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マンション購入を真剣に考えるブログ、読者のみなさま

こんにちは、のらえもんです。いつもご愛読ありがとうございます。

ブログを開始してから5年・本を出版してから1年半。

ブログ更新ネタになればと軽い気持ちで始めた購入相談ですが、来る相談メールの返事に悩むことが多くなりました。消費者の立場から、マンション購入の相談を考えるといつもぶつかるのはざっくり2点、「どの物件が良いのか」「支払いは大丈夫なのか」ですが、誠実に回答しようとすればするほどメールだけではなかなかサポートができないのも事実でした。本当は会ってお話ししたいこともありましたが、私は一介のブロガーであり、もともと住宅アドバイザーを志向していません。それにお金の計算を目の前でするファイナンシャルプランナーでもありません。

ただ世の中を注意深く観察すると、巷の住宅アドバイザーサービスや住宅セミナーの類は、そのほとんどが、紐付き前提のサービスでした。また住宅セミナーや新築モデルルームに常駐し無料で提供されるファイナンシャルプラン(資金計算)サービスは、これを切り口に目の前の顧客の味方ではなく金融商品や保険の販売を目的としているケースが多いものでした。また当然のことながら、資金計算といいつつ厳しいことには触れず、物件購入の後押ししかしません。

かなりの頻度で私が受け取る相談メールは、そうした社会の歪みから来るものなのかもしれない、とある時気づきました。

ブログ開始後すぐに知り合いお互い意気投合し、「本当に役立つマンション購入術」では監修を務めてくださった、独立系ファイナンシャルプランナーの山田健介氏と昨年夏に飲んでいた時、私と似たようなことを考えていらっしゃることに気づきました。(山田氏については参考URL : https://www.major7.net/blog/mc_016/

彼から依頼され、私が事業プロデュースした新しいサービス「住まいスタジアム」をここで発表させていただきます。

これは「独立系FP+住宅アドバイザー」のサービスです。
担当するFPは金融商品や保険の販売を行ないません。日本でもトップレベルのFPさんを揃えさせていただきました。無理目な資金計画で日々の生活を我慢しながらの住宅購入は本末転倒であり、本来は家族と自分の幸せを増加させるための行為です。ですので、このサービスでは物件ありきではなく、その方にあった住宅購入可能額を算出させていただくとともに、各種のアドバイスもさせていただきます。

そして、住宅アドバイザーにはスムログで知り合った、三井健太先生に就任していただくことになりました。三井さんとはスムログ絡みの会合で知り合ったのですが、長い経験と知識に裏打ちされたアドバイスに私は感銘を受けました。

三井さんはかつて住宅販売側にいらっしゃっり、日本全国を飛び回られた方ですが、いまはブロガーの立場から消費者にアドバイスを送るお立場になられていました。こちらからお声かけさせていただいたところ、こうしたサービスがやりたかったんだ!と強く賛同していただけました。サービスを継続する上で基礎となる物件データについては、株式会社マーキュリーさんと契約し、首都圏すべてを網羅するデータを閲覧する手段を確保することにより担保しました。

サービス開始前にモニターを募集したところ、20分で3名の方が応募されましたが、どの方も満足度は高く、サービスレベルにも一定以上のクオリティを認めてくださいました

その他、詳しい料金やサービス思想については、住まいスタジアムのWebページをご覧ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

P.S.

湾岸の妖精、のらえもんは変わらずそのままであり、今回の住まいスタジアムをプロデュースしたからといって情報を出し惜しみすることは引き続きありません。住まいスタジアムは、個人にフォーカスを当てた対面サービスであり、このブログは引き続き、同じように個人として情報を発信し続けます。

「豊洲 マンション 暴落」という検索で拙ブログに訪問された読者様には残念なお知らせですが、今のところそういった現象は確認されておりません(時節の挨拶)。

さて私、ここ4年の湾岸タワーマンション相場のバックログを持っているんですが、湾岸タワーマンションでいま起こっているのが「階数プレミアム」の縮小です。もしかして湾岸に限らずタワーマンション全体の傾向かもしれませんが、私の掴んでいるデータは湾岸のみですので、「湾岸で観測」としておきます。

【新築時階数プレミアム】概念図

floor_pm

どんなマンションでも、新築時は低層階の坪単価を安く、高層階の坪単価を高く設定して売り出されます。チラシでの目玉価格や内装グレードなどを上げた部屋などの理由で、マンションの中でも2階や最上階は極端な価格を付けられることもしばしばです。こうした差は中古時にはある程度是正され、階数プレミアムは新築時に比べ縮小します。

拙著「本当に役立つマンション購入術」で、この中古になった時の階数プレミアムは、湾岸事例で計算すると「1階あたり0.8万円/坪」と記しました。

つまり22坪の部屋なら同じ間取り・同じ向きの15階と25階の階数差による残存価値を「22坪*0.8万円*10階=176万円」が湾岸における相場としたわけです。

最近、その階数差が若干ですが縮小傾向にあります。

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東洋経済オンラインの記事【東京の鉄道、「都会」「郊外」の境目はこの駅だ】が興味深い記事だったのでシェアします。

東京の鉄道、「都会」「郊外」の境目はこの駅だ
東洋経済ONLINE

東京都心から郊外に向かう電車に乗っていると、ビルやマンションが林立する風景から、次第に木々や緑が増え一戸建て住宅が目立つようになる。そこでようやく「郊外」に来たと実感する。では、郊外に転じる境目はどこなのだろうか。(中略)

都心からの距離は25キロが目安

「郊外か否かは、マンション事業が可能なエリアか、難しいエリアかで判断できます」と、杉原氏は言う。たとえば、駅ごとに新築および中古のマンション供給量や取引価格を見ていくと、ある駅を境に傾向ががらりと変わる。つまりその駅が郊外分岐点ということになる。また、総世帯数と借家世帯数が多く、借家世帯の平均年収が高いエリアは将来のマンション事業が可能なエリアだ。とすれば総世帯数、借家世帯数、借家世帯の平均年収がガクンと落ち込むエリアはやはり郊外の境目ということになる。

土地の原価が安くなるなると、戸建原価+土地代とのバランスによりマンション事業が成り立たない地域が出てきます。
参考:2016年の新築マンション市況はどうなるの?
この土地を上記記事では「郊外」と定義して、では沿線別にどの駅が郊外なのか?を具体的に述べています。

ということで、記事中に「ここから先が郊外」という駅を地図にプロットしてみました。
↓クリックすると大きくなります。

kougai

東横線・京浜東北線は、それぞれ横浜と大宮という大都市を結ぶ路線ということで、ここから郊外駅は無い、と結論付けられています。

ということで、最大限記事の記述を尊重しつつ、都市のプロットを線で結んだのがこちら。

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
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