» 2017 » 3月のブログ記事

私のメールボックスには毎日いろいろな相談が届くのですが、最近特に増えたのは「この新築or中古ワンルームマンションを不動産投資で購入しようと思うのですが、どうでしょうか!」というような内容です。購入相談のみを抽出した割合でいえば、いまや5割を超えています。
情報収集も兼ねてますので、必ず物件詳細と業者が用意した試算表などを見せてほしいとやりとりしつつ、色々つきあっていたのですが、最近は完全に食傷気味であります。もう送ってほしくない。だっていままで送られてきたの全部買ってはいけない物件なんだもの。

ということで、こうした不動産投資ってどうですか!的相談メールへの返歌として、一度きちんとしたエントリを書こうと決めました。

しかし、なぜこんなに不動産投資絡みの相談メールが増えたのでしょう?そもそも私は湾岸妖精であって投資用マンションの購入検討関連エントリをいままで一度も発信したことがありません。これには、複合的な要因があると思っていますが、いろいろ探っていくと一つの要因として、最近ご活躍のこの人の影響があるのかな〜と考えました。

インデックス投資推奨家から、軽やかにワイン投資や中古ワンルームマンション投資推奨に変化した内藤忍先生の最新刊「60歳から毎月20万円入る術」です。この本を事前に購入して読み込んだ後、彼が講師をしていた区分ワンルームマンションセミナーに参加してきました。もちろん優良物件が紹介されたら絶対に買うつもりです。

「都内ワンルーム投資ってどうよ?真剣に考えてみた」エントリは3つに分けます。

  1. 内藤忍先生の語る中古区分ワンルームマンション投資の魅力とロジック(本エントリ)
  2. 内藤忍先生講師のセミナー報告と当日紹介された投資案件分析
  3. 中古ワンルームマンション販売業者の利益の源泉といまから不動産投資をはじめようとする人へのメッセージ

セミナーに参加したら、そこは私の知らない世界が待っていました。

基本的に講演の内容は以下の本からの抜粋でしたので、本エントリはこの本の概要紹介から始めましょう。

「60歳から毎月20万円入る術」概要

不動産投資。不動産を現金で買うのではなく、借金をして購入する。そして不動産に借り手が付けば毎月お金が入ってくる。元手は少なくていい。著書の内藤さんはこれを「チャリンチャリン投資」と表現します。

チャリンチャリン投資のメリット

このチャリンチャリン投資をおすすめし、また自身も実行しているのは、以下の7つの理由からだそうです。

  1. マイナス金利の日本では金融資産だけではお金が増えない
  2. お金を借りる力で資産形成のスピードを高めることができる
  3. 不動産投資のレバレッジはFXほどハイリスクではない
  4. 不動産投資で毎月の家賃収入が手に入る
  5. 日本政府と同じポジションを取る
  6. 生命保険に入る必要がなくなる
  7. タックスメリットがある

6はローンを組んで物件を購入する時の団体信用生命保険のこと、7は相続税評価額の圧縮のことです。2は、与信力でレバレッジを効かせられるということ、3は期限の利益がある限り、物件価格がレバレッジ元本以上に下がってもFXのような強制ロスカットがないということです。
この中で秀逸なのは5だと思います。平たく言えば日本政府が借金まみれで返すアテはもうインフレしかない。となると実物資産ゲットと借金を目一杯したほうが良い、ということですね。


画像出典:60歳から毎月20万円入る術より

また、不動産物件の利回り(例:4〜5%)と借入金利(例:1%強)の差「イールドギャップ」の3%が空室リスク等を保有することの見返りとして得られる差益である、と解いてます。

ちなみに、上記メリットに他の不動産投資本で強調されるはずの「給与収入と不動産収入合算(というよりも減価償却費赤字)による所得税・住民税節税効果」については、一切触れられていません。本書はキャッシュフロー黒字の物件をいくつも所有しましょう、と書かれていますし、それによる所得税の増分等についても触れられていません。あくまでも表面上のキャッシュフローを良くしましょうというスタンスですね。

中古ワンルームマンション投資のすゝめ

では、不動産投資をはじめるとして、まっさらな初心者は何を買うべきでしょうか?

筆者は「中古ワンルームが良い」と書きます。理由は以下のとおりです。

「新築と中古」:新築は賃料の下げ圧力が強く、中古10年から賃料下げカーヴは緩やかになる。最終的に20年ごろに下げ止まる。よって、経年変化が少ない中古を買うべきである。

「ワンルームとファミリータイプ」:ワンルームはテナントの入れ代わりが激しく、空室・内装入替コストがかかると敬遠されだが、東京23区に限れば、ワンルームの需要は高く、また賃料カーヴもファミリーより先に緩やかに下げ止まる。

「築年数」:10年を超えてくると35年ローンを使いづらくなる買い手が限られてくるので20年を超える物件は中上級者向けである

「一棟と区分」:一棟は利回りが良いがリスクも大きくなる。初心者は区分からはじめるべきで、次のステップとして一棟が良い

⇒よって不動産投資初心者は「東京23区単身者用中古ワンルーム」がオススメと解きます。

物件の選び方

さて、東京23区単身者用中古ワンルームを購入する準備はできましたか?

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前々回は、立地や建物概要
前回は、眺望と共用施設
それぞれをお伝えしました。最後にザ・タワーズ台場の相場感を見てこのシリーズを終わりにしましょう。

相場感

この3年間の成約事例と現在の在庫をプロットしました。年月日のプロットは、成約が成約年月日で在庫が登録年月日にしています。

2013年では坪300以下の成約がかなりあるなぁ・・・と思ったら、2016年でもそれなりにあるんですね。この間一環して成約相場は上昇しています。

また階数によって眺望が大きく変わるため、階数と成約坪単価の相関もかなり高いマンションです。

現在は坪300水準ではなかなか条件の良い部屋は買えないマンション、と言っていいかと思います。

築10年以上になり、大規模修繕も見えてきたタワーマンションですが、特異すぎる立地ポジション、余裕のある全戸駐車場設定、SOHOフロアによる定期的な住民入れ替えなどこれからも資産価値は保ちそうではありますね。お台場のポジションが相対的に低下しているいま、エリアの浮沈いかんによるかもしれませんが・・・

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ザ・タワーズ台場編その2の続きです。
今回は、眺望シミュレーションと共用施設です。

最上階デッキに上がって見た都心方向。ティアラの一部でレインボーブリッジが隠れてます。。。

眺望シミュレーション

主に東西南北4方向からなります。本マンションは角を凸凹させることにより、角部屋を数多く設定しています。そのため複数の向きを楽しむことができる部屋が多くなっています。THE TOWER WESTの高度67m、約16~20Fくらいから見える正面眺望をシミュレーションしてみました。

THE TOWERS DAIBA 眺望シミュレーション 南向き

青海向きです。遠くに東京湾が見えますね。目の前をさえぎる物は何もなく、陽光が部屋まで降り注ぐ向きです。首都高湾岸線と接していますが、こちらはT-4相当二重サッシが入っているため、窓を閉めていればゴーっという騒音は部屋の中では注意しないと聞こえません。
またシミュレーションには映っていませんが、南・東向きはパレットタウンの大観覧車を相当近い距離で見ることができます。

THE TOWERS DAIBA 眺望シミュレーション 東向き

有明北方向向きです。遠くの正面に東京ゲートブリッジが見えます。こちらも非常に開放感あふれる眺望となっています。首都高の騒音はこちら側もあります。昼景はとても明るく、夜は個性的なビルの夜景を見ることになります。

THE TOWERS DAIBA 眺望シミュレーション 西向き

レインボーブリッジを目の前に見られる「ザ・湾岸!」というような景色です。東京湾の内海の向こうに都心の夜景が立ち並ぶとても美しい眺望が楽しめます。

THE TOWERS DAIBA 眺望シミュレーション 北向き

シーリアお台場三番街4号棟が目の前に見えますが、正面は避けられています。勝どき・晴海方向を遠くにのぞむ眺望となります。ちょうどいいくらいの水辺がアクセントと広がりを産み出しています。

共用施設

まずはじめに、圧巻の中央ロビーです。ここまで美しい、と感じたのはツインパークス以来かもしれません。

15m吹き抜け中央ロビー「ティアラホール」。中央の自動ドアを抜けると円形ホールになっており、床には大理石や花崗岩で模様が描かれています。奥には静かに水盆が流れます。贅沢な空間ですね~

中央ロビーに繋がるWEST棟・EAST棟の入り口「アンテルーム」にはそれぞれに生花が飾られています。こちらの床は木材の模様。こうした床の処理は他のマンションではあまりみませんね。相当デザインに気遣われているという証拠です。奥はWEST棟「ライブラリー」です。

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