» ケーススタディ集のブログ記事

のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回もなかなかな答えがいがある質問でしたので、質問者の許可を得て再構成した上で掲載いたします。

東京23区、予算5000万円、多摩地区にも東京駅にも行きやすい中古マンションを教えてください

shinonome

Q:
はじめまして。いつもTwitterやブログを拝読しております。目の付け所や考え方が私には考えもつかないことばかりですごいなっていつも思っています。毎日楽しみにしています。
(中略)
希望としては
・予算5000万円で
・23区内で利便性がよく、
・駅からそこまで離れておらず、
・残債とトントンになるくらいで資産性も悪くない
・60〜70平米の2L〜3LDKで
・多摩地区の職場に通いやすく
・かつ東京駅にもアクセスしやすい
という条件の中古マンションはありませんでしょうか?

A:

なるほど、様々条件が付いているのである意味お勧めしやすいですね。いくつか候補を挙げてみましたので、こちらを参考になさってください。

中央線中野駅付近

ぱっと中野区か新宿区かなと思いました。中野区となると、西武新宿線沿線が多数引っかかるのですが、そちらだと多摩地区へのアクセスが若干弱いと考えまして、中央線沿線で調べました。

中野駅で築20年までのマンション、5000万円前後で徒歩10分以内を調べるといくつか候補がありましたが、総じて西向きが多いですね。事例として挙げさせていただいた物件は1Fで南西向き角部屋で、専用駐車場権付き物件です。一般媒介で6件くらい出していますので、お好きな不動産仲介店でどうぞ。

nakano_madori

西新宿周辺

利便性が良いところ優先でしたら、西新宿はいかがでしょうか。立地の割にはマンション価格が高騰していません。ただ、提案された条件で西新宿を探すと、オーナーチェンジ物件が多くヒットしますが、こちらは居住用の住宅ローンでは買えません。いま出ているので最良の間取りを探すとこちらが見つかりましたが、こちら再販物件なので直接アクセスすれば仲介手数料かからない・・・のはいいところですが若干築年数が経ってますね。

期間を区切らず辛抱強く探せば、物件は出てくると思いますよ。条件に合う価格帯では地域的に日照はちょっと諦める必要あるかもしれません。新宿駅にも徒歩でアクセス可能ですので、交通利便性はとても良い場所です。

nishisinjuku_madori

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ネタに困ったときのask.fm。今回もなかなかパンチのある問いが来たので、改めてこちらでお答えします。

仲介担当者個人にリベートを渡すと有利?

machidukuri_building

Q:中古物件を購入しようと思っていますが、 仲介業者の担当者個人にリベートを渡すとやはり有利になるんですか?

A:中古物件のお得な買い方については、弊著「本当に役立つマンション購入術」でほぼ余すことなく書いたつもりです。詳しい内容は本を読んでいただくとして、ニュアンスだけ知りたければ、以下2つのエントリがほぼファイナルアンサーかと考えています。このエントリは私のブログの中でも一番の名作だとひそかに思ってます。

どこにも載ってない中古マンションのお得な買い方:その1
どこにも載ってない中古マンションのお得な買い方:その2

それを超える買い方として、「仲介業者担当者個人へのリベート」はどうかというお問い合わせですが、私はこう考えるのです。

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のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、ブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回はask.fm上でのご質問でしたが、ある程度汎用性がある質問でしたので、こちらでの回答といたします。

5千万と4千万の借入はどちらがお得でしょうか?

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Q:5千万と4千万の借入はどちらがお得でしょうか? 住宅ローン控除のことを考えると5千万のほうが使える枠は多くなりますが、借り入れ当初は住宅ローン控除でカバーされない1千万の利息を負担することになります。 もちろん、金銭的なメリット以外に現金を手元に置いておけることや団信保険の必要コストと捉えることもできるも思いますが、金銭的なメリットデメリットはどのように計算すればいいでしょうか?教えていただけると幸いです。

A:質問された方は、1000万円キャッシュで払うことはできるけど、利息負担と住宅ローン控除、団体信用保険のベネフィットなどのバランスを考えた計算をして欲しいというリクエストと理解しました。

ここで読者のために改めて条件を確認しておくと:

  • 物件価格は5000万円以上
  • 手持ちキャッシュは1000万円以上
  • 住宅ローンは仮に1%・団体信用保険付ローンと家庭
  • 住宅ローンを5000万円の枠で審査が通っている
  • 住宅ローン控除は一般住宅枠、年間最大40万円

という状態ということですね。質問の諸条件が書かれていなかったので物件価格を5500万円・手持ちキャッシュを2000万円と仮定します。

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

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