» 中古マンションの買い方・売り方のブログ記事

のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回も、質問者の許可を得た上で再構成して掲載いたします。

中古物件を購入した直後に修繕積立金が値上がりしそうです。仲介業者からは上がる予定は無いと言っていたのに・・・

(写真は相談と関係ありません)

Q:
ブログいつも楽しませてもらっております。
こちらのブログの影響などもあり3月に湾岸タワーマンションを中古で購入しました。もう一つ気に入ったマンションがあって最後まで悩みましたが、ランニングコスト(管理費・修繕費等)で最終判断しました。

ところがどっこい、今月4月の総会で10月分から修繕費が約2倍になる提案がされるとのこと。頭が痛いです。

修繕積立金徴収が階段状となる初期の資料は仲介業者には見せてもらいました。
またそれと合わせて業者から「この資料の通りにはならないが”将来的”に修繕費はあがる。但し来年あがるのか?今年あがるのか?はたまた3年後なのか?それは誰にもわからないけどしばらくあがらない可能性も十分ある」といわれていたので上がらないと思い込んでいました。

まぁいつかはあがる修繕費ではあるのですが、このタイミングでの値上げはのらえもんさん的にはどのように思うでしょうか?

のらえもんさんのお考えを教えて頂けるとすごく勉強になります。
お忙しいと思いますが、宜しくお願いします。

A:

まずはご契約おめでとうございます!ステキな湾岸ライフをお過ごしください。さて、ご質問の件です。

新築マンション契約者と違い、最初のマンション購入を中古にするとわかりにくいのが「一定築年数経過後の修繕積立金の値上げ」だと考えます。

出典:マンションの修繕積立金に関するガイドライン(国土交通省)

現在販売されている多くの新築マンションは一部の例外を除いて修繕積立基金+段階増額方式を採用しています。今回ご購入されてたマンションもこちらのタイプです。たいていの場合、5年おきに値上げしていき、最終的には初期の修繕積立金の月額よりも相当高くなります。

なぜこれを均等にしないかといえば、「均等にすると月々のランニングコストが高くなり新築マンションが売りにくくなるから」でして、販売政策の歪みを後々の区分所有者が負担する、ツケ回し的制度です。

そして、新築販売時の計画をそのまま採用するのか、均等式に変更するのか、それとも修繕積立金の値上げを放置するのか・・・これはすべて管理組合が総会で決定していくことになります。

こちらの将来見込みについて、新築マンションの場合は契約の際にたいてい重要事項説明で丁寧に説明されるのですが、中古マンションの場合は、資料は見せられるもののきちんとした説明がされない場合も多いです。なんといっても「その後は管理組合が決める」のですから。来年上がるかどうかは管理組合の理事会の議論がどうなっているかモニタリングしなければなりませんが、仲介店側がそれを知る術は限られています。

具体的には、仲介業者がマンション管理会社に対して「重要事項調査報告書」の作成を依頼します。

続きを読む »

マンション購入を真剣に考えるブログ、読者のみなさま

こんにちは、のらえもんです。いつもご愛読ありがとうございます。

ブログを開始してから5年・本を出版してから1年半。

ブログ更新ネタになればと軽い気持ちで始めた購入相談ですが、来る相談メールの返事に悩むことが多くなりました。消費者の立場から、マンション購入の相談を考えるといつもぶつかるのはざっくり2点、「どの物件が良いのか」「支払いは大丈夫なのか」ですが、誠実に回答しようとすればするほどメールだけではなかなかサポートができないのも事実でした。本当は会ってお話ししたいこともありましたが、私は一介のブロガーであり、もともと住宅アドバイザーを志向していません。それにお金の計算を目の前でするファイナンシャルプランナーでもありません。

ただ世の中を注意深く観察すると、巷の住宅アドバイザーサービスや住宅セミナーの類は、そのほとんどが、紐付き前提のサービスでした。また住宅セミナーや新築モデルルームに常駐し無料で提供されるファイナンシャルプラン(資金計算)サービスは、これを切り口に目の前の顧客の味方ではなく金融商品や保険の販売を目的としているケースが多いものでした。また当然のことながら、資金計算といいつつ厳しいことには触れず、物件購入の後押ししかしません。

かなりの頻度で私が受け取る相談メールは、そうした社会の歪みから来るものなのかもしれない、とある時気づきました。

ブログ開始後すぐに知り合いお互い意気投合し、「本当に役立つマンション購入術」では監修を務めてくださった、独立系ファイナンシャルプランナーの山田健介氏と昨年夏に飲んでいた時、私と似たようなことを考えていらっしゃることに気づきました。(山田氏については参考URL : https://www.major7.net/blog/mc_016/

彼から依頼され、私が事業プロデュースした新しいサービス「住まいスタジアム」をここで発表させていただきます。

これは「独立系FP+住宅アドバイザー」のサービスです。
担当するFPは金融商品や保険の販売を行ないません。日本でもトップレベルのFPさんを揃えさせていただきました。無理目な資金計画で日々の生活を我慢しながらの住宅購入は本末転倒であり、本来は家族と自分の幸せを増加させるための行為です。ですので、このサービスでは物件ありきではなく、その方にあった住宅購入可能額を算出させていただくとともに、各種のアドバイスもさせていただきます。

そして、住宅アドバイザーにはスムログで知り合った、三井健太先生に就任していただくことになりました。三井さんとはスムログ絡みの会合で知り合ったのですが、長い経験と知識に裏打ちされたアドバイスに私は感銘を受けました。

三井さんはかつて住宅販売側にいらっしゃっり、日本全国を飛び回られた方ですが、いまはブロガーの立場から消費者にアドバイスを送るお立場になられていました。こちらからお声かけさせていただいたところ、こうしたサービスがやりたかったんだ!と強く賛同していただけました。サービスを継続する上で基礎となる物件データについては、株式会社マーキュリーさんと契約し、首都圏すべてを網羅するデータを閲覧する手段を確保することにより担保しました。

サービス開始前にモニターを募集したところ、20分で3名の方が応募されましたが、どの方も満足度は高く、サービスレベルにも一定以上のクオリティを認めてくださいました

その他、詳しい料金やサービス思想については、住まいスタジアムのWebページをご覧ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

P.S.

湾岸の妖精、のらえもんは変わらずそのままであり、今回の住まいスタジアムをプロデュースしたからといって情報を出し惜しみすることは引き続きありません。住まいスタジアムは、個人にフォーカスを当てた対面サービスであり、このブログは引き続き、同じように個人として情報を発信し続けます。

ネタに困ったときのask.fm。少し長文になりそうだったので、こちらでお答えいたします。

一般媒介と専任媒介についてどちらを選ぶべきか教えてください。

Q:

一般媒介の場合、チラシを配ってくれないなどのデメリットがある一方、同業他社と競わせる効果があり、また囲い込みもされにくいと思います。専任媒介はこの逆でしょうか。 まずは一般媒介で取り組み姿勢を見て、最もよかった業者と専任媒介を結ぼうかと思っていますが、のらえもんさんはいかがお考えでしょうか。 なお、当方のマンションの属性としては築浅・駅近ですが、所在地域では特に人気の高いマンションでなくごく一般的なマンションです。

A:

一般媒介と専任媒介、一長一短があり、ケースバイケースであることが多いです。かなりご自身で調べた上でのご質問と推察します。一般媒介の期間を2,3ヶ月取り、付き合った上で専任を任す、というのは手早く売却な理由がないようですので、基本は正しいと私は考えます。

一般媒介のリスクについて、他所であまり書かれていないのは「囲い込みリスクがなくなる代わりに、調整にかかるコストは売主が負担する」ということだと思います。これは人気マンションでかつ値段が魅力的な、つまりすぐ売れそうなお部屋の場合、特に当てはまります。
図にしますとこんな感じです。

専任媒介の場合:

専任媒介を受けた仲介業者が自分に直で来た客だけを内見させ、他の仲介業者から来た客をブロックするのがいわゆる「囲い込み」となります。一般媒介で複数社と契約すれば、囲い込みは原則起こりようがありません。

一般媒介の場合だとこうなります:

続きを読む »

1 / 10123...最後 »

スポンサード リンク

プロフィール


【このブログの管理人について】
湾岸の妖精・のらえもん

【お知らせ1】
「のらえもんへ購入売却相談」はじめました!
↓↓相談あればこちらまで↓↓


↑↑ネタ提供や人生相談等こちらまで↑↑

【お知らせ2】
2016/2/11(new!)作品投稿サイト:noteにて「俺のブログ論」公開!


【お知らせ3】
廣済堂出版さんより、消費者目線&戦略的思考でマンションの購入・住宅ローン・売却を論じた「本当に役立つマンション購入術」絶賛好評販売中!Amazonランキングで「マンション」「家づくり」第一位!


【コメント】
湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

↓はみ出しブログ連載中!↓
マンションコミュニティ - 口コミ掲示板URL:
http://www.e-mansion.co.jp/
マンションにまつわるエトセトラ - URL:
http://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/author/noraemon

↓2017年3月現在、住宅ローンの借換10年固定限定で0.55%!!!10年固定期間終了後の優遇幅は1.906%!の異常事態。今借り換えないでいつするの?

住宅ローンを真剣に考えるサイト

住宅ローンを真剣に考えるサイトバナー
↑住宅ローンの簡易計算機をつけたサイトです。 本ブログの「住宅ローン研究」エントリはこちらに移行させます。

スポンサード リンク

のらえもんのマンション図鑑

のらえもんのマンション図鑑
↑本ブログの人気コンテンツ 「中古タワーマンション探訪」を 別コンテンツ化しました!

カレンダー

2017年5月
« 4月    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031  

カテゴリー