損が少ないマンション購入

定期借地権物件の中古購入ってどう?注意点ある?

のらえもんには日々さまざまな相談が寄せられます。1件あたり15分しかかけないという縛りのもとで運営しています。今日はそんな相談者の悩みに答えたシリーズです。


のらえもん様、
はじめまして。私現在マンション購入を検討しているAと申します。
まず始めに、簡単に私のプロフィールをご紹介させてください。

年齢:36歳
職業:会社員
希望エリア:XXエリア
希望間取:50m2以上、2LDK
予算:X000-X000万(相談者プライバシーのために伏せ字にします)
家族構成:独身
その他:
今後結婚予定はないが、仕事柄海外駐在等あるため売却/賃貸等の可能性有り。

具体的には現在こちらの物件の購入を検討しています。
(物件のリンク)

実際に内見も行い、広さ、間取り、立地、価格等申し分ない条件なのですが、どうしても「定借」の部分で引っかかっております。
上述の通り、今後家族構成がすぐに変わる可能性は低いため当面の住み替え予定はないが、海外駐在等により、売却ないし賃貸の可能性もあることを踏まえると、定借物件の資産価値というところが少し気になっています(果たして売れるのか、賃貸で貸せるのか)。
その辺りにつきのらえもん様の忌憚のないアドバイスを頂ければと思っております。
もちろん、それ以外の部分でも何かお気づきの点がございましたらご指摘頂けますと幸いです。

お世話になっております、のらえもんです。
購入予定の物件についての個別的なお話は避けて、今回は定借物件の資産価値や賃貸に出したときについて一般的な話でお答えします。
>果たして売れるのか、賃貸で貸せるのか

まず一般的に、もし定借物件を売却前提で買うのであれば、残存期間60年以内、遅くても55年以内に売るものだなと思っています。
たとえば、70年の新築定借マンションを購入したのであれば、築10年を目処に売って別のマンションに買い替える、とかですね。
私の観測範囲で恐縮なのですが、残存50年を切るとマンションの終わりが見えるらしく、販売に苦労するようになり、如実に物件価格が下がっています。

例えば、ブリリアタワー品川シーサイド(残存33年)、銀座タワー(残存29年)などは、通常35年の住宅ローンが使えないこともあり、かなり安値で取引されるようになります。一方で、貸すこと自体は全く問題ありません。借り主は所有権マンションか定期借地権マンションかを気にする人はいません!

今回の物件は残存期間がXX年ですので、もし売却前提で購入するのであれば、購入後10年以内に売るという戦略が良いのだと思います。となると、初期費用が安い住宅ローンを組むのが良いでしょう。
周辺の所有権マンションと比べると、80%くらいの価格で出されていますが、これは安いのではなく、フェアなプライスかもしくは若干高いくらいかと考えます。

 

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