» 中古マンションの買い方・売り方のブログ記事

昨年末くらいからうすうす感じてたこの予算。Twitterでは何度もつぶやいたんですが、最近のらブログ守備範囲の地域において、購入者側の予算が結構ハッキリ見えるようになってまして、特にこのラインを1000万円以上超える広めのお部屋は成約がつきにくくなっているのが現状です。例えば3月にはこんなことを呟いてました。

この相場観は1年間変わっていません。昨年末の感覚から1年経ったいま、そろそろ検証に必要なデータもたまったかなとグラフすることにしました!

bayz_05

期間は昨年10月〜今年10月に成約したマンションの価格。タワマンに限るため、「豊洲3丁目」「東雲1丁目」「有明1丁目」の区域を抽出しました。また広すぎる・狭すぎる部屋は除外し、2LDK〜3LDKで一般的に検討される「55平米以上〜80平米未満」とさせていただきました。55平米以上としたのは住宅ローン減税がほぼ間違いなく受けられる広さ、としたためです。

縦軸を成約価格・横軸を成約年月日にとり散布図と線形近似曲線を重ね、また成約価格の平均値をとったところ、驚くべき結果となりました!

豊洲3丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

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豊洲3丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は69。母データ総数が99なので約70%が入ります。このデータの平均値は6041万円。近似曲線もほぼ一直線でした。

東雲1丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

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東雲1丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は44。母データ総数が91なので約5割の事例です。東雲は少し特殊で、55平米未満の事例は0、逆に80平米以上のデータが残り5割となります。Wコン・アップル・パークタワー・プラウドなどに広い部屋の設定があり、60・70平米がメインとは実は言えません。。。が一応、平均値も出してみれば5016万円となりました。

80平米以上のマーケットとなると、マンションによってマーケットが2極化してて100平米超えても6000万円台の成約が多いWコンもあれば、80平米台で9000万円の部屋が成約するパークタワーもあり、かなりバラエティに富んでいます。最後は有明ですが

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目の前の住宅がどうしても欲しい!でも今の住宅は思い入れがあるから売りたくない。セカンド住宅ローンはメチャ高い!いったいどーすればいいのー!

そういう人のために、以前から当ブログでは「1軒目では銀行ローン・2軒目ではフラット35」を提唱してきましたが、この場合、1軒目でフラット35を利用した場合、2軒目が買えないという事態になってしまいます。サラリーマンだとあっさり銀行の住宅ローンが使えるのに、経営者だとなぜか銀行の住宅ローンが使えない、ということも多く、全期間固定という魅力に惹かれて最初の住宅をフラット利用は結構います。

そういう方向け?の商品が出ました。ARUHIスーパーフラットです。もちろん、1軒目からも使えますし、通常のフラット35より安い価格となっています。ただし制限がひとつあり、頭金が2割必要です。これを用意できる人なら検討する価値はあります。

aruhi_superflat201610

この商品、少し説明が必要ですね。フラット35は「買取型」と「保証型」に分かれています。

買取型:住宅ローンの販売店は住宅金融支援機構に債権を転売する
保証型:住宅金融再生機構が住宅ローンについて保険を引き受ける

の2タイプです。保証型はレアで世の中に出回っているフラット35は買取型です。ARUHIは通常の買取型(ARUHIフラット35)も取り扱っていますが、保証型(ARUHIスーパーフラット)も始めたということです。このブログで取り上げるにあたり、ARUHI側にいくつか疑問をメールでたずねてみました。

1.ARUHIスーパーフラットが、セカンドハウスの適用もOKと聞きました。
たとえば、既に自宅をフラット35で借りているとして、こちらを追加で借りることが可能なのでしょうか

はい、セカンドハウスの建設・購入資金でのご利用も可能です。また、既に【フラット35】(こちらは「買取型」と呼ばれるものになります)をご利用いただいている方が、ARUHIスーパーフラット(ARUHIフラット35(保証型))をご利用いただくことも可能です。

(余談ですが、既に【フラット35】(買取型)をご利用されている方がさらに【フラット35】(買取型)を利用することも可能です。
ただし、いずれの場合も返済比率に既存ローンの残債額が参入されてしまうことはご留意ください。)

2.その場合、フラット35の融資利用条件*で借りられるのでしょうか。
つまり、理論的には1軒目の上限8000万円+ARUHIスーパーフラットで借りる2軒目の上限8000万円となるのでしょうか?それとも、2つあわせて8000万円なのでしょうか。

一部違いはあるものの(下記参照)、基本的にARUHIフラット35(買取型)と基準は同じになります。
したがって、前者の「理論的には1件目の8000万円+2件目の8000万円」となります。

ARUHIスーパーフラットの特徴的な事項は次のようなものが挙げられます。

・融資比率8割以下かつ自己資金2割以上必要です。
※当該2割部分について他のローンは利用できません。

・借り換えはご利用いただけません。
借地、保留地等、融資実行時に抵当権を設定できない場合や、買戻し特約付の敷地の場合も取り扱いできません。

・原則として、買取型より金利が低くなります。
※ただし、団信なしの場合です。
※万が一リーマンショックのような市場環境が悪化した場合はその限りではありません。

3.フラット35保証型の場合、団体信用保険についてはどうなりますか?

まず、前提として【フラット35】(保証型)では機構団信特約制度が利用できず、金融機関により取り扱いは異なります。
弊社では団体信用生命保険をご用意しておりますが、加入は任意となっており、
加入される場合は金利に0.3%上乗せされます。
しかし、団信ありで買取型の機構団信と比較しても総返済額は保証型の方が安くなります。

通常のフラット35と比べても金利が安いので、頭金をそこそこ積めるなら1軒目から検討してもいい住宅ローンですね。

*フラット35の融資利用条件とは:
年収が400万円未満の場合、30%以下。年収が400万円以上の場合35%以下で、借入額上限が8,000万円以下であること

「豊洲 マンション 暴落」という検索で拙ブログに訪問された読者様には残念なお知らせですが、今のところそういった現象は確認されておりません(時節の挨拶)。

さて私、ここ4年の湾岸タワーマンション相場のバックログを持っているんですが、湾岸タワーマンションでいま起こっているのが「階数プレミアム」の縮小です。もしかして湾岸に限らずタワーマンション全体の傾向かもしれませんが、私の掴んでいるデータは湾岸のみですので、「湾岸で観測」としておきます。

【新築時階数プレミアム】概念図

floor_pm

どんなマンションでも、新築時は低層階の坪単価を安く、高層階の坪単価を高く設定して売り出されます。チラシでの目玉価格や内装グレードなどを上げた部屋などの理由で、マンションの中でも2階や最上階は極端な価格を付けられることもしばしばです。こうした差は中古時にはある程度是正され、階数プレミアムは新築時に比べ縮小します。

拙著「本当に役立つマンション購入術」で、この中古になった時の階数プレミアムは、湾岸事例で計算すると「1階あたり0.8万円/坪」と記しました。

つまり22坪の部屋なら同じ間取り・同じ向きの15階と25階の階数差による残存価値を「22坪*0.8万円*10階=176万円」が湾岸における相場としたわけです。

最近、その階数差が若干ですが縮小傾向にあります。

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
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