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【小ネタ】東洋経済「都会郊外の境目駅」が面白い

東洋経済オンラインの記事【東京の鉄道、「都会」「郊外」の境目はこの駅だ】が興味深い記事だったのでシェアします。

東京の鉄道、「都会」「郊外」の境目はこの駅だ
東洋経済ONLINE

東京都心から郊外に向かう電車に乗っていると、ビルやマンションが林立する風景から、次第に木々や緑が増え一戸建て住宅が目立つようになる。そこでようやく「郊外」に来たと実感する。では、郊外に転じる境目はどこなのだろうか。(中略)

都心からの距離は25キロが目安

「郊外か否かは、マンション事業が可能なエリアか、難しいエリアかで判断できます」と、杉原氏は言う。たとえば、駅ごとに新築および中古のマンション供給量や取引価格を見ていくと、ある駅を境に傾向ががらりと変わる。つまりその駅が郊外分岐点ということになる。また、総世帯数と借家世帯数が多く、借家世帯の平均年収が高いエリアは将来のマンション事業が可能なエリアだ。とすれば総世帯数、借家世帯数、借家世帯の平均年収がガクンと落ち込むエリアはやはり郊外の境目ということになる。

土地の原価が安くなるなると、戸建原価+土地代とのバランスによりマンション事業が成り立たない地域が出てきます。
参考:2016年の新築マンション市況はどうなるの?
この土地を上記記事では「郊外」と定義して、では沿線別にどの駅が郊外なのか?を具体的に述べています。

ということで、記事中に「ここから先が郊外」という駅を地図にプロットしてみました。
↓クリックすると大きくなります。

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東横線・京浜東北線は、それぞれ横浜と大宮という大都市を結ぶ路線ということで、ここから郊外駅は無い、と結論付けられています。

ということで、最大限記事の記述を尊重しつつ、都市のプロットを線で結んだのがこちら。

kougai2

足立区上部が大きくへこんでいるのと、町田市あたりがごっそり抜けてるのがわかります。また、中央線より北側~大宮までも欠けています。赤点より先の郊外駅を理性的に買うとすると、拠点駅駅前一等地以外のマンションは選択しづらいかなとは思います。赤丸より少し内側で伸び代がある駅は・・・と書こうとしたら、湾岸丸先生に先に書かれちゃいました。

この図でも、中央線・東急田園都市線などだと、都心への距離の割りに物件価格が高いので、防衛的に考えるならいまそこまでの評価を得られておらず、これからの街を指名買いするか、もしくは赤丸拠点駅~二駅前くらいの駅前がしっかりしているところの徒歩数分圏中古マンションを買うのがいいのかなと。今の相場環境下だとオススメは船橋・津田沼・上大岡駅前かなぁ・・・2000年前後の徒歩5分マンションが坪150~180くらいから買えますから。坪220まで出せるなら私的に評価高いブランズ東雲や東雲タワマンが視野に入ってきます。

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