» (仮称)東京ベイトリプルタワープロジェクトのブログ記事

湾岸の超大型物件【東京ベイ トリプルタワープロジェクト】。読者様より価格情報を共有頂きましたのでこちらで公開します。4月に専有部のモデルルームができあがるそうなので、通常のモデルルーム訪問記はそれまでお待ち下さい。

画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクトWebページより

国際展示場駅・有明駅から近い棟順に「A・B・C棟」と呼称していましたがが「WEST・CENTRAL・EAST」と命名されるようです。
これに伴いタイプ名も変わります。価格表の住戸タイプの棟を現す表記はローマ数字のⅠ、Ⅱ、Ⅲが使われていましたが、図面集はA、B、C表記のままで渡されたり、Ⅰに既に変更されているもあり、そのあたり販売現場にまだ若干の混乱がありますね。

↓図面集はB-XXのまま

画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト販促資料をスキャン

さて価格表です。
「7000万円”後半”・”中盤”・”前半”」という表記でした。”中盤”とは400〜700万円で”後半”とは980万円かもしれない、とのことでしたがわからないため
後半:末尾900万円
中盤:末尾600万円
前半:末尾200万円
でそれぞれ穴埋めしています。

東京ベイ トリプルタワープロジェクト WEST 予定価格表(201703Ver.)
(クリックすると大きくなります)

WESTはCENTRALとお見合い方向にならない南と西に3LDKが、その逆方向には1L/2Lを設定しています。
これは、1L/2Lの方が若干坪単価を高くしても坪数の関係上、総額が張らないためで、このあたり物件の価値を最大限出そうとする住友不動産の戦略が垣間見えます。
中住戸で比較すると、南と西の坪単価差は高層階で30万差と出ましたが、これは”前半”と”後半”の解釈の違いなのでもっと縮んでいるかもしれません。

一方、南住戸16Fと西住戸19Fはほぼ差がありません。西向きはベランダ正面右にホテル棟が見えることになりますが、ホテルは18Fのまて19Fはホテルの頭を越すことになります。住友さんですので、このあたりの価格調整はお客の反応を見ながら細かく調整していくと思います。

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東京ベイトリプルタワーのモデルルームに行くと、まずはコンセプトムービーを見ることになるんですが、いたるところに「国家戦略特区認定事業」ですよとキーワードが出てくるんですよね。んじゃ国家戦略特区認定事業って何なんだ、このタワーマンションプロジェクトに日本国がお金を出すプロジェクトなのか?って方のために調べました。

そもそも国家戦略特区というのはなんでしょうか。
それは、国や地方自治体と民間企業が力を合わせて規制を見直し、新しいプロジェクトを作るというものです。

東京都も応募しており、臨海副都心有明地区は「訪日外国人の増加に対応したMICE機能強化拠点の整備」という題目で提案されました。そう、訪日外国人を増やしたい、そして東京に滞在してほしいというプロジェクトの一環ですね。

住友不動産が内閣府に出した資料でも、「臨海副都心におけるMICE・国際観光拠点の形成」と書かれていて、トリプルタワーの建設はほとんど触れられていません。
このMICE・国際観光拠点の形成のために何をするかといえば、「多くの集客施設が集まる臨海副都心の地域資源を最大限に活かし、国際競争力の更なる強化を図るため、コンベンションセンターや観光拠点を訪れる国内外の来街者 を引き込むアフターコンベンション機能の拡充を図るとともに、外国人の中期的な滞在ニーズに対応可能なサービスアパートメント、女性の社会的活躍を推進する保育施設等を導入する。」と書かれていますので、高層住宅の形成はあくまでも国家戦略特区認定を受けることは関係なく、あくまでオマケみたいなものと言えるでしょう。

国家戦略特区認定を受けるとなぜ良いかといえば、容積率ボーナスがもらえたり地区計画に自分たちの意見を反映しやすいから、だと思うんですがタワーマンション部分の容積率は320%で、「大幅な緩和」は特に受けた形跡はありません(もともと割り増しは無いといわれた地区で20%~30%の緩和は受けてます)。好意的に言えば有明既存のタワマンは450%のため、本計画のほうが足元空間がとても広く、ランドスケープ的には恵まれているといえます。

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東京ベイ トリプルタワープロジェクト。前回は事前案内会の報告でしたが、間取りと眺望についてもさらっと検討してみましょう。間取りについては2枚しか渡されませんでした。今回渡されたのはどちらもB棟の部屋です。モデルルームができる4月にはもっと図面を渡してくれるそうです。

東京ベイ トリプルタワープロジェクトB棟19階平面図:
(クリックすると大きくなります)


画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト販促資料をスキャン

しかし、「B-70J2とB55R7」「B-55H2とB-55R7’」にある謎の隙間は何なんでしょうねぇ。。。容積率調整?

間取り

東京ベイ トリプルタワープロジェクトB棟・B-55R7 2LDK+N+WIC 54.24㎡


画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト販促資料をスキャンし、一部調整

ほぼ正方形のプランです。スパンがワイド気味に取られているため、リビングと洋室(1)、(2)がすべてバルコニーに面しています。居室充填効率はかなり良い作りですね。

難点をいえば、キッチン冷蔵庫隣に食器棚を入れるスペースがほぼなく、納戸の設定です。単純に考えて食器棚の方がいろいろと物を取り出しやすいことを考えれば・・・PSがあるためこういう設定にしたのだとおもいますが、どけられなかったのかなぁ。納戸といっても実質パントリーでしょうから、収納がWIC1つと洋室(2)の小さめクローゼットしかないため、子供と3人で使うには収納が足りないなぁと思います。洋室(1)はこちらも微妙な位置にPSがあるためウォークインクロゼットの設定。実質1LDKですね。ただ、この広さでもバスルームは1418であるのはありがたいです。

東京ベイ トリプルタワープロジェクトB棟・B-70L2 3LDK+WIC+SIC 70.41㎡


画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト販促資料をスキャンし、一部調整

B棟南東側住戸の3LDK標準プラン。南側は首都高湾岸線と湾岸道路があるため、騒音懸念のため2重サッシ設定です。湾岸タワーマンションの中では珍しいですね。2重サッシの整合性を取るため、バルコニー面をふかしているため、北西側の相似間取りの方が実質面積は若干広くなるはずです。

10m以上のスパン幅が取られているため、70㎡3LDKにしてはかなり良い間取りです。LD12で洋室が6・6・5畳は72〜74㎡くらいでしかみたことありません。ただ、LD12は廊下入り口が奥まって作られているためであり、実質は8〜9畳くらいのスペースかと思われます。

ここでもリビング納戸のスペースが。本当は洋室(3)を削って2LDK設定にして、キッチンのカウンターを広げ、食器棚スペースを増やし、洋室(2)の壁をすべて棚をしたたほうが何かと使いやすそうな気がします。また、洋室(1)のWICは引き戸にしたほうが家具配置の使い勝手がよくなりそうです。洋室の畳数を稼ぐことに取られて、パウダールームが狭くなってしまっています。タオルの置き場は足元から天井まで欲しいところですが、手洗いカウンターの上側からちょこんとあるだけの設定が惜しい。

先ほどの間取りも同じですが、本当は74や60平米くらいのスパンにすると余裕が出てくるのですが、刻んだ平米数に畳数と収納部分を詰め込むために、キッチンに納戸(パントリー)という設定になっているのだろうなぁという感想です。

いろいろ書きましたが、70㎡3LDKとしては相当練られた間取りであり、ワイドスパンの恩恵に預かってることはまちがいありません。有明の3L中住戸で10m以上のスパン幅設定はこのマンションしか無いはずです。

B棟南東向きは首都高に面しているとはいえ、都内屈指の将来に渡って何も遮られる心配のない、東京湾の眺望が広がることになります。

眺望検討

初期で発売されるであろう、A棟およびB棟の中層階より上をGooglemapでシミュレーションしてみました。その前に、目の前のショッピングセンターの前建て具合をお伝えします。

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