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マンション購入を真剣に考えるブログ、読者のみなさま

こんにちは、のらえもんです。いつもご愛読ありがとうございます。

ブログを開始してから5年・本を出版してから1年半。

ブログ更新ネタになればと軽い気持ちで始めた購入相談ですが、来る相談メールの返事に悩むことが多くなりました。消費者の立場から、マンション購入の相談を考えるといつもぶつかるのはざっくり2点、「どの物件が良いのか」「支払いは大丈夫なのか」ですが、誠実に回答しようとすればするほどメールだけではなかなかサポートができないのも事実でした。本当は会ってお話ししたいこともありましたが、私は一介のブロガーであり、もともと住宅アドバイザーを志向していません。それにお金の計算を目の前でするファイナンシャルプランナーでもありません。

ただ世の中を注意深く観察すると、巷の住宅アドバイザーサービスや住宅セミナーの類は、そのほとんどが、紐付き前提のサービスでした。また住宅セミナーや新築モデルルームに常駐し無料で提供されるファイナンシャルプラン(資金計算)サービスは、これを切り口に目の前の顧客の味方ではなく金融商品や保険の販売を目的としているケースが多いものでした。また当然のことながら、資金計算といいつつ厳しいことには触れず、物件購入の後押ししかしません。

かなりの頻度で私が受け取る相談メールは、そうした社会の歪みから来るものなのかもしれない、とある時気づきました。

ブログ開始後すぐに知り合いお互い意気投合し、「本当に役立つマンション購入術」では監修を務めてくださった、独立系ファイナンシャルプランナーの山田健介氏と昨年夏に飲んでいた時、私と似たようなことを考えていらっしゃることに気づきました。(山田氏については参考URL : https://www.major7.net/blog/mc_016/

彼から依頼され、私が事業プロデュースした新しいサービス「住まいスタジアム」をここで発表させていただきます。

これは「独立系FP+住宅アドバイザー」のサービスです。
担当するFPは金融商品や保険の販売を行ないません。日本でもトップレベルのFPさんを揃えさせていただきました。無理目な資金計画で日々の生活を我慢しながらの住宅購入は本末転倒であり、本来は家族と自分の幸せを増加させるための行為です。ですので、このサービスでは物件ありきではなく、その方にあった住宅購入可能額を算出させていただくとともに、各種のアドバイスもさせていただきます。

そして、住宅アドバイザーにはスムログで知り合った、三井健太先生に就任していただくことになりました。三井さんとはスムログ絡みの会合で知り合ったのですが、長い経験と知識に裏打ちされたアドバイスに私は感銘を受けました。

三井さんはかつて住宅販売側にいらっしゃっり、日本全国を飛び回られた方ですが、いまはブロガーの立場から消費者にアドバイスを送るお立場になられていました。こちらからお声かけさせていただいたところ、こうしたサービスがやりたかったんだ!と強く賛同していただけました。サービスを継続する上で基礎となる物件データについては、株式会社マーキュリーさんと契約し、首都圏すべてを網羅するデータを閲覧する手段を確保することにより担保しました。

サービス開始前にモニターを募集したところ、20分で3名の方が応募されましたが、どの方も満足度は高く、サービスレベルにも一定以上のクオリティを認めてくださいました

その他、詳しい料金やサービス思想については、住まいスタジアムのWebページをご覧ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

P.S.

湾岸の妖精、のらえもんは変わらずそのままであり、今回の住まいスタジアムをプロデュースしたからといって情報を出し惜しみすることは引き続きありません。住まいスタジアムは、個人にフォーカスを当てた対面サービスであり、このブログは引き続き、同じように個人として情報を発信し続けます。

ネタに困ったときのask.fm。少し長文になりそうだったので、こちらでお答えいたします。

一般媒介と専任媒介についてどちらを選ぶべきか教えてください。

Q:

一般媒介の場合、チラシを配ってくれないなどのデメリットがある一方、同業他社と競わせる効果があり、また囲い込みもされにくいと思います。専任媒介はこの逆でしょうか。 まずは一般媒介で取り組み姿勢を見て、最もよかった業者と専任媒介を結ぼうかと思っていますが、のらえもんさんはいかがお考えでしょうか。 なお、当方のマンションの属性としては築浅・駅近ですが、所在地域では特に人気の高いマンションでなくごく一般的なマンションです。

A:

一般媒介と専任媒介、一長一短があり、ケースバイケースであることが多いです。かなりご自身で調べた上でのご質問と推察します。一般媒介の期間を2,3ヶ月取り、付き合った上で専任を任す、というのは手早く売却な理由がないようですので、基本は正しいと私は考えます。

一般媒介のリスクについて、他所であまり書かれていないのは「囲い込みリスクがなくなる代わりに、調整にかかるコストは売主が負担する」ということだと思います。これは人気マンションでかつ値段が魅力的な、つまりすぐ売れそうなお部屋の場合、特に当てはまります。
図にしますとこんな感じです。

専任媒介の場合:

専任媒介を受けた仲介業者が自分に直で来た客だけを内見させ、他の仲介業者から来た客をブロックするのがいわゆる「囲い込み」となります。一般媒介で複数社と契約すれば、囲い込みは原則起こりようがありません。

一般媒介の場合だとこうなります:

続きを読む »

のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回は、実際に来た質問と返答に若干変更を加えた上で公開いたします。

3000万円特別控除を利用しつつ、住宅ローン減税を併用できるとモデルルームで聞きました。この情報は正しいでしょうか?

※東雲のタワーマンション群。特に題意と関係ありません

Q:

はじめまして。
いつもブログやtwetterを読ませていただいてます。是非、以下の相談にのっていただけないでしょうか。
(以下略)

今持っているマンションを売却し、新しく2017年入居のマンションへの買い替えを検討しております。いまのマンションは含み益が出ると予想しています。
この際、モデルルームの販売員より以下の説明を受けました。
「2020年中に売却した場合、3000万円特別控除を利用しつつ新しいマンションの住宅ローン減税を継続できます」

しかし、ネットを調べても「3000万円の特別控除と住宅ローン減税は併用できない」と書いてあります。
この情報は正しいのでしょうか?

A:

その前に、引っ越す前と引っ越した後の住宅ローンってどうなるんですかね?という建前はもう脇に置いといてですね・・・

確かにどこを調べても、3000万円特別控除と住宅ローン減税の併用は不可と書いてありますね。国税庁の該当Webページにはこう書いてあります。

3000万円の特別控除について:

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

2 特例を受けるための適用要件
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)

住宅ローン控除について:

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成31年6月30日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

2 住宅借入金等特別控除の適用要件個人が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。
(以下略)
(5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(国税庁)

前もこれぼんやり思っていたんですが、きちんと詰めて考えてませんでした。図にするとこんな感じです。こちらの「???」期間部分が穴です。

これについて、税理士に聞いたところ、以下の回答がありました。

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

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