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のらえもんブログ久しぶりのスマッシュヒットとなった「都内ワンルーム投資ってどうよ?真剣に考えてみた」シリーズ。

  1. 内藤忍先生の語る中古区分ワンルームマンション投資の魅力とロジック
  2. 内藤忍先生講師のセミナー報告と当日紹介された投資案件分析
  3. 中古ワンルームマンション販売業者の利益の源泉といまから不動産投資をはじめようとする人へのメッセージ

おかげさまでそれぞれ約1万人の方々に読んでいただけました。当たり前だろという人・勉強になったという人いろいろ感想をいただきました。私自身も勉強になりました。
ブログのエントリというものは長ければ良いというものでもなく、適切な長さを保たないとダメということもあり、本編ではカットした部分を手短に紹介させていただきます。

ワンルーム不動産曼荼羅:

不動産セミナーシリーズを書いたところ、ちょうどいい記事がAERAに出てましたね。

大流行のマンション投資は本当に大丈夫か、赤字物件にならない方法(魚拓はこちら

50代女性会社員が不動産投資セミナーで紹介された物件を、営業マンが言うがままにワンルームマンションを次々購入。収益の見通しが甘く、年間100万円の赤字を出して立ち行かなくなる。こういう相談が増えている、という記事でした。

ところで、この記事では「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」さまが善玉扱いされていますが、ワンルーム業者とこの支援協会が直接繋がってはいないとは言え、私の目には広い意味で全員グルに見えて仕方がないのですが、どうですかね?フリーダイヤル相談無料。専門家を多数揃えた任意売却支援協会様が購入した物件は、次にどこで売るんでしょうね?下手に破産されて競売にかかると物件仕入れに手間がかかりますが、任意売却なら手早く安く物件を仕入れるチャンスがでます。
そして、ワンルーム不動産販売会社はどこから仕入れるの・・・?つまりはこういうことです。

1:不動産投資セミナーを開催。割高な物件を買ってくれるカモを見つける
2:買ってくれたカモには、「おすすめの物件がある」と何件も買わせる
3:そのうち立ち行かなくなって、破産から競売or任意売却or買い取り
4:その3択なら、普通に市場で出ている仲介物件よりも安く購入できる
5:相場より安く買い上げに成功した業者からワンルーム不動産販売会社が仕入れる
6:仕入れた物件を不動産セミナーで・・・1に戻る

つまり、不動産セミナーで紹介される中古マンションは誰かの破綻した後のワンルームかもしれません。強烈な不動産曼荼羅です。1〜6までの罠を不動産投資セミナー聞いてすべて理解した時に悪寒が走りました。一定の破綻が出続けないと仕入れが回らなくなり、利鞘は縮小します。つまり、そのうち回らなくなることがわかっていて販売する、業界をあげた構造的なものであることを意味します。

(DVDは本エントリに関係ありません)

んじゃ、これを詐欺行為だと、糾弾したいかといえば・・・そんな気持ちにもなれません。不動産投資というのはビジネスであり、セミナーに参加するカモさんたちも”欲”が最初の動機だからです。オレオレ詐欺*とはまた違う世界です。結局、儲かる道を無料で先導してくれる人などいないというのは、社会人になる頃までには学校教育で教えないといけないですね。
私の若い頃には、当選商法のハガキを卒業アルバムの住所に無差別に送る手口が流行ってまして、私はゲーム機当選!につられてハガキの電話番号にかけてしまったことがあります。最終的に損害はなかったのですがいろいろ学びました。

内藤忍先生のガバガバ理論:

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内藤忍先生が推奨する都内ワンルーム投資を真剣に考えるエントリ、その3まで来ました。もし未読の方がいらっしゃれば

その1:内藤忍先生の語る中古区分ワンルームマンション投資の魅力とロジック
その2:内藤忍先生講師のセミナー報告と当日紹介された投資案件

をまずお読み下さい。

今回は、先生が推奨する購入法「信頼できる(ワンルーム)不動産販売会社から現地を見ずに買う」を少し掘り下げてみましょう。前回は絶句するほどの割高な物件を紹介されました。今回、たまたまこの会社が割高な物件を紹介してきただけでしょうか?他の物件や他社も同じなのでしょうか?

実は、いままで私宛に数多くのワンルーム投資の資金計画書が送られてきましたが、ほぼすべてが10万円の頭金・1000円前後の毎月マイナス、とテンプレートのような試算ばかりでした。つまり、先日のは例外ではなく、ワンルーム不動産販売会社から購入する物件は、フルローンで買うと基本的に赤字計算、ということです。

どう見ても割高な価格でなぜ売るのか

資金計算書に最初から赤字と書いている、苦戦必死の価格でなぜ売るのでしょうか?もう少しまともな値札を付けたほうが売れるのではないでしょうか、もしくは仕入れ値が極端に高いからでしょうか?
結論から言えば、「マイナスキャッシュフローの計算書を見せられても購入する人が一定数いるから」です。

マイナスキャッシュフロー物件の購入は、もはや投資ではなくただの浪費です。「月々のお家賃が支払いを肩代わりしてくれるのです」と説明を受けますが、月々の出血を耐えて耐えて・・・35年経ってようやく返済が終了してようやく黒字になる(ただし中古物件なので築10年を買ったら返済終了後は築45年のワンルーム)代物です。

35年間耐えなくても、不動産市況がとんでもなく好転して不動産価値が暴騰すればプラスで売り抜けることも可能です。いまは市況の山部分といわれています。山の上で下駄を履いた価格を出して購入した物件が、次の山で儲かるほど売ることができるか・・・、誰もわからないですが、相当分が悪いギャンブルでしょう。
2400万円の上記物件の適正価格を1850万円だとすると、残債が1850万円に達するのがちょうど10年後です。10年間価値が変わらないワンルームが世の中に存在するかは知りません。

それでも買う人がいるとすれば、減価償却費を経費で使って節税できるという言葉の甘い罠でしょう。給与所得と不動産所得を合算してマイナスになれば、所得税と住民税の割戻しを受けられます。減価償却はキャッシュアウトを伴わない費用なので、この部分だけは財布を傷めずに所得税を合法的に節税できます。

しかし、、、ですね。仮に年収700万円・2000万円の物件を購入したと、減価償却費は築年数にもよりますが、せいぜい年あたり建物取得額*2.5〜3.5%。2000万円のうち1500万円を建物取得価格として37.5〜52.5万円。所得税率20%+住民税10%と考えると、純粋な節税部分は年11.25〜15.75万円くらいでしょうか(付属設備についての償却を考えない場合)。その他、不動産所得で経費として計算できる管理費・修繕費・管理代行・ローンの利子分…など、これらはすべてキャッシュアウトを伴う費用なので”節税”とはいえません。そしてローン支払いの元金分は費用に含まれません。また物件を保有すると固定資産税などがかかってきますが、こちらについての説明はあまり強調もされません。

こう考えると、ワンルーム不動産販売会社は「減価償却費による節税気分を頭金10万円/諸費用70万円で販売している」と言っていいでしょう。そしてその殆どの場合が費用倒れになる可能性が高いのです。

ワンルーム不動産販売会社の値付けルール

判を押したような割高価格の決め方も、一定のルールがあることがわかります。資金計画を見ると周辺相場と比較した取引事例法ではなく、「ほぼフルローン状態で期間35年」「銀行から引っ張れた提携ローンの利率」「想定家賃」という変数から、キャッシュフローがギリギリマイナスになるよう逆算するのです。

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前回は、内藤忍先生の著書より、中古ワンルーム投資の魅力とロジックについて勉強いたしました。今回は実践編です。著書をよく読んでもはじまらない!彼のセミナーに行ってきました。

自宅に投函されたDMより(問題ありそうな部分は消しています)。純粋な疑問としてなぜうまくいく不動産投資指南をしてくれるなら、クオカード付けて集客するのでしょうか?お金を払ってでも聞きたいのだが・・・?ちなみに私が伺ったのはこちらのセミナーではありません。

内藤忍先生の中古ワンルーム投資セミナー概要

実は、内藤忍先生を著書やブログ等では拝見していましたが、実際に見るのははじめてでした。当日のお話をかいつまんでご紹介すると以下の通りでした。本の内容と似ている部分はできるだけ省きます。
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1:「私は数年前からワンルームマンション投資を始めました。既に8軒(?)くらい持っている。」

2:ワンルームだけでなく、海外不動産にも投資している。

3:もはや金利だけでは食べていけない。国債利回りは0.05%、それに対して不動産は4~5%。その差は1/80~1/100である。

4:基本的に、国内5:海外5で資産を分散するべきである。円安にこれからなると思うなら国内4:海外6のように。円ですべての資産を持つのは危険である。

5:国の財政状況を見れば、持続可能ではないことがわかる。税金を上げるか・支出を下げるか・インフレしかない。政治は前2つを決定できないので自動的に3番目の選択がとられる。その時までに借金をする。

6:ゆうちょ・GPIFもこれから不動産を買うことになっている。これはプロの人たちも金利収入だけで食べていけないから。銀行はREITを買っている。

7:ですので、「みなさんがやろうとしていることはプロの人たちがやろうとしているのと同じこと」「私の母は国債を解約してワンルームマンションを2つ買っている」そして「母は年金の他に毎月16万円入ってきて使いきれないと言っている」

8:利回りが重要ではなく、利回り差から収益を狙う。「金利差が3%あれば買っても良い」

9:ちゃんと家賃が入ってくる条件がある。東京がダントツで人口が増えている。立地が大事、駅徒歩10分以内のワンルームを3つもつことを目標にしよう。

10:空室率の全国平均は35%。しかし「東京23区のワンルーム空室率は1~2%」

11:中古ワンルーム投資はリスクがある。ただしコントロール可能である。
空き室リスク:先ほど述べたとおり1~2%である
家賃下落:さほど心配することは無い。「いい場所は20年経っても下がらないかもしれません」
金利上昇:インフレが起こっているということ、実物資産は上がる
災害:木造は震災でつぶれたがRCはつぶれていない。先の震災後RC造が人気になった。
流動性:「ワンルームマンションは年7万戸取引されている」

12:選択基準は3つ。駅徒歩10分以内。管理が良好、そしていつでも売却できる流動性。売却してはじめて儲かったかわかる。

13:銀行の融資姿勢が厳しくなりつつある。金融庁の締め付け次第である。だから「お金は後から借りることが出来ない」「お金はなるべく長く、なるべくたくさん借りたほうがいい」

14:最後にまとめ

時間:早く始めれば長期運用が出来る
リスク:リスクコントロールは可能
行動:勉強していても資産は増えない。すぐ投資を始めよう、「不動産投資の失敗はせいぜい200万円、おそれることはない、やってみて」

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なるほど、わかりやすい切り口、鮮やかな構成。一人の話者として尊敬します。

若干意地の悪い言い方をすれば、
「国家財政懸念から将来の不安を煽る」⇒「自分はすでにワンルーム投資をはじめている」⇒「中古ワンルームは投資リスクをコントロールできる」⇒「勉強していても始まらない、いますぐ行動を!」という論理展開になります。データ部分で嘘はないと仮定した上で、お話を聞いていて???と思ったのは上記カッコ書きのところですが、7割はうなずける内容でした。

実際に相談会で提示される物件は

内藤忍先生のセミナーの後は、個別相談会が行われます。
この日私の前にやってきた営業さんから提示された物件をそのままアップはしませんが、若干表現をぼかして紹介いたします。収支計算的にはだいたい似たようなものです。

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