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すいません、更新を6日さぼっていました。

さて、この秋の湾岸マンション市場を一言で表せば、既に市況に変調があったところに、豊洲市場移転問題でダブルパンチと思いきや、ここ2ヶ月の成約数は前年比であまり変わっていません。ただ、在庫数は増え続けているので、市況的にいえば、ピークアウトして既に下落局面には入ってます。ただ、売主の目線が現状高すぎるのでは・・・?というのが多くて、諦めて目線を下げた売主から成約が発生しています。この現象は、湾岸に限らず都内でもいくつか見られるとは思いますが、湾岸妖精の活動範囲は、こちらのエリアだけですので、他の地域に断定的なことはいえません。

ちなみに、豊洲市場移転問題では、デタラメな報道を諌め公平な議論を、という数多くの意見がBPOに行ったという情報が来ています。近々、風向きが変わるかもしれません、が油断は禁物ですね〜。

さて、上記の通り中古成約は落ち気味ですが、賃貸目線でいえばここ数年相場はほとんど変わっていない、というのが現状です。

ただ、ファミリー層で月25万円のラインを超えると、江東区湾岸でなく中央区も選べる相場になってくるのかなぁと肌間隔では思ってまして、ここに一定の上限があると実は豊洲と東雲・有明にPER差があるのでは?と仮定して、豊洲2・3・4丁目と東雲1丁目、有明1丁目の分譲賃貸マンション相場をグラフ化してみました。豊洲3丁目にはロイヤルパークスもありますが、こちらは分譲ではないので省かせていただきました。

江東区湾岸エリアの賃貸成約坪単価-平米グラフ
(クリックするとおおきくなります)

tokyo_wangan_rent2016_1

実は、東雲と有明に賃貸の坪単価はさほどないことがわかります。驚くのは、豊洲2丁目、つまり「アーバンドックパークシティ豊洲」の賃料は広さに関わらず坪12,000円前後で一定、という結果が出ました。

「豊洲・広め・分譲賃貸・そこそこお金を出してもいい」という客層はパークシティ豊洲を選ぶんですね・・・

そして、東雲と有明の性格の差がはっきりとわかるグラフはこちら。

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こんにちは!最近、事情もあってモデルルーム訪問すらままならないマンションブロガー、のらえもんです。

正直に申し上げますと湾岸だけでなく、都内大型物件の出物が少ないため、このブログでは最近新築をあまり紹介できていません。ただ、シルバーウィーク期に入りまして、マンション購入に関する問い合わせが急増しています。夏に比べると驚くほど増えたので、秋は住宅を選ぶ好機なんでしょうかね。私自身は湾岸以外ですと、一般論しか答えられないのですが、いくつかのメールで回答した事例を丸めてこちらのエントリにいたしました。

odaiba

Q:物件高騰期と聞いています。今の時期に新築マンションを買うのはどうなのでしょうか。

A:不動産市況は変動しますが、人生の住宅購入適齢期と合致しないと、苦しい選択をしなければなりません。新築を諦めるか・時期をずらして賃貸を継続するか・予算を考え別の地域で検討するかの三択となります。

いまのらえもんさんオススメの新築マンションは?とストレートに聞かれると「パークタワー新川崎」もしくは「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」どちからとしか返答できない状況です。
かといって、買うなともいえません。結局のところ「売らなければ資産価値の目減りは関係ない」ので永住を考えるのなら、どこでも好きなところを買えばいいと思っています。私へのメールでとても多いキーワード「X年後の転売までを視野に入れた場合~」が入るととても困ってしまうという状況なのです。

Q:新築を諦めたくはありません、郊外ならどうでしょうか。

A:郊外の市況ですが、竣工前に売り切るマンションは少なく、竣工後引き続き販売しているマンションがかなり多いです。特に駅から徒歩10分を超えているマンションはとても売れ行きが鈍く、「モデルルーム住戸販売」等で実質の値引きを始めている物件も多いです。たとえば埼玉の旧浦和市常盤などは通勤事情も悪くなく、アドレス的にも申し分がありませんが・・・

Q:のらえもんさんは郊外を勧めないのでしょうか?

A:いえ、そうではありません。

住まいというのは極めて個人的事情から需要が発生するので、資産性を第一に考えた購入はむしろ夫婦仲を悪化させたり、親との距離を不必要に離してしまうおそれもあります。ただ私のマンション購入に関わるブログコンセプトは「損をしないマンション購入」ですので、その辺痛し痒しですね。

大前提として、将来人口予測マップを活用してはいかがでしょうか。
国土交通省のPDFよりもこちらの方がわかりやすいです。南武線が強いですね。

http://map03.ecom-plat.jp/map/map/?cid=11&gid=57&mid=1144

toukei

郊外でも、TX沿線の南流山~柏の葉キャンパスあたりや鎌ヶ谷駅周辺、浦和駅の周り、西部池袋沿線など浮かびそうなところも散見できます。ただ、このマップで大多数を占める黄色部分は2010年から50~75%くらい落ち込む予定なので、これから浮かぶところ・落ち込むところの差が明らかになってくるのは確かです。

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東京カンテイのマンションPBRランキング2016が公表されました。これに基づいた記事が、東洋経済でまとめられています。

マンションPBRの定義は、
「新築価格は①2006年~2015年に分譲されたマンションの70平米換算平均価格、中古価格は①から発生した中古事例の平均価格②、この一定期間内に分譲されたマンションの資産価値が新築分譲時の何倍になっているかを示した値(=②÷①)」となっています。要は10年間経って、当時買ったマンションの騰落率を示すもので1倍を超える駅のマンションは新築時を超える価格で取引されているということです。

このうち、PBR上位駅首都圏6000万円以上のランキングについてはよくわかるのですが、庶民版の4000万円未満ランキングについては、図にまとめてなるほど、と思う部分があったので公開します。

PBR2016_under4000_matome

上記表の駅を、Googlemapでプロットした図です。橙色が上位駅・赤色が下位駅となります。

マンションPBR上位/下位駅(新築価格4000万円未満)のプロット図
(クリックすると大きくなります)

PBR_under4000

新築4000万円未満となりますと、東京23区はほぼ対象外になりますが、わずかに東武亀戸線小村井駅が入りました。
東武亀戸線は亀戸と曳舟を結ぶ2両編成のワンマン電車で、山手線駅直結のメジャー路線ではないです。PBR首都圏6位の小村井駅は2013年までは駅前で3000万円台のファミリーマンションが販売されていた23区では数少ない場所でした。

その他はほとんど川崎・横浜の海側に偏っているのがわかります。尻手・生麦・小田栄といった駅は失礼ながらいままであまり注目を集めていませんでした。

逆にPBR下位の駅は首都圏広範に広がっています。籠原駅はスペースの関係上割愛させていただきました。この4000万円未満PBR上位と下位をわけたもの、2つの補助線を引くとわかります。

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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