» 購入検討初心者シリーズのブログ記事

「小規模マンションと大規模マンションのメリット・デメリット」でブログを書いて欲しいとのリクエストをいただきました。

このネタ、ブログで取り上げたつもりだったんですが、調べると弊著「本当に役立つマンション購入術」では書いてましたが、ブログでは触れていませんでした。改めて「購入検討初心者シリーズ」として掲載します。

新築マンション購入では大規模と小規模、どちらが良いのか

結論から言えば、大規模の方が資産価値が落ちにくい傾向にあります。のらえ本では戸数が増えるほどリセールバリューは良くなる傾向にあると書きましたが、どうも最近は違うようです。以下は2015年の記事です。

300戸を超える「メガマンション」は、特にリセールバリューが高い。これは共用施設が充実しているため。50戸単位に見ると、50戸、100戸、150戸、200戸と戸数が増えるにつれて、リセールバリューが落ち込む傾向にある。そして200戸を超えると、今度は逆に250戸、300戸、500戸と戸数が増えるにつれて、リセールバリューも高くなっていく。200戸前後が谷になっているのは、最近ではメガマンションが増えて、200戸程度の物件だと中途半端に感じられるためとされる。
細野透:「マンションを買ってはいけない時期」の研究(後編)

200戸の谷は存じませんでした。ただ、200戸前後の板状マンションが管理面の最適数であることも確かです。この規模ですと植栽はあるものの共用施設をあまりありません、そしてエレベーターの数も2~3基程度で済むので管理費が安くあがります。

一方で、300、500戸と戸数が増えるほどリセールバリューが高くなる傾向が残るのも確かです。この理由としては「同じ管理費ならより多くのサービスが受けられる」「共用施設が充実する」「エントランスや植栽などが小規模マンションに比べて良く見える」などが一般的に挙げられます。

私は上記要因以外に加え、次の4つの要因が大きいのではないかと考えます。

1:300、500戸といった超大規模マンションとなると、その地域で発生する中古マンション成約の10倍の規模が一気に売り出されて、一時的な供給過多となりやすい。新築マンションは1年長くても2年くらいのスパンで売り切らなければなければならないので売主側は強気の値付けをしにくくなる。

2:大規模マンションになるほど、地元の住み替え需要ではまかないきれず、チラシを広範囲に配布する必要がある。そのためには目を引く最低価格の住戸を設定する必要がある。具体的には「2LDK・3980万円~、3LDK・4480万円~」といった表記である。この最低価格住戸とその周辺の住戸は全体から見て割安にせざるを得ないし、チラシを手に取った方に「あらお安い」と錯覚・来場してもらうためには周辺相場から見ても相当安くなければ来ない。

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のらえもんブログ久しぶりのスマッシュヒットとなった「都内ワンルーム投資ってどうよ?真剣に考えてみた」シリーズ。

  1. 内藤忍先生の語る中古区分ワンルームマンション投資の魅力とロジック
  2. 内藤忍先生講師のセミナー報告と当日紹介された投資案件分析
  3. 中古ワンルームマンション販売業者の利益の源泉といまから不動産投資をはじめようとする人へのメッセージ

おかげさまでそれぞれ約1万人の方々に読んでいただけました。当たり前だろという人・勉強になったという人いろいろ感想をいただきました。私自身も勉強になりました。
ブログのエントリというものは長ければ良いというものでもなく、適切な長さを保たないとダメということもあり、本編ではカットした部分を手短に紹介させていただきます。

ワンルーム不動産曼荼羅:

不動産セミナーシリーズを書いたところ、ちょうどいい記事がAERAに出てましたね。

大流行のマンション投資は本当に大丈夫か、赤字物件にならない方法(魚拓はこちら

50代女性会社員が不動産投資セミナーで紹介された物件を、営業マンが言うがままにワンルームマンションを次々購入。収益の見通しが甘く、年間100万円の赤字を出して立ち行かなくなる。こういう相談が増えている、という記事でした。

ところで、この記事では「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」さまが善玉扱いされていますが、ワンルーム業者とこの支援協会が直接繋がってはいないとは言え、私の目には広い意味で全員グルに見えて仕方がないのですが、どうですかね?フリーダイヤル相談無料。専門家を多数揃えた任意売却支援協会様が購入した物件は、次にどこで売るんでしょうね?下手に破産されて競売にかかると物件仕入れに手間がかかりますが、任意売却なら手早く安く物件を仕入れるチャンスがでます。
そして、ワンルーム不動産販売会社はどこから仕入れるの・・・?つまりはこういうことです。

1:不動産投資セミナーを開催。割高な物件を買ってくれるカモを見つける
2:買ってくれたカモには、「おすすめの物件がある」と何件も買わせる
3:そのうち立ち行かなくなって、破産から競売or任意売却or買い取り
4:その3択なら、普通に市場で出ている仲介物件よりも安く購入できる
5:相場より安く買い上げに成功した業者からワンルーム不動産販売会社が仕入れる
6:仕入れた物件を不動産セミナーで・・・1に戻る

つまり、不動産セミナーで紹介される中古マンションは誰かの破綻した後のワンルームかもしれません。強烈な不動産曼荼羅です。1〜6までの罠を不動産投資セミナー聞いてすべて理解した時に悪寒が走りました。一定の破綻が出続けないと仕入れが回らなくなり、利鞘は縮小します。つまり、そのうち回らなくなることがわかっていて販売する、業界をあげた構造的なものであることを意味します。

(DVDは本エントリに関係ありません)

んじゃ、これを詐欺行為だと、糾弾したいかといえば・・・そんな気持ちにもなれません。不動産投資というのはビジネスであり、セミナーに参加するカモさんたちも”欲”が最初の動機だからです。オレオレ詐欺*とはまた違う世界です。結局、儲かる道を無料で先導してくれる人などいないというのは、社会人になる頃までには学校教育で教えないといけないですね。
私の若い頃には、当選商法のハガキを卒業アルバムの住所に無差別に送る手口が流行ってまして、私はゲーム機当選!につられてハガキの電話番号にかけてしまったことがあります。最終的に損害はなかったのですがいろいろ学びました。

内藤忍先生のガバガバ理論:

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のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回は、実際に来た質問と返答に若干変更を加えた上で公開いたします。

3000万円特別控除を利用しつつ、住宅ローン減税を併用できるとモデルルームで聞きました。この情報は正しいでしょうか?

※東雲のタワーマンション群。特に題意と関係ありません

Q:

はじめまして。
いつもブログやtwetterを読ませていただいてます。是非、以下の相談にのっていただけないでしょうか。
(以下略)

今持っているマンションを売却し、新しく2017年入居のマンションへの買い替えを検討しております。いまのマンションは含み益が出ると予想しています。
この際、モデルルームの販売員より以下の説明を受けました。
「2020年中に売却した場合、3000万円特別控除を利用しつつ新しいマンションの住宅ローン減税を継続できます」

しかし、ネットを調べても「3000万円の特別控除と住宅ローン減税は併用できない」と書いてあります。
この情報は正しいのでしょうか?

A:

その前に、引っ越す前と引っ越した後の住宅ローンってどうなるんですかね?という建前はもう脇に置いといてですね・・・

確かにどこを調べても、3000万円特別控除と住宅ローン減税の併用は不可と書いてありますね。国税庁の該当Webページにはこう書いてあります。

3000万円の特別控除について:

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

2 特例を受けるための適用要件
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)

住宅ローン控除について:

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成31年6月30日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

2 住宅借入金等特別控除の適用要件個人が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。
(以下略)
(5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(国税庁)

前もこれぼんやり思っていたんですが、きちんと詰めて考えてませんでした。図にするとこんな感じです。こちらの「???」期間部分が穴です。

これについて、税理士に聞いたところ、以下の回答がありました。

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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