住宅ローンや資金繰り

年収400万円で住宅ローンを組むと、どんなマンションが買えますか?

若い読者の方からこちらのご質問をいただきました!

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のらえもんさんこんにちは!
湾岸タワーマンションをいつか買うことを夢見ている25歳男です。
近々結婚するので、マンションを買いたいのですが、私の年収400万円で買えるマンションはあるのでしょうか?タワマンにはいま手が届かないのはわかっています。月どれくらいの支払いを考えて、どこに買えば良いのか誰に相談したら良いのかわかりません。勤務先の給料は30歳までに550万円くらいは年収が伸びそうです。実家は中国地方ですので、東京駅近辺にある職場に通えれば良いです。
よろしくお願いいたします

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おおお、それはおめでたい!しかしなんともふわっとした質問ですね(笑)一応要件を確認しましょう!

  • 25歳男性、現在独身
  • 年収400万円→5年後年収550万円
  • 将来の奥様とペアローンを組むかはわからない(そもそも年収がわからない)
  • 実家は遠いため、職場がある東京に通勤できれば良い
  • マンションが欲しい

相談者さま(以下Aさん)の今後の年収水位などを見据えた詳細な資金相談などは、私のプロデュースする「住まいスタジアム」をぜひ使っていただきたいのですが、私の方でも計算してみましょう。

Aさんの現在の年収400万円の手取り額は、年間315万円。ボーナス30万円x2とすると月の手取り額は21.25万円となります。生活費は少し切り詰めた水準にするとして、12万円と考えると残りは9.25万円。住宅購入予算としてはかなり窮屈な水準です。管理費修繕積立金固定資産税で最低2万円かかるとなると、月のローン支払額は7万円になります。

月7万円の住宅ローン支払いで計算すると、0.5%35年計算で約2,700万円となります。現状のマンション価格高騰化の中でこの予算非常に厳しいものがありますね。(もしボーナス支払い10万円を付加すると3300万円まで伸びますが、まぁこれでも厳しい)

さてマンション限定ということですからここで、3つの選択肢を提示しましょう。どれか選んでください

  1. 彼女とすぐに一緒に住むことが前提で、子どもは作らずしばらく共働きする。
    →婚約してペアローンを検討、都心近傍の45平米程度の中古マンション
  2. 彼女と一緒に住むことが前提、かつ子どももすぐに作りたいので自分一人の稼ぎも支払えるものを買う。
    →郊外ファミリータイプの中古マンション
  3. 結婚して一緒に暮らすかはわからない。年収アップは見えているので、多少なりとも攻めたプランを提示してほしい。
    →親土下座資金調達からの30〜40平米程度の広め1ルームもしくは1DKなどの購入

パターン1:都心近傍の45平米程度の中古マンション

めちゃくちゃ攻めたパターン。完全に予算オーバーですので、結婚相手の同意と働き続けることの了承が前提となります。基本的に婚約カップルはペアローンを組むことができず、①同居すれば良いというルールはフラット35で、②通常の銀行は住宅ローン実行前に入籍が必要となります。

仮に、奥様が年収350万円程度の正社員であれば、お二人で4500万円程度の物件なら検討できそうです。例えば、

ヴィーダ・スカイコート品川 11階 4180万円/50.74平米 品川駅徒歩12分

とかが見つかりますね。こちらのマンション、現状だと修繕積立金が安すぎる気もするのですが、まぁ5年後子どもを考える段階になった時に残債割れはしなさそうです。築25年~30年前後でのリノベーション物件も、この予算と広さでしたら多少見つかります。

ポイントは、むやみに広くしないことです。マンションの維持費は広くなると不利なので、お互い我慢できる範囲内で最初の結婚生活を送れそうな広さにしておき、年収がアップしたところでもう一度買い替える、そういう戦略ですね。

パターン2:郊外ファミリータイプの中古マンション

リセールを早々に諦めて、生活の充実を狙うプランです。別に悪いことではなく、自分好みの広さや日照、利便性が手に入れば良い選択肢だと思います。「リセールが悪いマンション=よくないマンション」ではなく、「自分が住んでいて気持ち良いマンション=いいマンション」なのです。そして与信を使えば賃貸で借りるより住まいはグレードアップできるはずです。

ひとつ気を付けておきたいのは、将来の奥様も働かれるとなると、子どもが生まれたときの職場への近さがポイントになるところです。この辺のお話は昨年12月に書いたこちらもご覧ください。

京浜東北線方面や、常磐線(千代田線)方面で探されてみてはいかがでしょうか?

京浜東北線沿線で3500万円以下60平米以上の中古マンション一覧

千代田線沿線で3500万円以下60平米以上の中古マンション一覧

乗り換えをいとわないのであればこの選択肢もありですね!
新京成電鉄沿線で3000万円70平米以上の中古マンション一覧

パターン3:5年後の年収アップを見越して親土下座からの少し攻めて3000後半から4000万円程度の新築1LDKを狙う

まだ結婚するかわからないし、まずは新築マンションが欲しい。でも今の年収を前提にすると全然予算が足りない…わかりました。あえての新築マンションを攻めてみましょう。まずは親に土下座して資金を調達します。その後、ギリギリ1LDKが成立する間取りのマンションで、入居が近い物件を考えてみましょう。

画像出展:リビオレゾン勝どきnex公式Webサイトより

湾岸エリアであれば例えばリビオレゾン勝どきnexはどうでしょうか。この物件なら30平米で1LDKが成立しています。予算も5年後の年収を見据えていれば手が届きますし、まぁ資産性も悪くないでしょう。なお、今なら諸費用50万円プレゼントキャンペーンとか…そのためにもまずは親資金を500万円ほど調達します!これで勝てる。

 

という感じで、3パターン考えてみました。マンション選びの参考になれば幸いです!

取手まで下って、戸建てという提案もありました!これもいい。

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