» 東雲のブログ記事

こと、タワーマンションに住むという限定条件なら、東雲は住職近接の暮らしと余裕ある専有面積の両立ができる選択肢であります。先日、以下の内容を呟いたらそこそこバズりました。

上記の2つの呟きは、自分の肌感覚のみで書いてしまって申し訳なかったのですが、本当に自分の呟きがあっているのか、いまの売り出し事例をグラフ化してみました。

抽出条件:東雲1丁目・豊洲2・3・6丁目・有明1丁目・晴海のタワーマンションかつ専有面積が90平米以上の売り出し事例

東雲の特徴として、他の地域に比べて
・そもそもの総額が低い
・平米数の増加に伴う総額の増加の傾きがかなり小さい

ということがわかります。豊洲・有明に比べても一駅しか変わらないのにこの差はかなり大きいといえます。これには理由があって、東雲タワーマンションではいわゆる庶民フロアでも平米数の大きな部屋があるのに対して、他の地域だとプレミアムフロアに設定されることが多いというのが最大の理由です。グラフには出ていませんが、アップルタワー東京キャナルコートの最上階・ペントハウス仕様の183.6平米の部屋は17,800万円と飛びぬけて高額です。
下図面はathomeより

最近のマンションですと、総額が張る部屋が売りにくいため、90平米を大きく超える部屋は作りにくくなっています。しかし、同居する家族の数が多い人たちが70・80平米といった部屋に住んでも狭く感じてしまうでしょう。

また、維持費も他地域に比べて若干安いという特徴もあります。

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昨年末くらいからうすうす感じてたこの予算。Twitterでは何度もつぶやいたんですが、最近のらブログ守備範囲の地域において、購入者側の予算が結構ハッキリ見えるようになってまして、特にこのラインを1000万円以上超える広めのお部屋は成約がつきにくくなっているのが現状です。例えば3月にはこんなことを呟いてました。

この相場観は1年間変わっていません。昨年末の感覚から1年経ったいま、そろそろ検証に必要なデータもたまったかなとグラフすることにしました!

bayz_05

期間は昨年10月〜今年10月に成約したマンションの価格。タワマンに限るため、「豊洲3丁目」「東雲1丁目」「有明1丁目」の区域を抽出しました。また広すぎる・狭すぎる部屋は除外し、2LDK〜3LDKで一般的に検討される「55平米以上〜80平米未満」とさせていただきました。55平米以上としたのは住宅ローン減税がほぼ間違いなく受けられる広さ、としたためです。

縦軸を成約価格・横軸を成約年月日にとり散布図と線形近似曲線を重ね、また成約価格の平均値をとったところ、驚くべき結果となりました!

豊洲3丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

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豊洲3丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は69。母データ総数が99なので約70%が入ります。このデータの平均値は6041万円。近似曲線もほぼ一直線でした。

東雲1丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

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東雲1丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は44。母データ総数が91なので約5割の事例です。東雲は少し特殊で、55平米未満の事例は0、逆に80平米以上のデータが残り5割となります。Wコン・アップル・パークタワー・プラウドなどに広い部屋の設定があり、60・70平米がメインとは実は言えません。。。が一応、平均値も出してみれば5016万円となりました。

80平米以上のマーケットとなると、マンションによってマーケットが2極化してて100平米超えても6000万円台の成約が多いWコンもあれば、80平米台で9000万円の部屋が成約するパークタワーもあり、かなりバラエティに富んでいます。最後は有明ですが

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長らく更新していなかった湾岸タワーマンションの新築時価格平均坪単価図をアップします。

湾岸大規模タワーマンション 新築時相場一覧 2015初頭
(小数点第一位まで追記しました)

syuuhensouba2015

元々SKYZの価格予想に使った図なので、晴海勝どきあたりが手抜きですいません。ドゥ・トゥールの平均坪単価は誰にもわからないので、適当に340万円程度と書いておりますが、もし訂正があればお願いいたします。神様が僕に「今のところ353万円だよ」とささやいてくれました。

この図を見て分かる通り、豊洲・東雲・有明の江東区湾岸地域で新築時平均坪300万円を超えるマンションは今までありませんでした。
このたび、パークホームズ豊洲 ザ・レジデンスがこのレコードを更新するとの情報が寄せられています。予定では坪320万円あたりだそうです。

住友さんが記録したシティータワーズ豊洲の記録を更新することになります。いや、強気ですね。

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