不動産業界を外から見た

週刊ダイヤモンドの匿名座談会参加と本誌公開によせて

昨年末いきなり、「のらえもんちゃん、ダイヤモンドで座談会やるから来てよ」とDMが来て、高級中華料理店に出向いたら僕以外全員歴戦のブローカーみたいな人たちばかりで置物のように萎縮したってお話はこちらのブログでしましたっけ?

今年もまた座談会が行われるということで参加してまいりました。今回のメインテーマは、「高騰する都心マンションとその暴落はあるのか」という話題で、観察者ポジションかつどこにも忖度の必要がない私にはうってつけだったかもしれません。好きなように喋らせていただきました。今回コメントの記事採用率が高めでほっとしております。

そういえば、はとようすけって人が「サンドイッチマンを小池さんに禁止させれば、◯ーぷんは◯すは業績低迷確実」って実にガッツのある提案していたのにカットされてしまって残念です。きっとWeb版では入っていると信じます。

2ページの座談会の内容は現在、Webで公開されていませんので、dマガジンもしくは楽天マガジンの読み放題サービス、もしくは本誌をKindleなり雑誌を買うなりしてお読みください。座談会以外でも面白い内容でした。

(更新)Web版公開されてました!まずはこちらをご覧になってから、下記の記事を読みすすめてください。

「マンション価格暴落」は本当にある?不動産業界インサイダー地下座談会
by全国宅地建物取引ツイッタラー協会
https://diamond.jp/articles/-/186641?

週刊ダイヤモンド2018年12月1日号は「相続・増税・暴落に克つ 一生モノの住み処選び」です。そこで、本特集では不動産業界の“ウラ”を知り尽くすプロたちが、今の不動産市況をどう見ているのかを座談会形式でお届けしています。巷では不動産市況の暴落が囁かれていますが、果たして本当に暴落するのでしょうか。本誌に掲載したプロたちの見方を、ダイヤモンド・オンラインで特別公開します。

今週号ダイヤモンド紹介ページはこちらですね。

都心マンション高騰の陰で囁かれる「五輪前後の暴落」待望論
https://diamond.jp/articles/-/186444

(中略)東京五輪前年の2019年は、このマンション市場に影響しそうなイベントが立て続けに予定されており、一部でささやかれる暴落説を信じ、マイホーム購入を“中断”する人が確実に増えています。

世帯年収1500万超でも…「暴落を信じて待つ」

「東京五輪の前後にきっと暴落するはず」──。そう力説する東京都心の賃貸マンションに住む40歳の男性会社員は、夫婦共に大手企業に勤めるいわゆるパワーカップルだ。世帯年収は1500万円超だが、それでもマンションをおいそれと買えないと話す。

男性は、子供が生まれたことを契機に物件探しを始めたが、それからはや3年。職住近接を絶対条件に、都心3区の物件を新築・中古を問わず探したが決め切れず、暴落を信じて待つことにしたという。

「中古ならまだ手が届きますが、築10年以上なのに新築時よりも1~2割高く売っている。ばからしくて買う気がうせましたよ」

さて、この冒頭で紹介される世帯年収1500万円のパワーカップルが実在するかどうかは別にして、たしかに購入先送りの人が増えているのは事実です。しかし、なぜ十分に賢いはずの人が安易な暴落論をハナから信じちゃうんでしょうね。根底には「世帯年収1500万円もある自分たちはエリート、だから都心の特別な場所に住むべきだし、そんな自分たちが都心のマンション買えない状況はおかしい、そのうち暴落するはずだから信じて待つ」って考え方が見えてしまうんですよ。そもそも、3年前から検討しているなら2015年当時に住宅を決めていれば今頃ハッピーだったのに、青い鳥を探したばかりに。。。

株の世界で「頭と尻尾はくれてやれ」という言葉がありますが、住宅の世界にそんな言葉はありません。
理由は簡単で、住宅を購入したいというのは極めて個人的理由から発するもので、しかも時期を逃すと買う必要が無くなってしまうからです。住宅購入は人生において期間限定商品に近いものがあります。

こちらの男性は「子供が生まれたことを契機に物件探しを始めたが、それからはや3年、暴落を信じて待つ」とのことですが、読みどおりにオリンピック前後で暴落しなかったら?10年後に待望の暴落があったとして、その時子どもは中学生であるし、50歳になった男性の返済能力は当然落ちているわけです。その時まで我慢して何の意味があるんだろうな・・・と。

結局、自分の若さや子供との時間は、限りある資源であり、幸福の総量を決める変数であります。単純に「今が高いから待てば安くなる、それまで待つ」は、問題の先送りにしか見えませんね。

ちなみに、別の雑誌のインタビューを受けたときに「もし不動産価格が下落するとしたら、何だと思います?」と言われて、「低金利政策の終了」と答えました。永遠の景気拡大も、永遠の安倍政権も、永遠の金融緩和もありえないわけで、どこかで折り畳まなくてはいけない時が来ます。実需マンションにおいて低金利のみが価格高騰を支えるロジックでしたが、これが崩壊してしまうと、もはや誰も買える人がいなくなるので、マンションが売れなくなります。

価格が安くなっても、金利が高くなってしまうと、住宅ローンの支払い額はあんまりかわらないかもしれませんね。
月々の返済額15万円で、金利1%35年は5,313万円。金利3%35年になると3,897万円になります。2%上がるだけで、26%の下落をチャラにしてしまいます。

んじゃ、低金利政策の終了はいつよ、、、ってそんなのわかるわけないだろ!
※HARUMI FLAGを希望の方は、今のうちから財形貯めておいて、金利予約効果がある財形住宅融資を検討されるのが良いかもですね。

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コメント

  • コメント (5)

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    • 匿名
    • 2018年 11月 27日

    有明のあの物件の広告担当の首が飛んだって確かな情報なんですか?
    ホームページが変わったからって理由で言ってるならひどい決めつけかと思います。

      • のらえもん
      • 2018年 11月 27日

      あー、そこはすいません。私はそのへんの情報を持っていないので、完全に勇み足です、すいません。
      「マンション広告において一番勢いをつけないといけない第一期直前において、既に何万枚と刷っているチラシや標語、そしてホームページまでいったん全部消して全面差し替えって通常ありえないのですが、なぜかこのマンションはそこまでしました。現地のポスターまで貼り直してましたね。これは思ったほどの集客ができずに広告代理店をそのものを変えたか、少なくともホームページ担当を変えるくらいの出来事です。結果として、契約率は・・・」ってコメントの感じを全部ひっくるめて、紙面の都合上短くコンパクトにまとめるとそうなったというところです。
      本件で傷ついた人がいるなら本当に申し訳ない。

      • のらえもん
      • 2018年 11月 27日

      弁解ついでにコメント欄で私の本音を言わせていただければ、本マンションの商品企画そのものについては決して悪い評価をしておりません。
      モデルルーム開所当初に訪問客に見せていただいた価格表を見る限り、だいぶ高いなと思っていましたし、そのような線で正直に書かせていただきました。最初から第一期の価格表で提示していれば、このような書きぶりにもならず、また検討者も同じような判断をされるでしょうから、スタートダッシュも可能だったかと考えます。販売戦略を見誤ったと外から見て思っておりますが、それはあくまでも私の思いですし、中の人達はまた違った評価をしているかもしれません。
      商品企画としては、悪くはないもののこのままではキャラの立った周辺の新築・中古マンションと比べて、「ここでないとダメ」という説得力とかパンチに欠けるなぁという印象でした。もし、これが大規模マンションの供給が周辺に殆どないようなエリアだったら、もしくは南向きで眺望がある部屋がずらりと並んでいたら、評価はだいぶ違っていたことでしょう。価値というのは相対的なものだからです。
      私は、自分が書くことによる影響力についてはある程度認識しています。しかし、それでいろいろ忖度してつまらないブログにしたところで、誰のためにもなりませんし、何より私のモチベーションがなくなります。これからも、”好きなことを好きなように”書かせていただきます。ブログはチラシの裏でもあるからです。
      それが素人が書くマンションブログの魅力であり、プロやポータルサイトとは違ったメディアのあり方でしょう。自分の見方が絶対だとは思っていませんし、校正担当がいませんから、ときには誤ったことを書くこともあります、そのあたりは、個人が運営するメディアの特性として、生暖かく見守っていただければと思います。

        • 匿名
        • 2018年 11月 27日

        なるほど!
        おしゃってることはよくわかります。ありがとうございます!

    • 匿名
    • 2018年 11月 28日

    こんばんは、いつも興味深く拝見しております。
    ウェブですが対談も読みました。

    そこで文末にあった「財形住宅融資」についてもう少しブログで解説頂けると嬉しいです。
    私は住宅財形に幾ばくかの金額を積んでおりまして、近々購入しようとしているマンションのローンに検討しています。

    機会があればよろしくお願いします。

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