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「豊洲 マンション 暴落」という検索で拙ブログに訪問された読者様には残念なお知らせですが、今のところそういった現象は確認されておりません(時節の挨拶)。

さて私、ここ4年の湾岸タワーマンション相場のバックログを持っているんですが、湾岸タワーマンションでいま起こっているのが「階数プレミアム」の縮小です。もしかして湾岸に限らずタワーマンション全体の傾向かもしれませんが、私の掴んでいるデータは湾岸のみですので、「湾岸で観測」としておきます。

【新築時階数プレミアム】概念図

floor_pmどんなマンションでも、新築時は低層階の坪単価を安く、高層階の坪単価を高く設定して売り出されます。チラシでの目玉価格や内装グレードなどを上げた部屋などの理由で、マンションの中でも2階や最上階は極端な価格を付けられることもしばしばです。こうした差は中古時にはある程度是正され、階数プレミアムは新築時に比べ縮小します。

拙著「本当に役立つマンション購入術」で、この中古になった時の階数プレミアムは、湾岸事例で計算すると「1階あたり0.8万円/坪」と記しました。

つまり22坪の部屋なら同じ間取り・同じ向きの15階と25階の階数差による残存価値を「22坪*0.8万円*10階=176万円」が湾岸における相場としたわけです。

最近、その階数差が若干ですが縮小傾向にあります。

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テストエントリです。いま以下の記事をマンションコミュニティ内ブログ「スムログ」へ寄稿しています。

坪4万円/年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか?

はるぶーさんにお題をもらってから1.5Hで書いたエントリ。もともと僕もこれは興味ありました。むしろ、こちらのブログに掲載した方がよかったかも。
調べてみると江東区湾岸タワーも例外なく年あたり坪4万円、23坪のマンションなら毎年92万円減価していきます。そのように見えないのは、安倍政権のリフレ&低金利政策と湾岸地域の住宅人気が高まったからベース相場がかさ上げされているからです。

港区他のマンションもちらっと調べましたが、だいたい似た傾向でした。といってもじゃぁ「今港区新築マンション買えば減価しない!」ということではなくてベース相場のかさ上げがより高い、ということでしょう。中央区物件も同じです。

マンションブロガーがモデルルームに行ったら

初手あたりの手の内を明かすとこんな感じですかね〜
あっ、これは僕のチェック項目ではありませんよ!

ノンリコース住宅ローンに対する誤解と日本の住宅ローン破綻率

ちと、某エントリが暴論に見えたので、私なりの見解を書いたエントリ。こういう、自分が感じた疑問を調査し、分かり易く報告するのが、「のらえもん流」といえば良いでしょうか。総返済負担率、つまり世帯年収に対する住宅ローン返済額の比率が25%を超えるとリスクがハネあがります。

bairitsu

上記エントリでも紹介したのですが、改めて。
リスク度から言えば、危険度順に

土地付き注文住宅>(超えられない壁)>>建売住宅=新築マンション>注文住宅>中古戸建=中古マンション

という順番となりました。2009年に土地付き注文住宅が100軒建てられたとして、2015年と同程度の返済負担率だとしたら、およそ3.552軒が25%超の返済負担率により破綻しています。これを多いと思うか、少ないと思うか。

しかし、中古戸建・中古マンション派はリスク選好度がかなり低い。。。というより、堅実派が多いということですね。とてもいいことだと思います。

日テレ系ドラマ「家売るオンナ」、なかなか面白い

ギャグ路線かとおもいきや、「家を売ること」について真摯に考えられたいいドラマでした。北川景子が目をずっと見開いてそのまま勢いで押し切った感じでしたね。民放テレビドラマを全話みたのは、101回目のプロポーズ以来です。僕、ドラマ苦手なんですよ。。。

このドラマの成功を受けて??「プリンセスメゾン」がNHKでドラマ化されます。主人公が20代女性モデルルームオタクという我らの琴線にびんびん響いた本作、こちらも要チェックやで!

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新築販促手段としての共用施設とその後

タワーマンションの共用施設をみるとワクワクするんですよね。これは間違いない。放置プレイヨクナイ!
共用施設を活かせば、それはマンション全体の資産価値として帰ってきます。投資効率は良いはず、とはるぶーさんが言ってました。

間取りと生活の自由性と資産価値の難しい関係

スムログ初めて、圧倒的なまでのモモレジさんの戦闘力を見せつけられて、モモレジさん以外のブロガーは全員でも立ち向かえないと膝が折れているわけですが、そんななか妖精はコバンザメで生き残ろうかと思って書いたエントリ。

54㎡と62㎡で同じ坪単価だと、値段差は666万円。その分都心マンションを購入した方が資産価値的には有利、かもしれないけど・・・住み心地という観点で54平米はかなりキツくて難しいよなぁというただの感想です。

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湾岸にお住いの皆さん、朝のワイドショー見て奥様が不安になっていませんか?

最初はお笑いかと思って流していました。共産党都議団の「基準値の4割ものヒ素が地下のたまり水にある!」の公表からそろそろシャレにならないレベルになってきました。

科学的知識のないテレビ制作者・アナウンサー・コメンテーター・「専門家」による、豊洲新市場への一方的な問題提起は最近あまりにも度が過ぎています。ついには妻まで不安になって「あのあたり散歩しない方がいいのかなぁ」とまで言い出しました。豊洲新市場予定地はコストを度外視した除染作業が完了し、その上に砕石・盛り土・建物による蓋がしてあるのにもかかわらずです。

toyosushijo_1608

もう許せません。

・危険なはずの地下水に素手で手を入れる
・不安を煽るために地下に入るもマスクすらなし
・検出されたヒ素はミネラルウォーターのボルビック以下
・基準値以内の六価クロムが検出されたって、それコンクリート由来だから
・強アルカリ性のたまり水が!ってそれコンクリート由来だから
・地下水が染み出してるって、9月大雨降ってるじゃない
・そもそもベンゼンって水に溶けないんですが・・・まず大気の測定でしょ、でもそれを実施して報告するマスコミは皆無
・消えた盛り土ガーって、設計発注段階で建物の下は盛り土なしが決まってるんだから、発注に建物下の盛り土の料金が入ってるわけないじゃん
・建物の下の砂利はAP+2.0mなので水面より上なんですが・・・
・地下水管理システムがまだ動いてないのでこれからでしょう?
・一番ひどいのは、地下のたまり水がアルカリ性というだけで、塩素系漂白剤のアルカリ性と同一視、漂白剤にゆで卵とアジを付けてみたら変化したよ!という意味のわからない比較。豊洲市場地下水は漂白剤並の汚染ってか(新報道2001

こんな意見も。もはや豊洲で生まれ育つ子供を馬鹿にした話ですよ。

今起こっていることは、ガセネタを基にしたいわれなき豊洲への中傷であり、こちらからテレビへいっても何のアクションもないでしょうから、BPOに通報することといたしました。できれば、番組の具体例となぜ間違っているのか、風評被害が起こるレベルの話であるということを伝えませんか?ちなみにBPOはテレビへの抗議しか受け付けていません。

BPOでは放送に関するご意見をお受けしています:
http://www.bpo.gr.jp/?page_id=1119

bpo

すでに、私はBPOへ意見を送信しています。

テレビの細かい発言内容を覚えていなくても大丈夫です。gooテレビが書き起こししています。以下は朝のワイドショーの内容です。

とくダネ!
http://tvtopic.goo.ne.jp/kansai/program/ktv/25482/

ビビット
http://tvtopic.goo.ne.jp/kansai/program/mbs/54818/

スッキリ!!
http://tvtopic.goo.ne.jp/kansai/program/ytv/25421/

モーニングショー
http://tvtopic.goo.ne.jp/kansai/program/abc/59169/

おまけでミヤネ屋
http://tvtopic.goo.ne.jp/kansai/program/ytv/25320/

上記リンクから、ご意見を送るとこの画面になります。ちなみに、氏名・住所の記入は必要ありません!湾岸住民もそろそろ怒りの声を上げてもいいと思うのです。

bpo_2

橋下さんも、これは勝てる戦と全力かけてきてますね。

P.S.
過剰報道による、過剰な対応をすると誰が損をするか、それは東京都の納税者ですよ。既に過剰なまでに対策を施した上に、さらにあーだこうだと議論するのはコスト意識が全くないし、大雨が降れば雨漏りや汚水が溢れ出し、巨大ネズミが走り回る築地市場の方が食の安全的に優れているというのなら、呆れてしまいます。

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湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
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