» 不動産業界を外から見たのブログ記事

昨日「住宅宿泊事業関連法案」が自民党の政策調査会を通過したと私宛にメールがありました。いわゆる民泊新法ですね。

要旨は以下の通りです:

  • 営業日数は年間180日までとし、時間貸しは認めない
  • 自治体が条例で制限できる区域を制定できる
  • 住宅への標識の掲示、宿泊名簿の作成、パスポートによる本人確認、避難機器の設置を義務付ける
  • 民泊住宅の運営は、観光庁に登録された業者に限る
  • 違反がや近隣苦情の多い業者は、行政処分の対象となる

ということで、シェアリングエコノミー(民泊)業界より、ホテル業界に配慮がされている内容がにじみ出ています。これから自民党総務会の審議を経て数週間程度で閣議検定されそう、とのことでした。

この内容では「余った一部屋を貸しておくか」という運用は極めて厳しくなりました。また、稼働日数が半数に制限されるため、想定利回りが低下。民泊事業は最大で50%の稼働率で計算しなくてはならず、ワンルームを借りてairbnbで回す、という民泊事業はかなり厳しいかもしれません。本格的に参入するには、簡易宿所にするしかなさそうです。もちろん、分譲区分所有一室で簡易宿所許可はとれませんし、仮に1室で民泊を行う場合、標識の掲示を義務付けられているので、管理組合に黙って行うのは難しそうです。
そして、ヤミ民泊は取り締まるというのが国の考えのようです。

airbnb含め国内の民泊仲介サイトは実態把握できるでしょうけど、中国人向けに中国語でやりとりされる民泊仲介サイトの監視はどうするんでしょうね?そのあたり実効性に一抹の不安は感じますが・・・もしかして管理組合向けにこのあたりをまとめて監視・通報サービスは新しいビジネスになるかもしれません。

さて、いままで民泊推進の旗を振ってきた日経新聞の歯ぎしりが聞こえてきそうな記事が公開されています。

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首都圏のマンション販売が落ち込み、リーマンショック以降最も落ち込み、平成4年以来の低水準になったというニュースを見ました


画像出典:NHKニュースより。

首都圏マンション販売 24年ぶりの低水準に
NHKニュース 12月14日 16時11分

首都圏でことし1年間に発売される新築マンションの戸数はおよそ3万5000戸と、バブル崩壊で落ち込んだ平成4年以来24年ぶりの低い水準となる見通しです。

民間の調査会社、不動産経済研究所によりますと、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県で先月発売された新築マンションは合わせて2701戸で、去年の同じ月より22.7%減少し、2か月連続のマイナスとなりました。

これは価格の高止まりで消費者の買い控えが続く中、大型物件の売り出しが少なかったためで11月としては昭和50年以来41年ぶりの低い水準です。 発売された戸数のうち契約に至った割合も62.5%にとどまり、好調の目安とされる70%を2か月連続で下回りました。

売れないというより供給していない、という表現もありますが、土地を取得してもも建設コストと合わせると利幅が少ないビジネスになってしまい新築マンションという商品企画自体が停滞気味でありますね。これからどうなるか、というのらえもんの予想を言わせていただければ、

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不動産テック、というよりも拙ブログでは湾岸地域と本来相性が良さそうなソニー不動産やおうちダイレクトにはかねがね注目して特集記事を書いてきました。

参考:
ヤフーとソニー不動産が仕掛けるマンション流通革命「おうちダイレクト」とは?
【新年特集】ソニー不動産のビジネスモデルが成立するか脳内シミュレーションしてみた

ouchi_direct_201609
おうちダイレクトWeb画面より。本日の取り扱い物件数は38件でした。

不動産テックという言葉は日経新聞にここ1年ほどよく出るようになりました。またWebのプレスリリースサイトを見ると続々出てきます。しかし、私にはこれ!といったサービスがまだ出てきていない気がするのです。ソニー不動産の人工知能による不動産価格推定エンジンは、やってることはすごいのですが、いまのままでは単純に客寄せ手段としてしか活用できていません。

なぜこれ!といった不動産テックが出てこないのでしょう。以下理由を考えてみました。

  1. そもそもの目的が上場or売却であって、最初から「ネットで自由にスケールできる」という絵をまず書いてしまうから
  2. 起業家or広告屋の「頭いいオレたちなら恐竜のような不動産業界倒すのなんて簡単」と思うから
  3. 不動産買ったことない奴が作るから
  4. まず起業プランを考えると、想定マーケットのでかさとブルーオーシャン度合いでふるいにかけば、最初に出てくるのが不動産業界だから
  5. 賃貸物件探すときに残念な営業マンにブチあたって「彼が生き残れるなら」と思っちゃうから

まぁ5番は冗談ですけど、いろいろと業界の人と会って取材していると結構近いかもしれません。

1番ですが、既存のやり方のどこを省力化できるかといった緻密な分析よりもまず「不動産業界と一般人の間で情報格差があるのだから、ここを埋めれば不動産を買いたい・売りたい人がいっぱい来て、いただきマンボデぐー!」のような計画を立てる人が結構いますので、そうじゃないんだよなぁと考えます。

その中でも、一番正解に近いのは、

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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