住宅ローンや資金繰り

住宅ローンの保証料内枠と外枠、そして融資手数料について。

住宅ローンについて良い質問が来たので、ちょっと情報をまとめます。

住宅ローンの保証料は内枠と外枠で、前者は10年内に買い替えの予定がある人にオススメ、後者はより長く住む人向けだと思うのですが、手数料型は永住する人向けつまり外枠よりさらに長く住む人向けでしょうか?

のらえもんのブログをずっと読んでいる人も少ないと思いますので、ここで情報を一旦整理しましょう。

住宅を購入するとして、銀行から住宅ローンを借りるなら、金利以外に必要な手数料があります。

  1. 融資手数料
  2. 保証料
  3. ローン契約にかかる印紙税
  4. 登記費用

となります。
このうち、3と4に関しては、どこの銀行に行ってもあまり変わりません。銀行によってスタンスが変わるのは、1.融資手数料を多めに取るか、2.保証料を多めに取るかの違いです。1と2両方ともいっぱい取るところはありません。

1.融資手数料を多めに取るところ、ネット銀行がほぼこのスタイルです。都市銀行の一部でもこちらの場合があります。だいたい融資額x2.16%が相場です。こちらの場合保証料はゼロ円というところが多いです。融資手数料は繰り上げ返済しても借り換えしても、消費者に戻ることはありませんから、金融機関の確定利益とも言えます。融資額2.16%の上乗せは35年全期間で慣らすと0.13%程度に相当します。

3,064万円 35年0.6%の住宅ローン月支払い:80,898円
3,000万円 35年0.73%の住宅ローン月支払い:80,963円

2.保証料の場合は、だいたい融資手数料が32,400円というところが多くて、それとは別に保証料を徴収されます。この保証料の支払い方については、「内枠」と「外枠」が選べます。このどちらが有利かについては、過去詳しい検算をしましたので以下参照ください。

内枠は住宅ローンに0.2%の付加、外枠は約2%弱を先払いということになります。外枠の場合は、繰り上げ返済や借り換えした場合、一部が戻ってくることになります。

まとめると、

  • 手数料型住宅ローンの方が0.13%以上金利が安く、相当長く(20年以上)借りるなら手数料型
  • そうでないなら、保証料型。早めに完済できそうor借り換えがありそうなら保証料の内枠
  • 借り換えせず、繰り上げ返済もそんなにできそうもないなら保証料の外枠

という形になると思います。

あ、十分賢いあなたは、「じゃあ融資手数料も保証料もどちらも安いところはないのか?」そう思いましたね?私もそう考えました。調べてみましたけど両得なところって、やっぱり無いですね〜あれば、私にこっそり教えてください。使いますので。

以下、自分用メモです。

  • 楽天銀行の融資手数料は一律324,000円で、変動金利もかなり安い水準。多く借りる人には有利です。
  • ソニー銀行の住宅ローンの融資手数料は一律43,200円です。ただし、2018年6月現在の変動金利は0.757%ですのであまり競争力がありません。本日調べてみると、固定10年が0.897%、20年超が1.453%なので固定をお考えの場合をおすすめします。
  • イオン銀行は「住宅ローン定額型」という借り方があります。こちらは融資手数料が10.8万円で保証料がかかりません。ただし、0.2%金利が高くなります(保証料の内枠と同じなのであまり意味がない、強いて言えば、保証料型内枠形式でイオンの特典を取りにいけるくらい)。
  • 新生銀行は、融資手数料が10.8万円ですが・・・こちらの銀行については特に変動金利について私はあまり薦めません。結局がっつり金利が高くなりますから。(詳しくはこちら

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