» 東雲のブログ記事

昨年末くらいからうすうす感じてたこの予算。Twitterでは何度もつぶやいたんですが、最近のらブログ守備範囲の地域において、購入者側の予算が結構ハッキリ見えるようになってまして、特にこのラインを1000万円以上超える広めのお部屋は成約がつきにくくなっているのが現状です。例えば3月にはこんなことを呟いてました。

この相場観は1年間変わっていません。昨年末の感覚から1年経ったいま、そろそろ検証に必要なデータもたまったかなとグラフすることにしました!

bayz_05

期間は昨年10月〜今年10月に成約したマンションの価格。タワマンに限るため、「豊洲3丁目」「東雲1丁目」「有明1丁目」の区域を抽出しました。また広すぎる・狭すぎる部屋は除外し、2LDK〜3LDKで一般的に検討される「55平米以上〜80平米未満」とさせていただきました。55平米以上としたのは住宅ローン減税がほぼ間違いなく受けられる広さ、としたためです。

縦軸を成約価格・横軸を成約年月日にとり散布図と線形近似曲線を重ね、また成約価格の平均値をとったところ、驚くべき結果となりました!

豊洲3丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

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豊洲3丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は69。母データ総数が99なので約70%が入ります。このデータの平均値は6041万円。近似曲線もほぼ一直線でした。

東雲1丁目成約価格散布図グラフ
(グラフはクリックすると大きくなります)

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東雲1丁目の55平米以上〜80平米未満の期間中事例数は44。母データ総数が91なので約5割の事例です。東雲は少し特殊で、55平米未満の事例は0、逆に80平米以上のデータが残り5割となります。Wコン・アップル・パークタワー・プラウドなどに広い部屋の設定があり、60・70平米がメインとは実は言えません。。。が一応、平均値も出してみれば5016万円となりました。

80平米以上のマーケットとなると、マンションによってマーケットが2極化してて100平米超えても6000万円台の成約が多いWコンもあれば、80平米台で9000万円の部屋が成約するパークタワーもあり、かなりバラエティに富んでいます。最後は有明ですが

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長らく更新していなかった湾岸タワーマンションの新築時価格平均坪単価図をアップします。

湾岸大規模タワーマンション 新築時相場一覧 2015初頭
(小数点第一位まで追記しました)

syuuhensouba2015

元々SKYZの価格予想に使った図なので、晴海勝どきあたりが手抜きですいません。ドゥ・トゥールの平均坪単価は誰にもわからないので、適当に340万円程度と書いておりますが、もし訂正があればお願いいたします。神様が僕に「今のところ353万円だよ」とささやいてくれました。

この図を見て分かる通り、豊洲・東雲・有明の江東区湾岸地域で新築時平均坪300万円を超えるマンションは今までありませんでした。
このたび、パークホームズ豊洲 ザ・レジデンスがこのレコードを更新するとの情報が寄せられています。予定では坪320万円あたりだそうです。

住友さんが記録したシティータワーズ豊洲の記録を更新することになります。いや、強気ですね。

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金利が過去最低水準なのに、BAYZの入居は二年後orzというあなたに紹介する中古湾岸タワーマンション紹介、前回は豊洲でしたが今回は東雲です。

東雲も豊洲と同じく、元々は工業地帯でした。しかし、都心回帰の流れもあり有楽町線辰巳駅にほど近い場所に工場を構えておく経済合理性が薄くなります。三菱製鋼跡地を住宅用地として一体開発したのが東雲キャナルコートです。
このキャナルコートはニュータウンの反省をもとに、賃貸棟と分譲棟を開発します。賃貸棟が分譲棟のエントリー層となること、そしてある一定の住民の入れ替えがなされることを狙ったものと思われます。

東雲キャナルコート内には5つの分譲タワーマンション、すなわち「Wコンフォートタワーズ」「アップルタワー東京キャナルコート」「キャナルファーストタワー」「ビーコンタワーレジデンス」そして「プラウドタワー東雲」が建っています。純粋なキャナルコートの開発は終了しており、こちらのマンション群は45度ずつずらして、眺望の影響を避けあったり、自走式駐車場棟を備えるなど一体感のある開発がされています。こちらの微妙な外側に「パークタワー東雲」が近年建設され、そこから少し離れた場所、りんかい線東雲駅近くに「ザ・湾岸タワーレックスガーデン」も建っています。

豊洲と東雲の違いは、豊洲は住商業複合用地なのに対し、東雲は住宅用地ということです。外部からの騒がしさを感じることなく、有楽町線で都心まですぐ。水辺のすぐ近くという生活は東雲の大きな利点です。

各マンションの詳しい情報については、兄弟Webサイトである「のらえもんのマンション図鑑」をごらんください。

Wコンフォートタワーズ 竣工:2004年

WconfortTowers

辰巳駅から歩道専用橋をわたると目の前に見えるのがこのWコンフォートタワーズです。最初に作られたタワーマンションですが、規模ではその他の東雲タワーマンションを圧倒します。当初から破格と言われる値段で分譲しすぐに売り切れましたが、販売時の東雲は車がないと何もできないただの空き地でした。再開発物件の第1号は当初の生活は我慢が必要ですが、その後に大きな果実を得られることを示す好例です。

アップルタワー東京キャナルコート 竣工:2007年3月

appletower_shinonome

敷地内で温泉を掘削しているマンションです。分譲主であるアパグループのこだわりで、各戸の浴槽まで温泉水が引かれています。八角形のタワーマンションで各角部屋は大型サッシによる開放感が魅力です。

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

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