HARUMI FLAG SKY DUO最後の抽選会が終わりました。関係者のみなさま、お疲れさまでした。
そして、当選された方は本当におめでとうございます！
さて、先日某所で長谷工コーポレーションの営業の方と対談企画がありました。そのうち記事になるので内容は詳細に記載しませんが、対談でひとつ印象的だったことを述べますと
- 建設資材の高騰については、一服感が出て収まったと考えている
- しかし、人件費の高騰は続いている
- よって建築費原価はまだ高くなっているのが実情である
- 今後数年待っていても安くなる傾向はない
というものでした。マンションゼネコンのプロが言うのだから間違いのない実情かと思います。すでに現在、70平米台ファミリータイプ間取りの建築原価は試算すると3,000万円を超えていて、ここに土地代・販管費・デベ利益を載せていくとなると、予算キャップが厳しい地方や郊外物件ほど新築マンションの採算は厳しくなっていくことでしょう。
マンションだけではありません。日経の記事を読むと、マンションの建築費の値上がりよりも戸建て（木造住宅）の方が値段が上がっています。
住宅がますます高級品になる。https://t.co/JHjVPVTleQ
戸建のフルリフォームは工賃が上がっている上に、2025年4月以降は建築確認申請が必要になり、特に再建不可物件は詰むで。 https://t.co/DfST0JqUjH— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) October 10, 2024
なら物件をリフォームするのであれば？そちらもすでに大幅に上昇傾向にあります。根本にあるのは人手不足のようです。とにかく職人がいないのです。
住宅リフォーム費用、4年で15%上昇 大工不足など響く
日本経済新聞 2024年6月4日 5:00持ち家のリフォーム費用が大幅に上昇している。屋根や外壁、水道などの修繕は2020年比で15%前後高い。リフォームを求める潜在需要は拡大しているが、人手不足などで、費用の高騰に歯止めがかからない。今後は費用上昇を前提にした計画的な備えが欠かせない。
更に追い打ちをかけるように、「戸建てのリフォーム」については、2025年建築基準法改正により、2025年4月以降は建築確認申請が必要となってきます。今までできていたような2階建ての再建不可物件（4号特例）のリフォームができなくなります。これにより、消費者にとっての住宅購入の選択肢は狭まる一方といえます。
もちろん、定期的に大規模修繕工事を行わなければいけないマンションも例外ではありません。大規模修繕工事の費用は一昔前に比べればだいぶ高くなっており、大規模修繕の見積もりを取ると、現在の修繕積立金の金額では間に合わず増額しなければならないところも増えています。
マンションの大規模修繕は1回目（12〜18年目）は劣化度合いが少ないところも多く、2回目（26〜36年目）よりもコストがかからない傾向にあります。築浅マンションの供給が絞られていることを考えると「築浅であること」自体に時間的なコストメリットが存在することになります。
消費者側もこれに気づいているのか、以前は、築年数経過とともにきれいな線形でマンション流通価格は減価していきましたが、昨今では築5〜7年？（ごめんなさい、これは体感値でデータを取れているわけではありません）は高く評価されており、大規模修繕を一回終えた築20年目を超えている2000年代前半築マンションで一度落ち、更に1990年代マンションはもう一段、人気が落ちるような傾向が見られます。これは築20〜25年くらいになるとマンションの外観・内装などで新築に劣後するマンションが多くなる一方で、特に築浅のタワマンは豪華に作られていることが多く、コストカットが激しい時代にあって新しさと豪華さを兼ね備えたマンションが多いからではないかと推察しています。
少し話はそれましたが、社会保険料や介護保険料、子ども・子育て拠出金など、現役世代の給与の手取りが減る中でインフレが起こり、東京・郊外・地方に関わらず、住宅購入にかかるウェートは重くなっていることは確かです。
現在一次取得層である若年層（28〜38歳くらい）はいま人手不足ですから、転職で年収アップを図れる時代が来ていますから、住宅購入するならまずは転職だ！という時代が来ていると思いますね。以前に比べて住宅ローンに転職が極端に不利である状況は変わりつつあります。
最近、新築マンションの住宅購入の相談を受けるときには「数年待っていてもその時には購入できなくなるかもしれないから、その新築マンションが欲しいのであれば買った方が良い」という結論になることが多いです。
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