小ネタ

シルバーウィークということでこの時期の住宅選びについて考える

こんにちは!最近、事情もあってモデルルーム訪問すらままならないマンションブロガー、のらえもんです。

正直に申し上げますと湾岸だけでなく、都内大型物件の出物が少ないため、このブログでは最近新築をあまり紹介できていません。ただ、シルバーウィーク期に入りまして、マンション購入に関する問い合わせが急増しています。夏に比べると驚くほど増えたので、秋は住宅を選ぶ好機なんでしょうかね。私自身は湾岸以外ですと、一般論しか答えられないのですが、いくつかのメールで回答した事例を丸めてこちらのエントリにいたしました。

odaiba

Q:物件高騰期と聞いています。今の時期に新築マンションを買うのはどうなのでしょうか。

A:不動産市況は変動しますが、人生の住宅購入適齢期と合致しないと、苦しい選択をしなければなりません。新築を諦めるか・時期をずらして賃貸を継続するか・予算を考え別の地域で検討するかの三択となります。

いまのらえもんさんオススメの新築マンションは?とストレートに聞かれると「パークタワー新川崎」もしくは「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」どちからとしか返答できない状況です。
かといって、買うなともいえません。結局のところ「売らなければ資産価値の目減りは関係ない」ので永住を考えるのなら、どこでも好きなところを買えばいいと思っています。私へのメールでとても多いキーワード「X年後の転売までを視野に入れた場合~」が入るととても困ってしまうという状況なのです。

Q:新築を諦めたくはありません、郊外ならどうでしょうか。

A:郊外の市況ですが、竣工前に売り切るマンションは少なく、竣工後引き続き販売しているマンションがかなり多いです。特に駅から徒歩10分を超えているマンションはとても売れ行きが鈍く、「モデルルーム住戸販売」等で実質の値引きを始めている物件も多いです。たとえば埼玉の旧浦和市常盤などは通勤事情も悪くなく、アドレス的にも申し分がありませんが・・・

Q:のらえもんさんは郊外を勧めないのでしょうか?

A:いえ、そうではありません。

住まいというのは極めて個人的事情から需要が発生するので、資産性を第一に考えた購入はむしろ夫婦仲を悪化させたり、親との距離を不必要に離してしまうおそれもあります。ただ私のマンション購入に関わるブログコンセプトは「損をしないマンション購入」ですので、その辺痛し痒しですね。

大前提として、将来人口予測マップを活用してはいかがでしょうか。
国土交通省のPDFよりもこちらの方がわかりやすいです。南武線が強いですね。

http://map03.ecom-plat.jp/map/map/?cid=11&gid=57&mid=1144

toukei

郊外でも、TX沿線の南流山~柏の葉キャンパスあたりや鎌ヶ谷駅周辺、浦和駅の周り、西部池袋沿線など浮かびそうなところも散見できます。ただ、このマップで大多数を占める黄色部分は2010年から50~75%くらい落ち込む予定なので、これから浮かぶところ・落ち込むところの差が明らかになってくるのは確かです。

Q:新築以外では選択肢があるのでしょうか。

A:もし、年収層が400万円程度なら無理目な予算や駅から遠いバス便物件の新築を買うよりも、築20年程度の中古マンションを購入するほうが良いでしょう。千葉県なら1000万円台~、埼玉県なら2000万円前半、東京の練馬・北・板橋なら2000万円後半を目安として見つかります。もちろん、上記ラインは最低ラインですので、各地域ここから500万円くらい予算が積みませれば満足の行くマンションが見つかるでしょう。

築20年をオススメするのは、価格の下落曲線が築20年を境に緩やかになること、そして間取りの概念が現在とさほどかわらないので、リフォームにかかる費用が築30年などに比べて安くなるからです。
(といってもリフォームについては、出すところ次第でもありますが、かなり安いところを私は見つけました)

ただ、新築の過剰在庫が観測できる地域で永住目的となると、中古を選んでもリフォーム費用やその後の修繕費用がかかるのでそのあたりは計算が必要でしょう。

悩ましいのは800万円くらいの年収層で、今の銀行貸し出し状況だと年収の7倍となる5500万円の住宅ローンが借りれてしまう世帯です。ここで頭金をすりきりいっぱい入れ、かつめいいっぱい住宅ローンを借りてしまうと、人生の三大出費「住宅・車・教育」のうち車と教育を諦めないといけなくなるからです。何事もバランスの良さがその後の生活に余裕を産むと考えます。

私が伝えたいのは、今の時期でもさまざまな選択肢が考えられるので、「焦ること」そして「余裕の無い資金計画をすること」この二つを避けて選びましょうね、ということです。

P.S.
ということを書いて「公開」ボタンを押したら、ティアロレジデンスから再登録条件住戸のご案内が来ましたね・・・一応こちらにコピペしておきます。2年前の販売時値段より700~800万円上がっています。

■ 1LDK 44.15m2  4,388万円 北向き
■ 2LDK 56.21m2  5,888万円 東向き
■ 2LDK 73.48m2  7,388万円 南向き
■ 3LDK 76.18m2  7,288万円 東向き
■ 3LDK 76.63m2  7,088万円 北西角
■ 2LDK 81.89m2  8,438万円 南西角
■ 3LDK 85.65m2 10,168万円 南東角
■ 3LDK 85.73m2  8,088万円 北東角
■ 3LDK 85.73m2  8,288万円 北東角

マンションマニアさんが以下の記事かかれてますね
おすすめマンションベスト3 2016年シルバーウィーク編

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コメント

  • コメント (6)

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    • 悩ましい層
    • 2016年 9月 19日

    三件→散見では

    4000万も組んでませんが車はないですし私学も厳しいです…

    • 匿名
    • 2016年 9月 19日

    人生の出費に車が入ってるあたり古さを感じました

    • 匿名
    • 2016年 9月 19日

    ※2
    このブログの読者は都会住民が圧倒的だけど、一般論で言えばまだ車は必要でしょ。
    地方都市レベルでもそう。

    • ・・・
    • 2016年 9月 20日

    都心だと、車は完全に贅沢品ですね。

    • 匿名さん
    • 2016年 9月 20日

    40年先の人口増減マップなんて、そんな先のことなどわかるわけないでしょう。盲進するほどの目安なんでしょうか?

    • 匿名
    • 2016年 9月 20日

    人生の出費に車が入っていて、好感度高めでした。

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