» 2013 » 12月のブログ記事

読者様より、ブリリア有明シティタワー第2期の価格表をいただきました。ありがとうございます。

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さっそく第2期の価格表を坪単価計算シートに打ち込んだのですが、一部住戸を値上げして販売するようですね。前回エントリで「住友さん的にはこの売れ行き良いのでしょうか」と書きましたが、やっぱり笑。でも、そこまで気にするほどの値上げ幅ではない気がします。

ブリリア有明シティタワー 第2期価格表 高層階
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いつの間にか年の瀬となってきました。本日、築地に買い出しに行ってきます。
さて、2013年で1番読まれた記事を発表します。


1:2020東京オリンピック・立候補ファイルが公開される
http://wangantower.com/?p=3607
オリンピックのロゲ会長が「TOKYO」と言った瞬間、思わず叫んでしまいました。人生の中でオリンピックを自国開催、しかも地元で見られるチャンスに恵まれて幸せです。この瞬間から、湾岸の開発が加速することが決定しましたし、当ブログの訪問者数も激増しました。


2:フラット35の金利がヤバいくらい安い!25年4月は過去最安値
http://wangantower.com/?p=4390
なぜそんなにアクセスを集めたんだろう?と思ってたら、「フラット35 金利 推移」でググるとこのページが上位表示されるからですね。25年4月もでしたが、25年11月・12月も過去最安値水準でした。来年1月は上がると予想していますので、今月実行の人は本当におめでとうございます

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3:新築優位の時代が終わり、中古優位の時代が始まる
http://wangantower.com/?p=6052
はてなブックマーク数100を超えたはじめてのエントリでした。私は確信を持って、今年までは新築優位の時代、2014年からは中古優位の時代と宣言いたします。当ブログはどちらかといえば新築マンションメインのブログでしたが、新築マンションの先高感から、今年中旬から「中古タワーマンション探訪」連載を始めています。人気のあるなしで言えば、圧倒的に人気が無いのですが(笑)将来的に役立つと考えます。

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4:中古マンションを探した時のもやもや感、片手と両手の話(追記あり)
http://wangantower.com/?p=5685
中古仲介で買おうとすると、両手の話がつきまといます。不動産業界がイマイチ信用が無いところの源泉はすべて両手から来ると私は考えています。結果的の両手ならいいのですが、自社の利益に固執するあまり、売主・買主の利益を阻害している気がするのです。


5:SKYZ TOWER&GARDENが予定価格を下げて販売!
http://wangantower.com/?p=5145
SKYZの値下げ幅は正直驚きました。豊洲駅から少し離れた場所にあるとはいえ、かなり思い切った値下げを実行したため、一部住戸はパークタワー東雲並みの「お買い得物件」になりました。

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6:東京オリンピックは新交通システムを湾岸に導入する契機となるだろうか?
http://wangantower.com/?p=5749
今から地下鉄を掘っても間に合いませんし、湾岸部への大量交通手段は必須となると、LRTかゆりかもめ延伸しかないでしょう。ある意味願望を込めたエントリです。

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7:Tomihisa Cross Comfort Tower モデルルーム訪問 その2
http://wangantower.com/?p=5837
アクセス数から言えば、「SKYZ」と「富久クロス」の年だったと言えます。価格レンジが違う物件とはいえ、超大規模マンションということもあり、周辺相場から見れば新築なのにお買い得なマンションでした。

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8:江東区有明1丁目の落札者は大和ハウス工業、落札額421.7億円!!(修正有)
http://wangantower.com/?p=5711
重ね重ね、あそこを物流基地にしてしまうのは惜しい・・・都内一の眺望を誇るマンションが建てられただけに。ただ、421億円で買ってしまってはマンション事業だと採算が取れないでしょうね。


9:10年後の物件売却を見据えたマンション購入
http://wangantower.com/?p=3682
いま読み返しても結構いいことを書いていると思うエントリです。出口戦略を考えないマンション購入は無謀ですし、たとえ一生住むと決めていても人生何があるかわからないのが世の中です。

本年、読者様にはたいへんお世話になりました。来年もよろしくお願いいたします。

前回は、物件の成約事例からだいたいの相場観がおわかりいただけたかと思います。
賃貸の場合はどうでしょうか?賃貸の成約事例は5年間で29事例しか見つかりませんでした。

月賃料坪単価は平均10515円でした。
成約事例を横軸に坪単価を縦軸にとると以下のようになりました。

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竣工当初のボーナスが終わった後は、平均値が若干下がって坪1万円程度、しかし成約事例が上下にバラついていることがわかります。

bma_chintai02

階数別で賃貸を見ると、階数プレミアムはほとんど確認できません。時期と方角によるということでしょうか。

bma_chintai03

このマンションで一番眺望に恵まれている北西でも8500円~12000円と幅があります。前建の影響がない南東側も事例に幅があります。逆に、新築時にもっとも買いやすい値段だった北東向きは10500円~11000円のレンジで固まっていて、相場が読みやすくなっています。

基本的に基礎点9000円+方角や個別要因で1000~2000円程度プラスくらいに見ておけばいいかと思います。
坪235万円で賃料坪1万円のマンションを購入したとすると表面PER*は235/(1*12)=19.58となり、このあたりではPERが若干悪い方に出ています。有明ですとガレリアやオリゾンはもう少し良いですし、東雲のマンションもWコン・アップル・キャナルファーストあたりはこの数字よりも良いです。

感想など

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