のらえもんへ相談する方の多くが、私よりいっぱいお金持っていて困ります。
さて、今日もこんなご相談が来て、相談者様からシェアしてもいいよとおっしゃられたので、こちらのブログにも記載させていただきます。
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のらえもんさん、住宅ローンについてアドバイスいただけないでしょうか
■居住予定の家族年齢、年収
夫 50代 1000万
妻 40代 650万
子供 1人
年収は毎年ばらつきます。
■自己資金の額
約2億円
■借入予定額
3500～5500万円
■物件価格
7000万円（1割支払済）
■物件のタイプ
新築マンション
自己資金でマンションを購入出来ますが、コロナ前は住宅ローンでローン控除減税を10年利用し、その後一括繰り上げ返済をしようかと検討しておりました。しかしコロナにより収入面がかなり不透明になってきました。
これからの10年で、家族として税引後400万の給与は受け取れそうです。
デメリット…ローン手数料、利息、メリット…団信（ローン主契約は妻） をトータルで見ると、住宅ローンは果たして…と感じたりもしますが、今後自己資金はあまり増える見込みが無く、子供の教育資金3000万、老後資金を考えると必要な支出以外はなるべく減らしたくないとも考えます。
具体的な住宅ローン商品は定まっていませんが、32年契約（実際は10年程度で完済?）、5年ルール、125％ルールのある変動金利、元利均等返済、（早めの返済で還付を目的として）保証料型？とざっくり考えています。
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な、、、なんだか全く心配いらないような状態だと思うのですが、人の不安ってそれぞれですからね。
さて、住宅ローン減税についておさらいすると、年末の住宅ローン残高4000万円までの1%が控除額として所得税から戻ってくるお得な制度です。所得税で引ききれなかった分は、個人住民税からも最大136,500円まで控除できます。共働きでしたらご夫婦セットで使えます。フルに使い倒すには、10年後の残高が8000万円になるように住宅ローンを組む必要があります。（11～13年目はちょっと複雑なルールですので説明を省きます。）
奥様が年収650万円でこのまま上がらないと仮定すると、所得税は約24.4万円となりますので、住民税の控除分併せても実際は38万円までとなります。もちろん年収が低くなれば、その分戻ってくる税金の額も少なくなります。
私でしたら、夫婦で物件価格の「7000万円」すべて借りてしまいます。旦那様が団信は入れないということですが、住宅ローンを借りられるなら、手元にキャッシュを置いたまま10年間実質無利子で借りられるメリットは非常に大きいです。もしもの時の生命保険の性格をちょっとだけ厚めにして旦那様３：奥様４で借りるのはいかがでしょうか。
更に、10年後に一括返済ではなく、住宅ローン控除の事を考えると、完済するなら13年後にした方が良いかと思います。私ならそのまま借りておきますが…
さて、初期費用の安さを大事にすると、ソニー銀行の住宅ローンが一番安いでしょう。「保証料・契約書印紙代」がゼロ円で、取扱手数料が44,000円です。その代わり、変動金利が0.757%（フルローンで0.807%）となりますが、初期費用から考えると、これ以上安い銀行は見つかりません。
追記20200513：がりべんさんからりそな銀行の方が初期費用が5000円安いし、本当に若干だけど金利も低いよ！という情報をいただきました。ありがとうございます！フルローンの場合、最優遇金利が出るかは個人属性によるかもしれませんが、チェックするのいいかもですね！なお、個人な話をすると、借り換えの打診でこの銀行から最優遇金利を断られた経験あります。
最近はりそな銀行が電子契約サービス始めたので、初期費用は
33,000円+電子契約手数料5,500円=38,500円で最安値かと思います
（収入印紙6万円がいらないのは同じです）金利は保証料上乗せで変動でも
0.525+0.2=0.725%
ですが… https://t.co/2VunYYZasB— がりべん (@garibenZ) May 12, 2020
融資手数料型と保証料一括前払い型と保証料金利上乗せ型って？
そこで当社では保証料のお支払方法について、「融資手数料型」「保証料一括前払い型」「保証料金利上乗せ型」という3つのプランをご用意しました。
りそな銀行りそな銀行
次点で楽天銀行です。融資手数料は一律33万円で保証料はかかりません（夫婦で組むので66万円＋印紙代x2）。13年間の支払い累計額と13年後の残債額を考えるとこちらの方がトータルコストが安くなります！
追記20200513：夫婦連帯債務にして契約を１本にすれば、融資手数料を抑え込める上に夫婦で住宅ローン控除が受けられるんじゃない？とymさんよりご指摘がありました。たしかに！どちらか一方の団信が無効になるのですが、相談者様は旦那様が団信を受けられないので、関係ないですね！しかしりそな銀行の情報と言い、ネット集合知すごい。
楽天銀行で連帯債務にすれば手数料は1人分で済み、住宅ローン控除も夫婦でフルに受けられませんかね？
— ym (@u_mz) May 12, 2020
【少しわかりにくい夫婦収入を合算できる住宅ローン３つの種別】
ペアローン：契約２本・団信それぞれ受けられる・住宅ローン控除どちらもOK
連帯債務：契約１本・団信は主債務者のみ（金融機関による）・住宅ローン控除どちらもOK
連帯保証：契約１本・団信は債務者のみ・住宅ローン控除は債務者のみ
更に追記20200513：ネットの集合知の勝利。TMショーンさんから更に安いのがあるよとご指摘いただきました。
三井住友信託は、ペアローンでも一人分の手数料33000円のみで、金利は保証料上乗せ型でも0.695％ですね(+印紙代×2)
あと出産した家庭は1年間だけですが金利も-0.1%サービスも。
ペアローンなので2人とも団信入れる感じですし。 pic.twitter.com/bjXtry2m7v
— TMショーン@都心マンション/再開発/共働き子育て (@Tokyomc6) May 13, 2020
さて、その上で私にとって興味があるのは自己資金2億円を何に使うかです。単なる銀行預金にしておくのはもったいないですし、投資信託も今の状況だと買いにくいでしょう。私ならこのお金を元手にレバレッジをかけて不動産投資チャレンジ…と考えるでしょうけど、相談者様の性格には合わないかもしれませんね。
相談者様が良いアドバイザーを見つけられることをお祈りしております！
気軽にご相談を！なお、ネタになるような相談だとなおうれしいです。
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