中古マンションの買い方・売り方

どこにも載ってない中古マンションのお得な買い方:その2

前回記事は、恋愛と中古マンション取引が似ている点についてあげてみました。今回はその結論です。

前回の4条件を不動産に当てはめてみましょう。

1:人気のある女性とは、こまめに連絡を取りつづけ、彼氏と別れたことを誰よりも早く察知する。
⇒よくある勘違いなのですが、SUUMOやYahooなどネットに出ている物件がすべてではありません。SUUMOなどの不動産ポータルサイトに物件を載せるには掲載料がかかります。逆に言えば、掲載料(広告料)を払わないといけない物件がネットに出ており、広告料を払わなくても売れるだろう物件は掲載前に業者間ネットワークで消化されてしまいます。対応の良い、地場の仲介業者(これを見つけるのはまた難しいのですが)に希望条件をあらかじめ伝えておき、条件にあったお買い得物件が出てきたら連絡をもらい即レスポンスの方がネットに出る前の情報を得られます。
もちろん、希望条件は現実的でなければ単に待ちぼうけ状態になってしまいますが・・・

2:意中の人に好かれるために、自分が人から好かれるように前もって努力をすべき。
⇒不動産仲介の人の立場から考えてみれば、現金客でない限り、住宅ローンの事前審査が通っていない人はそもそも本当にお客になるかどうかわかりません。たとえ十分な頭金を持ち、優良企業に勤めていてもクレジットカードの延滞歴があれば、住宅ローンは通りません。いろいろと動いても結果的に骨折り損になってしまいます。
住宅ローンの事前審査を前もって受けておくことは、「自分には住宅ローンを借りる資格がある」というチケットを持つことに等しいです。
これは、そもそも自分が女性にアプローチする資格があるのか、他の人から確認してもらうことと似てるかもしれません。

3:人気の女性は、躊躇しているうちに他の人がアプローチする。自分がまず行動するべし。
⇒自分の中でしきい値を決めておき、それを超える”お得だと思った物件”には、有休をとってでも即内見を入れましょう。本当にお得な物件は、自分の都合を待ってくれません。週末を待っている間に、同じことを考えている他の人が買い付け書を出してしまいます。

4:デートに成功して、相性の良さが確認できたなら、迷わずにすぐに交際を申し込むべき。
⇒自分がお得だと思った物件は、実は売主側も割安なのは知っています(笑)そこで粘ってさらに価格交渉に持ち込むなど、ナンセンスな行為です。あと数十万円交渉できるかも、そんなことを考えているうちに他の人が入れた満額買付にさらわれます。
私の相談履歴を見る限り、このフェーズで失敗する人がなんと多いことか。頭のいい人ほど交渉しようとするのですが、逆効果です。

以上のことを演繹的に考えると、中古マンションの購入プロセスは以下のようにすべきです。

  1. まずは住宅ローンの事前審査をあらかじめ受けておく
  2. その地域に強い地場の仲介業者に希望条件を伝える
  3. フットワークとレスポンスを軽くし、良い物件があれば迷わず買付書を出す

実は、住宅ローンの事前審査入力情報は、よく見るマイソクレベルで入力が可能です。

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ご自身のだいたい予算上限、もしくはちょっとオーバーくらいの価格帯の物件情報を入手し事前審査を受け、「自分はいくらの融資を受けることができるのか」ということを確認してください。

のらえもんがおススメする銀行は以下の3つです。

りそな銀行
ネットのみで完結するローンは便利ですが、都市銀行や対面したいといわれる方は一定数いますし、対面式の銀行は後述する「物件チェンジ」の敷居がネット系に比べて低かったはずです。りそなは他の都市銀行に比べると若干低い金利提示となっています。どちらかといえば、借り換えの方がオススメではあります。

住信SBI銀行
この銀行は、通常オプション扱いとなる8疾病保証+交通事故保証+地震保証が付いてきます。こうしたオプションを考慮に入れると、最安値の部類に入ります。

フラット35/ARUHI
フラット35は銀行ローンと違い、団体信用保険はオプションとなっています(0.3%程度)。このフラット35は、年収要件が当てはまれば申し込むことができ、銀行の住宅ローンだと扱いが厳しい自営業者などのサラリーマン以外でも使用が可能です。中古住宅でもある一定の要件を満たせば、5年間は0.3%の利子を割り引いてくれます。

事前審査と違った物件でも、自分は融資が受けられるという証拠となります。もし購入物件と違う場合は、「物件チェンジ」ということで、再度の審査が必要となりますが、その後のスピード感、なにより仲介会社の見る目が違います。


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コメント

  • コメント (2)

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    • しぶみ
    • 2015年 3月 10日

    のらえもんさん

    ブログを楽しみに拝見しております。
    今回の記事、とてもうなずかされました。
    というのも、ある中古マンションの購入にあたり
    仲介業者が複数の購入希望者がいた場合に
    独自の抽選ルールを設けていた事を思い出したからです。

    1.購入希望価格が高い順(ただし、金額は売主指定の金額が上限)
    2.1.が同額の場合、金額以上の住宅ローン審査済の人が優先
    (現金とローンで差があったかは不明)
    3.2.を満たす人が複数の場合は申込日が早い人が優先
    4.3.が同日の場合は、売主に申込希望者がどんな人か(内覧に来たあの人、とか、こんな理由で住宅購入したい、とか、申し込みに何時頃に来た、とか)を”仲介担当者が”説明し、売りたい相手を判断してもらう

    のらえもんさんが指摘された内容そのもので優先度がきまる仕組みでした。

    話を聞いた時、金額に上限設定があるのが不思議だった
    (売主が他の仲介業者にお願いするのでは…?)
    のですが、その中古マンションの購入希望者を
    仲介業者が予め囲いこんでいるから
    適正価格で確実に、早く、売却したい売主は
    来るのかもしれないですね。
    仲介担当者も購入価格上げるよりさくっと
    両手取引したいのでしょうから。。。

    長々と失礼しました。

      • のらえもん
      • 2015年 3月 11日

      しぶみさん

      貴重な情報ありがとうございました。
      なるほど、抽選ルールはこの流れに沿ってますね。

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