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就任後、トランプ政権が日本の為替政策を批判するニュースが連日流れています。

トランプ大統領が日本の為替政策を批判
NHK 2月1日 0時21分

アメリカのトランプ大統領は、31日、製薬メーカーの経営トップを集めた会合で、為替について言及し、「中国が何をしているかそして日本が何年も何をしてきたか見てみろ。かれらは、為替を操作して、通貨安に誘導している」と述べ日本を名指しして批判しました。(中略)

この中で、トランプ大統領は為替について言及し、「中国が何をしているかそして日本が何年も何をしてきたか見てみろ。かれらは為替を操作して、通貨安に誘導している」と述べ日本を名指しして批判しました。(中略)

さらに、トランプ大統領は「ほかの国々は、資金供給と通貨安への誘導で、有利になっている」と述べ、市場では、日銀やヨーロッパ中央銀行の金融緩和策によって通貨が安くなる動きをけん制したのではないかという見方も出ています。

正確に言えば、日本は2011年以降為替介入していません。露骨に介入している中国とは違います(ただ彼らはいま通貨安誘導どころか、元安を嫌ってドル売り元買い介入していますが・・・)。しかし、金融緩和を行っています。金融緩和は直接の介入効果はありませんが、円の価値を下げインフレを目指す政策ですので副次的に円安効果が期待できます。トランプ大統領はこれにはっきりとNO!と言っているのです。

この発言により、国債は2/3に急落(=金利上昇)しました。

しかし、日銀が無制限の公開市場操作を行った結果、2/4には0.1%をわずかに下回るところまで落ち着きました。

金融緩和は市中金利を下げます。金利を安くして、国内投資を活性化させる政策です。これは私たち生活者にも関係があり、モノの値段は上がりやすくなりますが、住宅ローン金利は下がります。ローン金利の低下は、今から借りて購入する人にとっては「住宅購買額の増加(より借りられるようになる)」の効果が、すでに借りている人にとっては借り換えをすることによって「残債減少スピードの増加」が見込めることになります。

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Twitterでも呟いたのですが、現状で変動金利を積極的に選択する必然性はあまりありません。変動金利と固定金利の差は限りなく小さく、変動がだいたい0.6%で借りられるのに対し、35年全期間固定(新規)ですと、みずほ銀行がキャンペーン金利1.15%で貸し出しています。その差は、歴史的に見てとても小さいといえます。

参考:フラット35と変動金利、金利差の推移を調べてみた

上記グラフは作成時点の2014年8月時点で止まっていますけど、今はこの金利差が0.55%ということです。

住宅ローン残高5000万円とすれば、

金利0.6%時返済額:132,014円
金利1.15%時返済額:144,665円

その差、12,651円は35年間の金利上昇保険といえます。これは過去の歴史を見れば安いといえるでしょう。

現在の首都圏マンション市場の価格高騰は、低金利によって維持されています。6000万円、7000万円という価格は都内で普通に見ることができますが、冷静に考えれば普通のサラリーマンは購入することのできない価格帯でした。低金利によって購買可能額がブーストされた結果といえます。

変動金利が1.5%、固定金利が3%のような2008年の状態になると、同じく住宅ローン残高5000万円とすれば

金利1.5%時返済額:153,092円
金利3.0%時返済額:192,425円

となり、固定3%では6000、7000という価格帯が売れなくなることがわかります。
仮に月の支払額を、1.15%時の14.4万円が限度とすれば、固定3%時の世界では借入可能額は3740万円まで下がってしまうのです。住宅ローンを利用する世帯の購買余力ががっつり落ちるので、新築・中古ともにマンション価格が下がるのです。

この時一番困るのは、変動金利でカツカツに借りている人なのです。

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日銀が9月に導入した「イールドカーブ・コントロール」後、ちょっとずつですが、長期金利(10年債利回り)は上がりつつあります。これは米国の長期金利が上昇していることに伴うものです。

イールドカーブ・コントロールについてはこちら

日銀が10年債に狙いを定めて買いまくれば再び0%にできるのですが、むしろ国債買い入れ額は減額していく可能性があると言われていますので、もしかして今年の7~8月のようなボーナスステージは来ないのかもしれません。ただ、それでも歴史的な低水準であることには変わりはありません。

このまま、金利が上昇していくかはまだ不明ですが、トレンドとしてはじり上げ基調であることは確かなので、住宅ローンの借り換えを検討されている方は、早めに決めたほうがいいと考えます。

 

米国 10年債券利回り(2016.12.09)


画像出典:Inversting.com該当ページより

日本 10年債権利回り(2016.12.09)

画像出典:Inversting.com該当ページより

上チャートを見ても、ここ3ヶ月は上げ基調です。国債に金利が付かないのは異常事態なので悪いことではないのですが、住宅ローン環境というミクロで見ると、今後どうなるのかな~と注視しています。
ちなみに、住宅ローン金利がガーンと上がると、取得者の購買可能価格が下がるので、マンション価格は下がります。その時、現金を持っていれば買えるんですが・・・住宅ローンを使うなら、金利に応じて支払額が増えてしまいます。

フラット35の2016年12月金利は、先月から比べて+0.07%の1.100%となりました。

ちなみに、のらえもんのイチオシであるりそな銀行は先月とかわらずの0.45%でした。あれ?あげないんですね・・・

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