» ケーススタディ集のブログ記事

のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回もなかなかな質問が来まして、Twitterでつぶやいたところ様々反応があったのでシェアします。

東京駅30分まで・予算5000万円までで、おすすめの(新築)マンションを教えてください。

Q:

はじめまして。会社同期にオススメされて、一週間ほど前からブログを楽しく読ませていただいています。

早速ですが、マンション購入を検討しています。
・頭金XXX万
・5000万以内の物件
・職場の東京駅へのアクセス30分内
・65~75平米
・買い替えを想定

私が考えているマンションは(中略)
もし、このマンション以外の物件でおすすめがありましたらアドバイスいただきたいです。

 

A:

お考えになっているマンションは江東区東西線沿線のマンションですが、そのマンションは条件に合いません。
今回、ご質問いただいたメールをよく読むとお書きにはなってませんが、ナントナク「東京23区内」かつ「新築マンション」なのかなぁと考えました。3年前ならいろいろ選べたでしょうけど物件が高騰しているいまとなっては、正直かなりきつい条件です。
湾岸妖精のらえもんとしても、湾岸物件の候補を挙げたかったのですが、当てはまるのはありませんでした。そこで23区内に条件を緩和してその他もろもろ鑑みて私が出した第一候補のマンションは、、、

クレヴィア田端です。

crevia_tabata
画像出典:クレヴィア田端公式Webページより

棟内での条件があまり良くない部屋かもしれませんが3LDKが4,790万円〜とギリギリ予算の範囲内。山手線駅徒歩10分以内、幹線道路から若干入った立地、住宅街ということで今の相場環境下ではかなりの好条件と考えます。この物件はキッチンに相当力を入れていて、料理家事動線の極小化を図っているようです。また山手線だけでなく、日暮里舎人ライナーの赤土小学校前駅〜日暮里経由の京浜東北線や、高崎線尾久駅も徒歩圏内、すぐ近くの田端新町三丁目から丸の内北口行き(めっちゃ時間かかりますしほとんど駒込病院行きですが)のバスが出ていますので山手線が止まった場合のバックアップ手段も豊富です。

Twitterでつぶやいたところ他にこんな意見が寄せられました。

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のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回もなかなかパンチのある質問が来ましたので、あらためてブログ上で考えてみましょう。

帰国から契約したマンション入居まで約1年あります。この間で物件を購入して1年後に売却、そして契約したマンションに入居ってできますか?

06
画像出典:NHKクローズアップ現代+より。これぞ空中族!って感じの質問ですね。

Q:

のらえもんさんこんにちは。いつもブログ拝見しています(中略)

私は現在、海外駐在中ですが、本年末頃に帰国の見込みです。先日とあるマンションを契約したのですが、入居は2018年半ばのため、帰国後約1年間時間があることになります。

当初、この期間賃貸をと考えていたのですが、賃貸では中々質の良い物件がないようです。そこでふと考えたのですが、年末に帰国にあわせて即入居可の中古マンションを購入し、1年後、新居への入居タイミングで売却できないかなと思った次第です。

通常のサラリーマンで、住宅ローンを活用する予定なのですが、さすがに中古マンションで住宅ローンを使い、新居入居タイミングで売却、返済し、新居引渡しにつなげるというのは無理がありますでしょうか?

おとなしく1年間賃貸にした方が良いかなと思うのですが、もし何かアドバイスがありましたら頂けると幸甚です。宜しくお願いします。

pts_wcon
お題と画像は関係ありません

A:
できるできないで言えば「できる」としか言えませんけど、それはカネに糸目をつけない場合で、ご質問の方は「負担はこの間賃貸物件を1年間借りた場合と同程度」で同じことができるか、と聞いているのだと思います。ちょっとざっくりコストを考えてみましょう。

賃貸物件を借りる場合(月額25万円・1年間・礼1・敷1で敷金は相殺で帰ってこないものとする):
家賃:300万円(25 x 12)
仲介手数料:25万円
礼金:25万円
敷金:25万円合計:375万円

中古物件を購入する場合(価格6000万円・頭金入れてローンは5000万円と仮定):
仲介手数料:200万円
登記費用・印紙代・火災保険・固定資産税清算金等:約30万円
最低限のリフォーム代金:50万円

住宅ローン(変動・保証料内枠方式・事務手数料を抑える・金利1%)
住宅ローン保証料:内枠方式なので金利に含まれる
住宅ローン事務手数料:5万円
印紙代と登記費用:20万円
返済費1年分:170万円、うち元金分120万円

管理修繕費+固定資産税:約40万円
合計:約530万円

更に売却時に同額の仲介手数料約200万円と印紙代などがかかってきますのでざっくり210万円かかるとすると、同額で売れたとしても購入パターンの総コストは725万円、住宅ローンの元金充当分を差し引けば605万円となります。築年数1年経つ毎に坪4万円下がる沖理論を信じれば、21坪70平米のマンションの値下がり幅は84万円。

賃貸との差は314万円。あ、ひとめで無理ゲーっぽい。

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GW前後はあまり不動産も動かないのか、新規ネタがなくて困りますね。といってもブログの更新を止めるのもどうかと思いますので、ほぼ毎日来る読者様からの相談・質問にもう一度公開で答えるケーススタディーの紹介とさせてください。

今回はこちら↓

はじめてのマンション購入です。ブリリアタワー上野池之端東向きの購入を前向きに検討していますが、分不相応に高いのではないかと不安です。

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画像出典:BrilliaTower上野池之端公式Webページより

Q:

現在マンション購入にあたり頭を悩ませておりまして、ご相談に乗って頂ければと思いメールさせて頂きました。マンション購入ははじめてとなります。

現在考えているマンションは、「ブリリアタワー上野池野端」の東向きです。こちらに関して、

分不相応に高いのではないか
家族構成や勤め先など今後の不確定要素が多く、今買ってしまって取り返しのつかない事にならないか
立地が良いとあるが本当に良い立地なのか
いつか売却を念頭に購入して大丈夫な物件か

色々中古マンションをみて、リノベーション済みの綺麗な100m2超えの物件にも心躍りますが、夫は新築が良いとのこと、このままあまり前調べもしないまま買う事がすごく不安です。(中略)

norapen

A:

お世話になっております、のらえもんです。
住宅というのは、個人の趣向が強いものですし、一物一価のものです。

「旦那様が新築が良い、それも池之端が良い、毎日不忍池ビューを楽しみたい」と言ったら、もう選択肢はブリリアタワー上野池之端しかないのです。ちなみに、いま周辺の中古マンション在庫を調べましたが、不忍池ビュー・東向きはありませんね(28年4月末日)。

奥様のお考えは、それは重々承知の上で今後の資産価値的にどうなのかという話ですよね。上限はわからないのですが、下限は周辺のタワーマンションの成約事例を見ればわかります。

台東区池之端2丁目成約グラフ
対象タワーマンション:ルネッサンスタワー上野池之端、パークタワー上野池之端、シティータワー上野池之端
期間:2010年1月〜2016年4月

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ここから東向きのみを抽出しますと 続きを読む »

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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