損が少ないマンション購入

平成25年2月現在、有明のマンションは絶対に売り時では無いと思う件

最近、さんざんな有様なのでブログで取り上げるのをやめてしまったのですが、有明地区の中古タワーマンション価格がまったく冴えません。今売り出している物件の平均価格は前年に比べて1割程度下がっています。

なぜこうなってしまったのでしょうか?

実は、メールで似たような相談メールが都合3件くらい寄せられました(1件は東雲でしたが…)。簡単に言うと、「査定金額が思ったよりも低いです。のらえもんさんならどうしますか?」

 

 

はっきり申し上げますと、平成25年1月2月3月は考えうる限り最悪のタイミングだと思っています。年度末ですから時期的な見込み客の増減はあるものの有明、ひいては湾岸エリアをマクロで見ると以下の推論が成り立ちます。

  1. 有明地区には未だ2つの”新築”マンションが販売中であり、このうちブリリア有明スカイタワー(BAS)が値引き販売中である。新築の値段に引きずられる形で、地区の査定金額が下がっている。
  2. 売主(特に東京建物)にとってブリリア有明シティータワー(BAC)の販売が控えている今、BASの在庫処分が待ったなしである。おそらくデッドラインは4月末頃と思われる。
  3. なぜなら6月には、BACの他に近隣SKYZの販売開始が始まるからである。付近にセール中の物件があると販売する物件に悪影響が出る。
  4. BAC・SKYZあわせ1700戸の販売となる。両者はこれから熾烈な集客合戦(江東区どころか首都圏広域で集客しなければ・・・)をしなければならない。
  5. 新築の見学に合わせて付近の中古を見るのは当然である。つまりこの時、湾岸地区のマンション購入に前向きな買い主が一時的に増えることになる。
  6. もっといえば、2月3月の成約価格が足を引っ張る可能性が高い。だから今、新築と価格の張り合いをして地域全体の平均成約価格を下げる必要はまったくない。

すなわち、直近ならBAS(すくなくともプレミアフロア除いた住戸)が完売して、SKYZ・BACの第一期販売する直前。まともな相場観があれば、ここが一つのタイミングとなるでしょう。

転勤や住み替え等、個人のいろいろな事情があるかもしれませんが、今資産を処分するのは(住み替えの場合住宅ローンが2重になる恐れがありますが)全くの得策ではありません。

引っ越し先・時期が既に決まっているのなら、私なら賃貸に回します。
元々、有明地区はPERがとても良い地区です。賃貸は売買にくらべ下方硬直性がありますから、住宅ローン+α程度の賃料が取れるはずです。
将来的な処分を考えているのなら、定期借家契約にすれよいでしょう。契約期間満了後、賃借人が出た後にまた改めて考えれます。

不動産仲介屋さんの言う事は、話半分に聞いた方が良いと思います。
当たり前ですが、彼らは売主の利益より自分の利益の方が大切です。
では自分の利益とは?
それは「楽して売れる物件」を担当する事です。仲介屋の視点に立てば、見学客をいっぱい紹介しても売買成立しないなら1円も入って来ません。ライバルが強力なら、、、魅力を書いたチラシ作成して配るより、売主を焦らせて値引きさせることが一番楽です。値段を相場より下げれば必ず売れるのですから。

P.S.
このエントリは仲介屋さんを敵にまわしたかもな・・・

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コメント

    • はるぶー
    • 2013年 2月 27日

    ご説には全く同感なんだけど、決して買い時ではないときに新築の
    マンションを買う人もいるのと同じように、
    売らないと次いけない人は一定数発生するから、賃貸回しのほうが
    圧倒的に得(ってのはさすがに有明の人は皆しっていると思うけど)
    と分かっていても難しくはないかなぁ。。。。

     マンションを買って借金を背負うだけでもなかなか勇気のいることで
    実際には収入があってもマンションを買う勇気のない人って結構いる
    わけで、さらに、2階建てというか B/Sを複雑にしながら
    2戸保有するのは、その一歩先の勇気がいる。

     自分にできるかといったら自分でも難しいんではないかなぁとか
    思っちゃうんですよね。

     まぁあんまり安くで売り払って、それが専属媒介とかでそのまんま
    (住友不動産販売がやるみたいに)レインズにデータベース登録される
    のは嬉しくないですけどね。

    • のらえもん
    • 2013年 2月 27日

    >>はるぶーさん
    おっしゃるとおりです。
    1軒をセカンドハウスローンにして、、、となるとかなり勇気がいりますね。

    このエントリはメールできたご相談をなるべく一般化して書いています。
    なので、後半の2階建部分を書くの余計だったかもしれませんが
    私ならこうしただろうと書いたまでです。
    (そもそもかなりの売却損が確定するなら今売却してまで
     買い替えませんけどね。今の住居にだいたい満足しているので。)

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