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プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーの第1期販売が始まります。販売戸数は300戸となりました。


画像出典:プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー‎公式Webページより

しかし、1LDK~などの最低価格表示を見ると、いまの相場環境下では相当お買い得値に見えますね。さて第1期販売の概要です。詳しくは公式Webページをご覧ください。

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー 第1期1次物件概要:

  • 総戸数:817戸
  • 販売戸数:300戸
  • 販売価格:3,990万円(1戸)~14,500万円(1戸)
  • 最多価格帯:6,200万円台(16戸)
  • 登録受付期間:
    【第1期1次】2017年3月25日(土)10:00~2017年4月1日(土)17:00
  • 抽選日:2017年4月2日(日)10:00

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー 第1期1次 販売価格表1 北Nc~南Se
(クリックすると大きくなります)

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー 第1期1次 販売価格表2南Sf~北Nb
(クリックすると大きくなります)

第1期1次販売300戸の平均坪単価は294.3万円となりました。以前の予定価格表と比べると50~100万円弱下げた住戸が多くなっていますので、全戸平均坪単価は313万円くらいと考えます。

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パークタワー晴海 モデルルーム訪問 その1 その2の続きです。

手前から、北側隣地の空き地、本物件建設現場、ティアロレジデンス、クロノレジデンスです。モデルルームでは建設現場を見下ろすことができます。

管理費・修繕積立金については今回は情報がありませんでした。情報が来ましたら本エントリ部分を書き換えることにいたします。

駐車場は1076戸に対して機械式480台+平面1台の付帯率44.7%。すぐ近くに首都高晴海出入口ができる予定ですので、車があるとなお便利な立地ですが、50%を切ってきました。これはクロノ・ティアロとほぼ同じ数字です。ただ、クロノは現状駐車場埋まって10数台待ち状態、ティアロも残りわずかなので、この付帯率ですと本マンションもほとんど埋まる数字かと考えます。都心部の車持ち世帯は少なくなっていってるとはいえ、パークタワー晴海レベルの坪単価ですと、かなり余裕のある人たちが入居するので、駐車場リソースはもしかして逼迫する可能性もあります。
駐車場の料金についての資料も手元にはありませんので、わかり次第更新いたします。

眺望シミュレーション

東西南北、およそ30F前後あたりを設定したGoogleEarthによる眺望検討です。参考程度にしてください。

パークタワー晴海 東向き 30Fの眺望シミュレーション
(本エントリの画像はクリックすると大きくなります)

東は豊洲方向向きです。パークシティ豊洲B棟が正面となりますが若干ずれていますし、200m以上のクリアランスが取れているので問題ないでしょう。上シミュレーション右側には豊洲駅前トリプルタワーがそびえたちます。

パークタワー晴海 南向き 30Fの眺望シミュレーション

南向きが本物件で最も恵まれている方角です。有明・お台場方向ですけど、夜景を楽しむというよりも東京湾の広がりとさえぎるもののない開放感を楽しむ方角です。

パークタワー晴海 西向き 30Fの眺望シミュレーション

GoogleEarthではまだドゥトゥールとティアロレジデンスが建設中になっていますが、既に両マンションは建っています。100mくらいになると晴海フロントビルの頭も越してきますね。

パークタワー晴海 北向き 30Fの眺望シミュレーション

意外にも開放感がある北向きですが、隣地はもしかして同規模のタワーマンション・・・かもしれません。ですのでリスク込みの値段となっています。隅田川が開放感を演出しています。

周辺相場

同じく晴海2丁目である、クロノレジデンス・ティアロレジデンスの直近1年間事例を調べてみました。
坪単価に差があるのは、2Lや3Lといった間取り/平米数の差であったり、プレミアム住戸という要素があります。

クロノレジデンスが竣工3年半、ティアロレジデンスが竣工1年と考えると、まだ築年数補正をかけるのは時期尚早でしょう。表を見てわかるとおり、南とそれ以外の方角に大きな坪単価差はさほどないことがわかります。上記表のプレミアムフロアを除いた全方角平均成約坪単価325万円くらいが現時点での相場となります。

ということで、新築ということを考えれば、北・西の設定坪単価はさほど違和感がないものの、南・東は現状の価格表だと新築プレミアムがかなり載っていることになります。もちろん、開放感や日当たりというのは資産性とはまた違った物差しです。

総評

晴海3兄弟のラストは晴海の兄弟タワーどころか、いままでの湾岸タワーとは性格をかなり異にする物件でした。

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パークタワー晴海 モデルルーム訪問 その1の続きです。本物件は「モデルルーム」ではなく、「イマジネーションミュージアム」なんですね。当日の進行資料として渡された館内案内図ですが、雰囲気だけでも伝わればと。画像はクリックすると大きくなります。

ちなみに360°シアターでは、アトラクションのように注意事項の説明書きがあります。シートベルトしめますから。

さて、今回は共用施設と価格についてです。

共用施設

本物件は外構デザインにオリエンタルランド採用・・・ということですので、館内の共用施設はオリエンタルランドが関わっていない?ということなのでしょうか、棟内部分も、テーマパーク色は意識された作りです。ぶっちゃけ全部紹介し切れません。(そもそも本エントリを書いている3月21日時点で公式Webページに全部紹介されていません)。

特徴的なのは:
・最大限に強調されているのは庭部分であること
・共用施設はほとんど1F・2Fに固められていること
・庭と共用施設がシームレスで繋がること
・ビューラウンジは用意されているものの、都心方向ビューはないこと
でしょう。都心方向の眺望についても殆ど触れられませんでした。目線は「上に上に、高く」ではなく「あくまでも地上」です。

またたとえば、他のマンションでのコンセプトムービーでは必ず触れられるはずの、コンシェルジュカウンターなどもさらっと出てくるのみ。

・36F スカイラウンジ&ダイニング「天空ラウンジ」


画像出典:パークタワー晴海 オフィシャルガイドブックよりスキャン

子供向け施設が圧倒的に多い中、この天空ラウンジだけはオーセンティックバーの雰囲気です。バーテンダーなどは常駐しませんし、普段お酒はのめません。スカイダイニング部分は間仕切りで囲うことにより貸切にでき、その時だけはお酒が飲めると説明されました。図面を見て分かる通り、あまり広い場所ではありません。

・2Fゲストルーム「オーナーズキャビン」3室

このエントリのCG画像出典:特に断りがない場合、パークタワー晴海公式Webページより

3室はそれぞれ「豪華客船」「帆船」「和船」をイメージして用意されています。上記CGは豪華客船をモチーフとした部屋です。

・2Fラウンジ&スタディーコーナー「ランプテラス」

このマンションは吹き抜け付きの2つのグランドロビーが用意されています。こちらは東側入り口ですが、近年流行のスタディールームやライブラリーを独立して設けず、吹き抜けの上部に座席を作っています。先日訪れた「パークホームズ豊洲ザ・レジデンス」の変形ですね。

・2F「キャビンラウンジ」

このマンションのラウンジで仕切られた空間は36Fラウンジのみで、あとはロビーや外との連続空間になっています。このCGで見るとオトナ空間ですが、この奥はキッズルームなので賑やかになるのでは・・・と。

上記で述べた以外にも

  • アクティブステーション(フィットネスジム・酸素カプセルスタジオ・サロンスペース)
  • オーナーズリビング+キッチン(人工芝の上でテントを張ったりハンモックを取り付けたり全天候型の外遊び+キッチンスタジオ)、窓をフルオープンにすることにより外のテラスともシームレスに使用可能
  • キッズスクエア+ペアレンツシート(ボーネルンドを監修に向かえたキッズルーム。奥にはペアレンツシートを配置)
    などなど・・・

共用施設棟内配置図:


画像出典:パークタワー晴海 オフィシャルガイドブックよりスキャン

共用施設、多いですね。これにマルチユースの運動場やじゃぶじゃぶ池、BBQコーナー、テントなどの広大な庭があります。ここまで足元の庭に力を入れた湾岸タワーははじめてじゃないでしょうか。

さらにこれらの庭や共用施設を、コミュニティに使うためのマルシェやイベントなどが用意されていると聞きます。

1000戸強という規模でこの施設群は立派です。
しかし、これまでの湾岸タワーマンションの共用施設とかなり性格が変わっていることもわかります。ここまでファミリー、特に若年層の子どもにフォーカスしたマンションはいままで湾岸タワーにないものです。

価格

さて、価格です。今回はシンプルでした。31F以上の高層階部分の予定価格は今回発表されていません。

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