» ケーススタディ集のブログ記事

のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回も、質問者の許可を得て再構成した上で掲載いたします。

最初に見た物件が希望通りの物件で申し込みましたが、契約前に不安になりました。


(写真は相談と関係ありません)

Q:
はじめまして。中古マンションの購入を考えている◯◯◯◯と申します。
私は現在36歳で妻と子供2人の4人家族です。長女の小学校入学を来年に控えており、これまで賃貸物件だったのですが住宅の購入したいと思い、昨年末より検討を始めております。
今は妻の実家近くに暮らしていて、子供が風邪を引いた時など祖母の助けを借りつつ生活しています。
夫婦共働きで、かつ妻が土日出勤ありのためかなり助けられています。

1月下旬に希望地域の不動産屋を訪ね、よさそうな物件があったので内見をしました。
(かなり長いので〜中略〜 最初の見学物件がとんとん拍子に進み、指値も通り購入希望書を出したそうです)
実は契約日がもうすぐそこに迫っているこの時、いろいろ考えていて不安がよぎってきました。

●わざわざ便利な妻の実家の近くを捨てて、移動する必要があるのか。

●築12年なので、やはり共有設備の古さを感じる。ペアガラスでは無い。

●一番最初に見た物件で内見から契約まで慌ただしく、自分の中で物件を探し切った感が乏しい。

●今契約して引き渡しが3月下旬です。来年の3月まで約9か月間、妻の実家にお世話になることになり大変そうです。そこまでして住む場所をかえる意味があるのかどうか悩んでます。

●上層階かつ南向きなので最重要視している日当たりは問題無し。周辺環境も静かで希望通り。

以上の理由から、申し込みはしたものの決心しきれないでいます。
妻はもう転居の意思は固めているらしく、今の申し込み物件に決めてもいいと思っているようです。

乱雑な文章ですみません。
契約前に不安になり相談させていただきました。

何かアドバイスいただけますと幸いです。

A:

相場より安く購入できそうとのこと、また最初の内見で気に入った物件に当たって良かったですね!

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ネタに困ったときのask.fm。少し長文になりそうだったので、こちらでお答えいたします。

一般媒介と専任媒介についてどちらを選ぶべきか教えてください。

Q:

一般媒介の場合、チラシを配ってくれないなどのデメリットがある一方、同業他社と競わせる効果があり、また囲い込みもされにくいと思います。専任媒介はこの逆でしょうか。 まずは一般媒介で取り組み姿勢を見て、最もよかった業者と専任媒介を結ぼうかと思っていますが、のらえもんさんはいかがお考えでしょうか。 なお、当方のマンションの属性としては築浅・駅近ですが、所在地域では特に人気の高いマンションでなくごく一般的なマンションです。

A:

一般媒介と専任媒介、一長一短があり、ケースバイケースであることが多いです。かなりご自身で調べた上でのご質問と推察します。一般媒介の期間を2,3ヶ月取り、付き合った上で専任を任す、というのは手早く売却な理由がないようですので、基本は正しいと私は考えます。

一般媒介のリスクについて、他所であまり書かれていないのは「囲い込みリスクがなくなる代わりに、調整にかかるコストは売主が負担する」ということだと思います。これは人気マンションでかつ値段が魅力的な、つまりすぐ売れそうなお部屋の場合、特に当てはまります。
図にしますとこんな感じです。

専任媒介の場合:

専任媒介を受けた仲介業者が自分に直で来た客だけを内見させ、他の仲介業者から来た客をブロックするのがいわゆる「囲い込み」となります。一般媒介で複数社と契約すれば、囲い込みは原則起こりようがありません。

一般媒介の場合だとこうなります:

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のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回は、実際に来た質問と返答に若干変更を加えた上で公開いたします。

3000万円特別控除を利用しつつ、住宅ローン減税を併用できるとモデルルームで聞きました。この情報は正しいでしょうか?

※東雲のタワーマンション群。特に題意と関係ありません

Q:

はじめまして。
いつもブログやtwetterを読ませていただいてます。是非、以下の相談にのっていただけないでしょうか。
(以下略)

今持っているマンションを売却し、新しく2017年入居のマンションへの買い替えを検討しております。いまのマンションは含み益が出ると予想しています。
この際、モデルルームの販売員より以下の説明を受けました。
「2020年中に売却した場合、3000万円特別控除を利用しつつ新しいマンションの住宅ローン減税を継続できます」

しかし、ネットを調べても「3000万円の特別控除と住宅ローン減税は併用できない」と書いてあります。
この情報は正しいのでしょうか?

A:

その前に、引っ越す前と引っ越した後の住宅ローンってどうなるんですかね?という建前はもう脇に置いといてですね・・・

確かにどこを調べても、3000万円特別控除と住宅ローン減税の併用は不可と書いてありますね。国税庁の該当Webページにはこう書いてあります。

3000万円の特別控除について:

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

2 特例を受けるための適用要件
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)

住宅ローン控除について:

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成31年6月30日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

2 住宅借入金等特別控除の適用要件個人が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。
(以下略)
(5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(国税庁)

前もこれぼんやり思っていたんですが、きちんと詰めて考えてませんでした。図にするとこんな感じです。こちらの「???」期間部分が穴です。

これについて、税理士に聞いたところ、以下の回答がありました。

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