形になっていますが、立地は半歩ずらされていますし、A棟は45度角度が付けられています。眺望への影響は避けられませんが、このあたりぎりぎりの配慮がされていました。このあたりのシミュレーションはモデルルームにてご確認ください。

併設の大規模商業施設ですが、広さ・店舗数ともにダイバーシティ東京に匹敵します!10年後の3-1C街区の拡張工事が計画通り進捗するとららぽーと豊洲を越える規模となります。また、5階建てで1For2FのB棟そば部分にスーパーマーケットが誘致される予定です。5階はレストラン街となりますが、この商業施設のコンセプト上フードコートの設置が見送られると聞いています。A棟にはささやかな店舗スペースが設けられる予定です。

現地ペデストリアンデッキがかけられるであろう場所からA棟方面へ写真を撮ってみました。A棟~商業施設はアクリルの屋根がついていますので雨にぬれずに入れます。メインとなるりんかい線国際展示場駅まではひとつ信号を渡る必要がありますが、目の前といっていい距離です。

交通面で言いますと、大規模商業施設の1Fに交通広場が設置されますが、どこへのバス路線なのかはまだ明らかになっていません。要望書を提出した顧客に対しては、シャトルバスのアンケート調査などもありますが、具体的な計画はまだなく、需要調査の段階のようです。

有明最大の弱点は日常生活において、不便なところですがこちらのマンションについては心配は一切無用、ですね。

建物・内装

住友不動産は、本物件について詳細な仕様が書かれたパンフレットを渡していませんが、私の記憶の限りでは以下の仕様となっています。基本的には昨今のタワーの中では基本スペック高めです。建具のグレード感もありましたが、唯一残念なのは洗面台のグレードがTakara standardでしたね。。。

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