» (仮称)東京ベイトリプルタワープロジェクトのブログ記事

東京ベイ トリプルタワー隣接の商業施設。国家戦略特区認定を受けている事業であり、東京都オリンピック後の”有明レガシーエリア“を構成する一部でもあります。そして既存有明住民にとっては待ちに待った施設となります。先月、住友不動産が近隣住民のために開いた住民説明会資料をいただいたのでシェアいたします。

このエントリの画像はすべてクリックすると大きくなります。

近隣説明会資料はこの資料の3-1B街区にあたる、橙枠・竹中工務店工区(ホテル・サービスアパートメントとイベントホール)と水色枠・前田建設工区(商業施設と駐車場棟)となります。3-1C街区については着工が平成34年10月予定と、ずっと先の話になります。

1階の平面図です。イベントホールの下、1階は駐車場、また商業施設の1Fは交通広場が建物内にあることがわかります。東京ベイトリプルタワーのモデルルームにて、商業施設1FのB棟真向かいの広い場所がスーパーではないかと説明を受けました。

 

2階・3階平面図を見ると、商業棟は他の大型施設のような吹き抜け構造を持たないことがわかります。これはいいことなのかわるいことなのか・・・このあたりの大型SCといえば、ららぽーと豊洲・ダイバーシティ東京・ヴィーナスフォート、このあたりはすべて吹き抜けを持っています。また、ホールの大きさ、後で述べますけれども相当なもんだということもわかりますね。
ペデストリアンデッキはホールをぐるりと囲み、北側部分に階段が設定されていることがわかります。オリゾンマーレの人にとっては朗報です。

商業施設5階はさまざまな飲食店が入るとモデルルームで言われましたが、フードコートは「大人向けコンセプト」のため設定無し、シネコンも入居しません。

 

 

商業施設は5階まで、イベントホールは6階までです。ともに屋上緑化がされる予定です。商業棟の6階部分、謎の四角い構造はなんでしょうね?

立面図を見ると(薄くてすいません)、ホテルのアネックス部分(北立面図)・商業棟ともにかなり凝った外壁デザインとなりそうですね。

もう少し細かい情報がわかる、事前情報からの変更箇所説明はこちら

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(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト モデルルーム訪問 その1 その2 の続きです。

モデルルームで展示されている周辺のマンションが忠実に再現されたジオラマです。これだけでも一見の価値あり。周辺タワーマンションからの買い替え客を一次ターゲットにしているからなのか、ファンサービスみたいなものかもしれません。中央区・江東区臨海周辺にタワーマンションが立ち始めて、はや10〜15年。湾岸タワーも成熟化が進んでいるということです。

本マンションの眺望に関しては、こちらのエントリを参照して下さい。

周辺相場

本物件周辺にはタワーマンションが6本。築2年〜12年までさまざまですが、傾向をつかむために、とりあえずすべて混ぜこんでグラフにしてみました。9000万円を超える事例が一点ありましたが、省略させていただきます。

このグラフから分かることは、

・有明には2つの壁がある、5000万円と6000万円
・6000万円を超える水準だと現状、極端に買いの手が細くなる
・1年間で100件を超える成約事例の内、7000万円を超える成約は4件しかない

ということです。6000万円を超えると、どうせ買うなら新築、と需要が向かってしまうみたいなんですね。これは豊洲・東雲でも似たような傾向があります。本物件竣工後この状況が変化するかはわかりません。確かに、豊洲2丁目ららぽーと併設マンションである、パークシティ豊洲は指名買いが入るマンションで周辺相場に比べ、同条件に均すとだいたい坪20〜30は高く取引されています、が!逆を返せばその程度とも取れます。

パークシティ豊洲は、ららぽへのアクセスが他のマンションに比べて圧倒的に良いというアドバンテージがありますが、本物件の場合は周辺に比べて極端に良いというわけではありません(A棟は屋根付きペデストリアンデッキで接続、その他の棟もカート置き場があると非常に便利ですけど)。例えばオリゾンマーレは目の前交差点が商業施設の入り口となります。

となると、前エントリの価格表を正当化するとなると、周辺相場がこのマンションに吊られて上がるか、もしくは当物件の販売が長期化するか、どちらかとなります。

総評

有明第二世代のタワーマンション、そして有明フラッグシップタワーとしての地位をブリリアマーレ有明から奪えるポジショニングと言えます。

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(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト モデルルーム訪問 その1からの続きです。今回は、共用施設と販売予定価格についてお伝えします。このCGは東京ベイ有明ワシントンホテルあたりからの視線だと思います。


このエントリのCG画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワー プロジェクト公式Webページより

完成するころには有明駅前にダイワロイネットホテルができるのでふさがれてしまいますけど。しかし、有明ワシントン(830)とサンルート有明(790)に加えて、ダイワロイネットホテル有明(400)と有明北3-1ホテル(800)となりますね。有明はオリンピックを契機に一大ビジネスホテル街となりますね~

共用施設

有明既存のタワーマンションと違って、本マンションは共用施設をほとんど持ちません。もはや有明フォーマットともいえるジム・プール・バーラウンジは全部無し。なんと宿泊施設も無し。コンシェルジュカウンターもいまのところCENTRAL棟にしか常駐しません。この割り切り方は売主が同じシティタワー有明と似ていますが、本物件は目の前にホテルと商業施設があるからいりませんよね?という判断だそうです。

パーティラウンジ CENTRAL棟20F北西角

目測170平米くらいありそうなパーティラウンジ。上にはシャンデリアが吊ってあります。完成予想図を見る限りシティタワー有明31Fのパーティラウンジよく似た感じです。

ライブラリーラウンジ CENTRAL棟20F北西

100平米程度のライブラリーラウンジです。有明からの都心の夜景を見ながら読書や勉強が出来そうです。CGを見る限りいま流行の学習スペースはさほど広くなさそうです。

キッズルーム&ペアレンツサロン CENTRAL棟2F西

CENTRAL棟低層、WEST棟目の前に駐輪場棟があって最も売りにくい場所(笑)をキッズルームにして開放しています。図面見ると50平米くらいなので予想完成図まんまくらいの広さでしょう。

パーティルーム WEST棟2F北

パーティルームはWEST棟の2Fにも作られます。20Fのパーティラウンジがゴージャス感だとしたらこちらはカジュアルを前面に出していますね。

このマンションの共用施設コンテンツはこの4つだけです。飲食系は商業施設に入っていますし、宿泊施設はホテルがあるから不要という判断です。ジムも商業施設の中に用意されるのでそちらをご利用くださいと営業さんから言われました。

価格

さて、価格です。すいません、前回の価格表に一部間違いがありました。第一期は200戸~300戸くらいの売出しを考えているそうです。予定価格表段階からだいぶ変わりました。具体的に書けばCENTRAL棟値上げ・WEST棟一部値下げという感じです。WEST棟西側は抜けている割に坪300万円を切ってきたので人気が出そうです。

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