» 住宅ローンや資金繰りのブログ記事

若干古いニュースかもしれませんが、年度が替わり4月に入って住宅ローン金利が一部銀行にてじわりと値上がりしています。マイナス金利導入で底をさらに掘り下げるような動きが続いていましたが、リセットがかかるかもしれません。

4月の住宅ローン平均金利はじわり上昇-WhatzMoney調べ
新建ハウジングデジタル 2017年4月4日

全国763金融機関の住宅ローンプランを比較できる「WhatzMoney住宅ローン」を運営するWhatzMoney(東京都目黒区)は4月4日、独自に調査した4月実行分のローン金利状況を公開した。

10年固定金利型住宅ローンの金利は、基準となる10年国債金利が0.06%前後でほぼ横ばいに推移する中、一部銀行で金利引き上げの動きがみられた。主要73行の平均金利は1.010%(前月比+0.019%)となった。

今後、FRB(米連邦準備理事会)が予定する年内2回の利上げにより金利上昇する可能性はあるが、日銀が長期金利を0%程度に誘導する金利操作政策を継続する姿勢を見せており、急激な金利上昇はないとみられる。また、世界的には金融引締めのトレンドになっており、一方的に低下することはないと予測する(略)

住宅ローンの極端な低金利こそが、いまの新築物件高騰をある意味肯定していたようなものなのです。このまま上昇基調が続くと、引き渡しまでの期間が長い物件などは梯子を外されてしまうかもしれませんね。日銀の政策的にこのまま上昇を許すとは思えないのですが、一方で過剰融資とみられているアパートローンに関しては採算性の検証などを点検するなど将来のリスクとみて引き締めにかかっています。

4月の全期間固定金利・新規で一番安いのは私の観測範囲では「十六銀行」の全期間固定1.03%(!!!)でしたけど、電話取材したところ「岐阜愛知のみで東京では住宅ローンを提供していない」とのことでした、残念!

新規全期間固定金利の次点は、みずほネット銀行の1.20%でした。こちらはもちろん東京でも借りられます。

そして借り換えを調べてみると、

固定10年で一番安いのは相変わらずりそな銀行0.55%
固定20年だと三井住友信託銀行の1.02%もしくは団信+8大疾病付いての住信SBIの1.06%
固定30年では三井住友信託銀行の1.10%

となりました。借り換え最安値組は今のところ金利の変更はなし、ということです。

就任後、トランプ政権が日本の為替政策を批判するニュースが連日流れています。

トランプ大統領が日本の為替政策を批判
NHK 2月1日 0時21分

アメリカのトランプ大統領は、31日、製薬メーカーの経営トップを集めた会合で、為替について言及し、「中国が何をしているかそして日本が何年も何をしてきたか見てみろ。かれらは、為替を操作して、通貨安に誘導している」と述べ日本を名指しして批判しました。(中略)

この中で、トランプ大統領は為替について言及し、「中国が何をしているかそして日本が何年も何をしてきたか見てみろ。かれらは為替を操作して、通貨安に誘導している」と述べ日本を名指しして批判しました。(中略)

さらに、トランプ大統領は「ほかの国々は、資金供給と通貨安への誘導で、有利になっている」と述べ、市場では、日銀やヨーロッパ中央銀行の金融緩和策によって通貨が安くなる動きをけん制したのではないかという見方も出ています。

正確に言えば、日本は2011年以降為替介入していません。露骨に介入している中国とは違います(ただ彼らはいま通貨安誘導どころか、元安を嫌ってドル売り元買い介入していますが・・・)。しかし、金融緩和を行っています。金融緩和は直接の介入効果はありませんが、円の価値を下げインフレを目指す政策ですので副次的に円安効果が期待できます。トランプ大統領はこれにはっきりとNO!と言っているのです。

この発言により、国債は2/3に急落(=金利上昇)しました。

しかし、日銀が無制限の公開市場操作を行った結果、2/4には0.1%をわずかに下回るところまで落ち着きました。

金融緩和は市中金利を下げます。金利を安くして、国内投資を活性化させる政策です。これは私たち生活者にも関係があり、モノの値段は上がりやすくなりますが、住宅ローン金利は下がります。ローン金利の低下は、今から借りて購入する人にとっては「住宅購買額の増加(より借りられるようになる)」の効果が、すでに借りている人にとっては借り換えをすることによって「残債減少スピードの増加」が見込めることになります。

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Twitterでも呟いたのですが、現状で変動金利を積極的に選択する必然性はあまりありません。変動金利と固定金利の差は限りなく小さく、変動がだいたい0.6%で借りられるのに対し、35年全期間固定(新規)ですと、みずほ銀行がキャンペーン金利1.15%で貸し出しています。その差は、歴史的に見てとても小さいといえます。

参考:フラット35と変動金利、金利差の推移を調べてみた

上記グラフは作成時点の2014年8月時点で止まっていますけど、今はこの金利差が0.55%ということです。

住宅ローン残高5000万円とすれば、

金利0.6%時返済額:132,014円
金利1.15%時返済額:144,665円

その差、12,651円は35年間の金利上昇保険といえます。これは過去の歴史を見れば安いといえるでしょう。

現在の首都圏マンション市場の価格高騰は、低金利によって維持されています。6000万円、7000万円という価格は都内で普通に見ることができますが、冷静に考えれば普通のサラリーマンは購入することのできない価格帯でした。低金利によって購買可能額がブーストされた結果といえます。

変動金利が1.5%、固定金利が3%のような2008年の状態になると、同じく住宅ローン残高5000万円とすれば

金利1.5%時返済額:153,092円
金利3.0%時返済額:192,425円

となり、固定3%では6000、7000という価格帯が売れなくなることがわかります。
仮に月の支払額を、1.15%時の14.4万円が限度とすれば、固定3%時の世界では借入可能額は3740万円まで下がってしまうのです。住宅ローンを利用する世帯の購買余力ががっつり落ちるので、新築・中古ともにマンション価格が下がるのです。

この時一番困るのは、変動金利でカツカツに借りている人なのです。

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↓2017年3月現在、住宅ローンの借換10年固定限定で0.55%!!!10年固定期間終了後の優遇幅は1.906%!の異常事態。今借り換えないでいつするの?

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