» 読んだ本とかのブログ記事

不動産投資を勉強するにあたり、私のような初心者ですら「その理論ガバガバじゃねぇか」と批判させていただきた内藤忍先生著書と違い、こちらは本物でした。名前に見覚えがあったのですが、以前、星5つ級で紹介させていただいた「不動産投資 1年目の教科書」の著者様でした。

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著書の玉川さんは、様々なデータとご経験により「賃料から支出を差し引いた粗利と、金利支払いのスプレッドが諸外国に比べて広いので、これを取りにいくのが日本の不動産投資」「減価償却費が多いことは必ずしも良いことではなく、売却時益の税金が高くなる」「税金を考えないと不動産投資とはいえず、個人の税率と法人の税率をきちんと計算して最適化すべし」と喝破されています。データより、本業でそこそこの収入がある場合、法人を作った方が良さそうということもわかります。

何よりこの本を買うとついてくる、「玉川式不動産収益試算Excelシート」は白眉です。このシート自体が著者のノウハウの塊で、正直これをこの本の値段で売っちゃうの?安すぎる!と思ってしまいました。各種費用や税金まで自動計算ですからね。

ということでさっそく、先日の不動産セミナーで紹介された「築10年の豊島区中古ワンルームマンション2390万円」をこのシートに入れてみましょう!

渡されたシートはこれしか情報が無いのですが、固定資産税や都市計画税は適当な数字をつっこんでみました。内藤先生が言っていたワンルーム入居率97%を信じて、「平均入居年数3年、募集にかかる平均期間は1.1ヶ月」とします。本業の年収は700万円としましたが、このシートは「赤字で節税というのはハナから考えていない」という仕組みですので、所得税・住民税の戻し分は計算できません。その辺は割り引いて考える必要があります。

玉川式Excelシートに入力すると答えが出てきますね。(クリックすると大きくなります)

表面利回り4.35%の物件をフルローンで買ってしまうと100%赤字がどこまでも続く、ということです。もちろん、賃料収入をローンに充てる過程において、元金分づつ資産は溜まっていきます。この溜まった資産効果は”いくら”で”いつ”売却できればイーブンとなるのでしょうか?
(売却価格-ローン残債-売却に関わる経費-今までの赤字分)

正解は、買値の2400万円で売れる前提でやっとトントンになるのは7年後、でした。相場の1800万円くらいを売値と考えるとさらに残酷な結果が・・・こんなマンションを3つも4つも買ったら、いつの間にか破たんしますね。しかし、このシートは数字変えるだけでいろいろシミュレートできる優れものです。
ありえない過程ですけど、上記物件を、1000万円指値で10%頭金とするとそこそこ美味しい状態になるってのが良くわかります。結局、金利より買値がすべてという気がします。

このシートは制作者の表示を消さなければ商利用も無償で可能と太っ腹です。先日の不動産投資シリーズにご興味を持たれた方はぜひ手に取ってみてください!

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Twitterで紹介されていて早速買った本、というよりムックがこちらです。「見るだけでわかる!RC造・鉄骨造の仕組み」という帯紹介は偽り無く、平易に理解できるように丁寧なイラストで紹介されています。これは安い!

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マンションブロガーとして、マンションがどのように作られているのか、要素を切り出せばひとつひとつはわかっているものの、イチから全部説明せいといわれても私は建築家ではないので難しいのですが、これを読めば理解できます。本書はマンションブロガーだけでなく、マンションを売る人にとっても有益でしょう。基礎の作り方から、屋上断熱、戸境壁の施工方法などまで細かく書かれています。

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画像出典:Amazon当該なか見!検索よりキャプチャ。クリックするとamazonに飛びます

マンションは基本的にRC造ですが、本書も大多数の人にとって身近なマンションの作り方を前提にかかれています。これから新築・中古住宅を購入する人にこのレベルの知識が必要なのかといわれれば、ここまでは必要ないかな~とは思いますが、読んでいて楽しい本ですね。本図鑑のまえがきでも「幼い頃に図鑑を手にして、食い入るように見た経験は誰にでもあると思います。(中略)子どもの好奇心をくすぐるのが図鑑でした。」とあるように、専門用語はたくさん出てきますが子どもが横で見ても、楽しい仕上がりになっています。

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こちら、最近買った本ではなく私がモデルルームめぐりをしていた頃に出合った本で、初版第1刷を持っています。紹介するにあたってひさしぶりに書棚から取りましたが、この本で学ばせていただいた基本が、のらえもんブログを書くにあたって間取りや扉、開口部などを考える参考になっています。もともとは戸建て向きの本だとは思いますが、マンションにももちろん参考になります。

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良い間取り・良い住まいとはある意味さながらパズルのようです。

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たとえばドア。左右・内外開きと4種類ありますが、人間の動きを決めるために、上記の正解はひとつしかありません。場合によっては引き戸や折れ戸を使うのが正解の場合もあります。本書はそういった住まいの設計ひとつひとつにスポットライトを当てて、どうしてこうあるべきなのか?考えさせてくれる名著です。

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
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