» 購入検討初心者シリーズのブログ記事

のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回は、実際に来た質問と返答に若干変更を加えた上で公開いたします。

3000万円特別控除を利用しつつ、住宅ローン減税を併用できるとモデルルームで聞きました。この情報は正しいでしょうか?

※東雲のタワーマンション群。特に題意と関係ありません

Q:

はじめまして。
いつもブログやtwetterを読ませていただいてます。是非、以下の相談にのっていただけないでしょうか。
(以下略)

今持っているマンションを売却し、新しく2017年入居のマンションへの買い替えを検討しております。いまのマンションは含み益が出ると予想しています。
この際、モデルルームの販売員より以下の説明を受けました。
「2020年中に売却した場合、3000万円特別控除を利用しつつ新しいマンションの住宅ローン減税を継続できます」

しかし、ネットを調べても「3000万円の特別控除と住宅ローン減税は併用できない」と書いてあります。
この情報は正しいのでしょうか?

A:

その前に、引っ越す前と引っ越した後の住宅ローンってどうなるんですかね?という建前はもう脇に置いといてですね・・・

確かにどこを調べても、3000万円特別控除と住宅ローン減税の併用は不可と書いてありますね。国税庁の該当Webページにはこう書いてあります。

3000万円の特別控除について:

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

2 特例を受けるための適用要件
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)

住宅ローン控除について:

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成31年6月30日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

2 住宅借入金等特別控除の適用要件個人が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。
(以下略)
(5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(国税庁)

前もこれぼんやり思っていたんですが、きちんと詰めて考えてませんでした。図にするとこんな感じです。こちらの「???」期間部分が穴です。

これについて、税理士に聞いたところ、以下の回答がありました。

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今回は、あまり湾岸やマンション購入というよりも興味本位のエントリです。のらえもん、マンションを探す前は自分のこだわり戸建ても考えていた時期がありまして、土地を買ってその上に立派な上物を・・・と考えると予算が足りなさ過ぎて愕然とした覚えがあります。

土地の値段が高すぎて自分が求める広さが実現できない場合、解決方法の一つとして地下室を作るというやり方があります。

自分の土地に建物を建てる場合、大きく二つの数字が建物の大きさを規定します。1つは建蔽率で土地面積に対しての建築面積のことで1階部分の最大の大きさがこれで決まります。たとえば100平米の土地で建蔽率が50%なら、建築面積は50平米です(建蔽率には緩和措置もあります)。

もう一つは容積率で、延べ床面積/土地面積=容積率となります。容積率100%で面積100平米の土地には、延べ床面積100平米の建物が建てられます。

chikashitsu_01地下室は、住宅全体の延べ床面積の合計3分の1を限度として容積率算定上の延べ床面積から除外する規定があります。上記の土地の場合は、地下室を入れれば150平米の家が建てられるのです。

chikashitsu_02地下室は防音に優れるため、音楽室やシアタールームを作るのに最適です。一時期、ホームシアターにはまっていた私は地下室込みでどういう家が建てられるか検討していた時期がありました。地下室は建築坪単価が上がってしまうので、土地単価が高くないと意味が無いので損益分岐点を探したり、、、とそれは別の物語となりますね。

さて、上記は前フリでして、本題はこんなニュースを目にしました。

完成直前マンションに「高さ制限違反」 建築確認を取り消す判決
NHK 11月29日 21時20分

来年3月に横浜市に完成する予定のマンションをめぐって周辺の住民が起こした裁判で、東京地方裁判所は「最上階の部分が建築基準法の高さ制限に違反する」として、検査機関が行った建築確認を取り消す判決を言い渡しました。
横浜市金沢区に建設されているマンションの周辺の住民は、「高さが建築基準法に違反している」などとして、建築確認を行った民間の検査機関に対して取り消しを求める訴えを起こしました。周辺の建物は地面からの高さが10メートル以下に制限されていて、裁判では、会社側が敷地内に設けた高さ3メートルの柱のような構造物を「地面」と考えるかどうかが争われました。

29日の判決で、東京地方裁判所の谷口豊裁判長は、「構造物は周囲の地面とは連続性、一体性を欠き、『地面』とみるにはいささか無理がある」と指摘し、2棟のうち1棟は最上階の部分が制限を超えているとして、建築確認を取り消しました。

先ほどの容積率緩和措置は戸建てだけでなく、マンション全体にも適用することができます。たとえば5階建てマンションに見える物件でも、4階・地下1階のようなマンションも作ろうと思えば作れます。ただ、単純な地下室だと窓が作れないので、地下一階はそのままでは売り物になりませんね。

でも、崖地ならどうでしょう?

chikashitsu_03

地盤面より地下階でもベランダの採光・通風が確保できますし、地盤面は崖地の上なので地下階からでも眺望が楽しめます。ということで、このタイプのマンションは一時期大流行しました。横浜の首都高から横須賀方面に向かうと海に向かった方向にこうしたマンションが建っているのを良く見ます。

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「住宅は三度建ててやっと満足がゆく」と聞いたことがあります。これは自分の住まいを何度か経験するうちに本当に必要なものと不要なものを見極める力が、3回目でやっとたどり着ける、ということでしょう。

実際、住宅購入とは無限に広がる希望と裏腹に、予算という現実問題と折り合いをつける行為であります。

原点回帰の購入検討初心者シリーズ連載の前回エントリ:あなたの住宅購入はQoLを向上させますか?や今朝書いたスムログエントリ:ケーススタディー集:「一戸建てとマンションのどちらにするか悩んでいます」は、この問題に対して、ライフスタイルの選択であると結論付けました。

そう、住宅購入とはいままで決定を先延ばしにしていたあなたのライフスタイルを今後十数年、いや場合によっては一生固定するものであるのです。この点について、もう少し深く考えて見ましょう。

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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