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本日、ふと呟いたこのツイートがそこそこ共有されました。

「目線」というのは、買主側が買ってもいい/売主側が売ってもいい両者が考える相場の目安ということですね。のらえもんは売主側からも買主側からもいろいろと相談のメールがくるので、両者の目線はわかっているつもりです。この買主と売主の目線が合わないとマッチングしません。

このところの湾岸在庫の激増は、湾岸地区における不動産仲介店舗の増加による顧客獲得競争の結果だと思っています。車の査定金額は、店舗がすぐに買い取ってくれる値段ですが、仲介店の査定は意味合いが違って、この金額なら買ってくれるお客さんが現れるだろう、という単なる目安でしかないんですね。そして仲介店間競争の激化は、この査定金額が根拠無く上がっていくことを意味しています。

nandemotondemobaikyaku
某サイトより。不動産売却はなんでも鑑定団じゃないんですねー、内実を知っているとこの画像が如何に下品かわかります。

上記のTwitterの「10%」というのは僕の肌感覚でして、ぶっちゃけ根拠無しに呟いたのですが本当にあっているのか気になって調べて見ました。江東区湾岸地域より「豊洲2」「豊洲3」「東雲キャナルコート内(+PTS)」「有明1」の4地域を抽出して、成約事例と現在の在庫をプロットした散布図を作成しています。

まずは豊洲2丁目から。

豊洲2丁目・在庫-成約グラフ1 15年4月-16年4月
[対象マンション:パークシティ豊洲]

各グラフはクリックすると大きくなります

toyosu2_zaikoseiyaku1

これでは傾向がわかりにくいので、坪430以上のプレミアムフロアの億ション以上は省いたグラフを作成した上で線形近似を入れました。

豊洲2丁目・在庫-成約グラフ2 15年4月-16年4月
[対象マンション:パークシティ豊洲]

toyosu2_zaikoseiyaku2

在庫の登録日が去年の秋以降しかなく、成約は春分からあるのでグラフがクロスしていますが、今年に入ってからの在庫と成約のプロットの差を見れば傾向がわかると思います。昨年末から若干値下がり傾向にありますね。一方、在庫は坪350オーバーの売り出しが多いのですが、今年に入ってからはそのレンジの成約は無くなり、現在大体坪30~40万円くらいの乖離が観測できます。

豊洲3丁目・在庫-成約グラフ1 15年4月-16年4月
[対象マンション:シティータワーズ豊洲ザ・ツイン、THE TOYOSU TOWER、シティタワーズ豊洲ザ・シンボル]

toyosu3_zaikoseiyaku1

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毎度何回も書きすぎて自分でもわからなくなってきたのですが、2016年5月のフラット35金利がまた市場最低金利を更新しています。

flat35_201605
画像出展:ARUHIより金利表示ページ

人為的に金融市場を壊しているので後の反動が怖いのですが、
15年~20年まで 0.960%
21年~35年まで 1.080%
もうこれ以上は無いだろうと思ってた水準から更に穴を掘ってきた感がありますね。

フラット35は自宅を住宅ローンで購入しながら売らずに2軒目を狙う人、もしくはサラリーマン以外の人におすすめのローンとなっております。モデルルーム訪問時や、中古マンションを見に行くときに「いまの自宅を売る気は無い」と伝えるなら、事前審査を受けてフラット35は通ってることを相手側に伝えておかないと、ぶっちゃけ相手にされません。

当ブログでもおなじみの第10回マンションコミュニティ座談会「マンションの買い替えについて」の後編がこちらで公開されました!前回も述べましたが、第10回をもちまして、いったん座談会は終了、「次のフェーズ」に入る予定です。次のフェーズとは・・!?それはいま鋭意制作中でございます。GW明けくらいに発表できればと思いますので、とりあえず第10回をお読みください。

mancomu_10th

9回・10回座談会メンバー。結局、全部参加したのはのらえもんとマンションマニアさんの二人となりました。マンションマニアさんにとっては飛躍のきっかけとなったネットコンテンツとなりましたね。

私自身は、座談会に参加前参加後でブログのPV数は変わっていないのですが、本座談会を通して他のユニークなマンションブロガーに出会えたこと、またみなさまを紹介できたのは収穫でしたし、個人的に学びが非常に多くあるコンテンツとなりました。この座談会に何の用意も無しに行くと大ヤケドしそうなので、ある程度下調べもしていきました。

そろそろネタも尽きた感がありますので、消耗しない程度にいったん区切りとさせてほしいと先方には伝えてます。次回は忘年会とかで飲みながらのコンテンツかもしれませんね。

ここからは第10回の補足です。読んだ後でごらんください。

No.211
【のらえもん】 東京は、公教育の信頼性が低いんですね、逆に千葉や埼玉は公立高校の信頼性が高い。実際、レベルの高い公立高校がいくつか存在します。そこで中学高校ぐらいのとき、郊外に引っ越して公立高校で頑張ってもらう。で、大学は下宿してもらって家族は都内に戻るという選択肢はあり得るんですね。でも、1回都内に買ってしまうと賃貸なり実家なりに住み替えリセットしない限り、普通の収入じゃ無理なんですよ。

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湾岸の妖精・のらえもん

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【コメント】
湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

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