はっきり断言します。
2年後の2016年、近未来の新築マンション相場は今より高くなります。
あらゆる指標が、マンションの価格上昇を示しているからです。
デベロッパーは慈善事業ではないので儲けることを前提で事業を行います。マンションは費用の積み上げによって価格が決まります。
- 土地代
- 建設代
- 販売関連費
- 粗利益
これらをすべての費用と利益を足し合わせたものに、マンション全体の専有面積で割ったものが平均平米単価となります。
ベースとなる土地代・建設代が上がってしまうと、新築マンションの価格を上げなければ事業として成立しなくなります。広告費や純利益部分を抑えるにも限界があるからです。
このまま建設費の膨張が進むと、まずは土地代の割合より建設費の割合が多くなる郊外の新築マンションが姿を消します。土地部分の比率が高い都心部でしかマンション事業は成り立たなくなり、大手の寡占化もすすむでしょう。残念ながら、震災復興に東京オリンピック、数十年経ったインフラ補修が目白押しで、新築マンションの建設が緩まったところで建設費、特に労務コストが下がることはなさそうです。
画像出典：日経新聞・郊外から消え行く新築住宅、止まらぬ建設コスト上昇より
郊外でも土地代が十分に下がれば、マンション事業は成り立つようようにも見えますが、既に建設コストは坪100万円に達しており、郊外なら戸建の土地＋建設コストとの分岐点に達してしまいます。そうなるとマンションは建ちません。同じ価格なら、マンションより戸建てを選ぶからです、地方に行くと分譲マンションが極端に少ない県があるのはその理由からです。
都心部のマンションも、影響は免れません。
バリューエンジニアリング（VE・機能はそのままにコストを削減する）の名の下に、内装材などの仕様が一昔前に比べて落ちているマンションを見かけるようになりました。坪単価では数年前に分譲された物件よりずっと高いのに、仕様は落ちるという逆転現象がそこかしこで生まれています。（それはVEじゃなくてCD、コストダウンだろ？）
昨年10月に書いたエントリ「新築優位の時代が終わり、中古優位の時代が始まる」の状況が1年を待たずしてはっきりしてきました。
中古は価格弾性があるので、新築の価格上昇よりゆっくりとしたスピードで上がるはずです。
1:2016年と書いたのは、それくらいのスパンでしか読めないからです。2020年はあまりにも遠く、私には予想できません。
2:次に販売されるマンションを待ったほうがいいのか？という、よく来る相談に対しての私の回答です。
いつも愛読しております。
のらえもんさんの予想通り、ここから数年は中古優位で進みそうですね。
Twitterで見たのですが、中古マンションの相場観をオリンピック前と今とで比較しながらアップデート頂けるとすごく興味深いです。
お忙しいと思いますが、もしブログの趣旨と合致するのであれば、お待ちしております。
いつも楽しみに読ませていただいております。
全く同じ日に、あるジャーナリストが中長期的に下がると書いてたので、それとの対比で非常に面白かったです。
総じて、のらえもんさんの方が短期的な見方かつ出典があるので説得力があります。また昨年10月のエントリ通り、中古優勢で市場が推移していることから、地政学的リスクの上昇や景気動向などのファンダメンタルに変化が起きない限り、湾岸エリアに限っては相場が上向いたままなのかなと思います。しかも、今後数年は湾岸に立つ新築マンションは、作りにくくなっていくと思うので、中古不足感も出てきそうな気がします。
そのあとは、オリンピック後に湾岸をどういう街にしていくのかに、かかっているのかもしれません。
交通利便性はそこまで大きく変わらず、価格だけが上昇していくとどうなるんでしょうね。
湾岸に住みたいって人の割合はそこまで変動しないと思っているので、所得がマンションの価格以上に伸びなければ新築・中古共に物件が動かなくなるとも思うのですが・・・
中古物件がどんどん増えていくのに新規物件は割高なままで売れるんですかね。以前のらえもんさんも給与所得者の限界ラインについて言及していましたが。
湾岸に限定せず全体的にマンション相場が上がるとしたら都心から郊外へ人が移動していくんでしょうか。
2016年3月によませていただきました。
見事に当たってますね。