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テレビでもVRが特集されるようになった本年、まさにVR元年といったところですね。しかし、肝心のコンテンツとそれを体験するハードが身近に無いというのが残念なところです。しかし、ご安心ください。時代の最先端を行く湾岸民のためにバンダイナムコ様がお台場・ダイバーシティー東京内にVR体験ゾーンを作られました。【VR ZONE Project iCan】です。

VRってなんだ?という方、画像をクリックすると、公式サイトに飛びます↓

VR ZONE Project i can

VR_ZONE_odaiba

・・・というのは建前でしてね、本音はこちら行われるとあるコンテンツを体験したかったんです。それは「アーガイルシフト」。男の子の夢というか妄想というか、それが一気にかなうVRゲームです。巨大ロボットの操縦席に実際に乗れる!しかもAIアシスタント(なぜか美少女で露出の高い格好をしている)が操縦席に同席する!人類を救え!なんだこれは、「ファイブスター物語」か。

VR_ZONE_argyle_shift01

「マスター、出撃準備はいいですか?」よくわからんけど、出撃準備は完了しています!

上図(クリックするとおおきくなります)のように、コントロールはトリガーと首振りだけの簡単操作。これでロボットを操り、エースの気分や!こちらがコクピットです。シートベルトはありませんが、振動有ですし、VRのほかにヘッドホンまでかけるので視覚聴覚触覚が専有されるので、没入感はかなりのものです。

VR_ZONE_argyle_shift02

いざ出撃!

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先日、江東区湾岸地域におけるタワーマンションの売り買い目線の違いを見える化するエントリを上げたところ「いいぞ、もっとやれ!」という多方面からのご依頼をうけたので、中央区と港区の一部地域についても同様のグラフを作成することとしました。

タワーマンションが多い地域でないとどうしても流動性が少ないので、超大規模タワーがあるところに絞ってます。ご了承ください。

ttt_kachidoki

勝どき6丁目・在庫-成約グラフ 15年4月-16年4月
[対象マンション:THE TOKYO TOWERS]
各グラフはクリックすると大きくなります

kachidoki6_zaikoseiyaku1

2014年からの在庫が1件あり、グラフがずいぶん偏るので除外させていただきました。また勝どき6丁目で該当マンション以外の在庫が1戸ありましたが、こちらもグラフから省いております。

このマンションが顕著なのは下限値が決まっていてだいたい坪280を境に一気に成約しはじめるということです。坪350を超える成約は特別な何かを持っている部屋だけです。坪300ラインを下回った部屋から次々に指値が入ってマッチングする、そんなところでしょうか。

芝浦4丁目・在庫-成約グラフ1 15年4月-16年4月
[対象マンション:芝浦アイランド ケープタワー、グローヴタワー、キャピタルマークタワー、東京ベイシティタワー]

shibaura4_zaikoseiyaku1

坪315を下回っていると買いの手が入る、というところですが、今年に入ってから成約数が減っているのが若干気になりますね。売り手と買い手の乖離は坪30程度ありますが、これは東京ベイシティの600近い在庫がグラフを上方修正しています。このマンション、在庫がかなり強気なのでちょっとのぞいてみたのがこちらです

芝浦4丁目・在庫-成約グラフ2 15年4月-16年4月
[対象マンション:芝浦アイランド ケープタワー、グローヴタワー、キャピタルマークタワー]

shibaura4_zaikoseiyaku2

在庫の中心が坪350ラインでここあたりになると昨年までは成約していたものの、今年に入ってから買いの手が入ってないということでしょうか。平米100万円くらいが相場なんでしょうね。必ず貝が入りそうな目安のラインは坪300以下ということで、そこから眺望や間取りなどで加点されて成約が付くといった印象です。

港南4丁目も見てみましょう。 続きを読む »

本日、ふと呟いたこのツイートがそこそこ共有されました。

「目線」というのは、買主側が買ってもいい/売主側が売ってもいい両者が考える相場の目安ということですね。のらえもんは売主側からも買主側からもいろいろと相談のメールがくるので、両者の目線はわかっているつもりです。この買主と売主の目線が合わないとマッチングしません。

このところの湾岸在庫の激増は、湾岸地区における不動産仲介店舗の増加による顧客獲得競争の結果だと思っています。車の査定金額は、店舗がすぐに買い取ってくれる値段ですが、仲介店の査定は意味合いが違って、この金額なら買ってくれるお客さんが現れるだろう、という単なる目安でしかないんですね。そして仲介店間競争の激化は、この査定金額が根拠無く上がっていくことを意味しています。

nandemotondemobaikyaku
某サイトより。不動産売却はなんでも鑑定団じゃないんですねー、内実を知っているとこの画像が如何に下品かわかります。

上記のTwitterの「10%」というのは僕の肌感覚でして、ぶっちゃけ根拠無しに呟いたのですが本当にあっているのか気になって調べて見ました。江東区湾岸地域より「豊洲2」「豊洲3」「東雲キャナルコート内(+PTS)」「有明1」の4地域を抽出して、成約事例と現在の在庫をプロットした散布図を作成しています。

まずは豊洲2丁目から。

豊洲2丁目・在庫-成約グラフ1 15年4月-16年4月
[対象マンション:パークシティ豊洲]

各グラフはクリックすると大きくなります

toyosu2_zaikoseiyaku1

これでは傾向がわかりにくいので、坪430以上のプレミアムフロアの億ション以上は省いたグラフを作成した上で線形近似を入れました。

豊洲2丁目・在庫-成約グラフ2 15年4月-16年4月
[対象マンション:パークシティ豊洲]

toyosu2_zaikoseiyaku2

在庫の登録日が去年の秋以降しかなく、成約は春分からあるのでグラフがクロスしていますが、今年に入ってからの在庫と成約のプロットの差を見れば傾向がわかると思います。昨年末から若干値下がり傾向にありますね。一方、在庫は坪350オーバーの売り出しが多いのですが、今年に入ってからはそのレンジの成約は無くなり、現在大体坪30~40万円くらいの乖離が観測できます。

豊洲3丁目・在庫-成約グラフ1 15年4月-16年4月
[対象マンション:シティータワーズ豊洲ザ・ツイン、THE TOYOSU TOWER、シティタワーズ豊洲ザ・シンボル]

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