» 住宅ローンや資金繰りのブログ記事

日銀が9月に導入した「イールドカーブ・コントロール」後、ちょっとずつですが、長期金利(10年債利回り)は上がりつつあります。これは米国の長期金利が上昇していることに伴うものです。

イールドカーブ・コントロールについてはこちら

日銀が10年債に狙いを定めて買いまくれば再び0%にできるのですが、むしろ国債買い入れ額は減額していく可能性があると言われていますので、もしかして今年の7~8月のようなボーナスステージは来ないのかもしれません。ただ、それでも歴史的な低水準であることには変わりはありません。

このまま、金利が上昇していくかはまだ不明ですが、トレンドとしてはじり上げ基調であることは確かなので、住宅ローンの借り換えを検討されている方は、早めに決めたほうがいいと考えます。

 

米国 10年債券利回り(2016.12.09)


画像出典:Inversting.com該当ページより

日本 10年債権利回り(2016.12.09)

画像出典:Inversting.com該当ページより

上チャートを見ても、ここ3ヶ月は上げ基調です。国債に金利が付かないのは異常事態なので悪いことではないのですが、住宅ローン環境というミクロで見ると、今後どうなるのかな~と注視しています。
ちなみに、住宅ローン金利がガーンと上がると、取得者の購買可能価格が下がるので、マンション価格は下がります。その時、現金を持っていれば買えるんですが・・・住宅ローンを使うなら、金利に応じて支払額が増えてしまいます。

フラット35の2016年12月金利は、先月から比べて+0.07%の1.100%となりました。

ちなみに、のらえもんのイチオシであるりそな銀行は先月とかわらずの0.45%でした。あれ?あげないんですね・・・

各社10月の住宅ローンの金利が出ましたね。まずは9月21日に発表された日銀の「総括的な検証」から、今後の住宅ローンの金利動向を考えましょう。

簡単に言えば、「インフレ率2%を達成できなかったら、新しい枠組み長短金利操作付き量的・質的緩和をインフレ率2%達成までやるね!」ということになります。

nichigin_yield_curve

イールドカーブ(横軸に残存期間・縦軸に債券利回り、右肩上がりのグラフになる)をコントロールするために、日銀はこれから各年限の国債について、指値買い入れをします。国債の10年債を「ゼロ%で買います」と指値すれば、現在最大の国債の買い手は日銀ですから、10年債はほぼゼロ%近傍で固定されるはずです。日銀の上図イールドカーブ・コントロール図を信じれば、10年より長期の国債は、プラス金利で指値して、日銀が適切と考えるイールドカーブを形成します。

副産物的な効果として、日銀指値金利より、マイナス金利でも手を上げる買い手が市中で多ければ日銀は国債買入額を節約できます。このため邪魔となった平均残存期間の定めは廃止しました。

さて、お話を住宅ローンに戻しますと、この政策が今後うまくいってる間は金利が大きくぶれることは無いということになります。したがって、

「2%インフレが達成されるまでのしばらくの間、住宅ローンは大きく上下することも無く低位安定。いつ借り替えても良いし、もしいま変動で借りていて、借り換え先の固定金利より低い金利なら、しばらく待っても良い」

ということになりますね。

flat35_201610

フラット35の金利推移は上記グラフのとおりとなります。やっぱり8月がとにかく安かった!で、今月も先月に引き続きり若干の上げとなりました。また、15~20年金利と21年~35年金利の幅が広がりました。これは、8月9月の国債金利イールドカーブがフラットだったことの証ですね。

フラット35 21年以上・20年以下推移グラフ

flat35_graph

ほとんどの方が選択するフラット35・21年~35年の貸出金利は、先月より0.04%上がり、1.060%となりました。先月と比べても誤差の範囲ではあります。


画像出典:住信SBIネット銀行フラット35ページより

一方、借換固定10年業界の覇者、りそな銀行の金利は変わらず、引き続き0.45%でした。
「団信革命セット」は、これから健康状態が悪化しそうと予測する人なら、考えてもいいかもしれませんねー。金利がプラスになるので諸条件はりそな銀行にて確認ください。


画像出典:りそな銀行Web申し込み限定プランページより

参考URL:「住宅ローン=借金=悪」の意識がもたらす不自由

住宅ローンを低金利時に借りることは、元本が早めに減少するので、将来の不動産相場下落時の保険ともなります。たとえ下落を待っていたとしても、相場下落がそれほどの落ち込みで無かった場合は、待っている時間とその間の元本減少スピードの方が速くなるからです。

上記記事の試算についても、今度時間があるときにエントリにします。

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長期金利が若干上昇したことを受けて、2016年9月は先月に比べて若干の上昇となりました。といっても凹むことは無くありえない水準ですが。

flat35_20160901

7月と8月がとにかく安かったのがわかりますね。私自身は来月の金利動向に注目しています。

フラット35は、先月より0.12%上がり、1.020%となりました。先月と比べても誤差の範囲ではあります。先月は申し込みたいと思っても、応募が殺到してなかなか返答が遅かった銀行もあるようです。つまり今月安い!と思っても仮審査回答が遅くて間に合わないということもあるわけで、何事も早め早めの行動が肝心ですね。

flat35_sbi_201609
画像出典:住信SBIネット銀行フラット35ページより

 

一方、借換固定10年業界の覇者、りそな銀行は先月より0.1%上げて0.45%でした。

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画像出典:りそな銀行Web申し込み限定プランページより

もうひとつ、固定10年なら三井住友信託銀行も同じ0.45%ですが、固定終了後の金利引き下げ幅を考えれば、りそなに圧倒的軍配が上がります。

住宅ローン金利を決める重要な指標、日本国債10年の推移を見ますと

kokusai10_201609

こんな感じで、7・8月が底だったことがわかりますね。黒田日銀総裁が更にマイナス金利を進めるという劇薬を使わない限り、この水準までは来ないと思います。

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