1 / 326123...255075...最後 »

(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト モデルルーム訪問 その1からの続きです。今回は、共用施設と販売予定価格についてお伝えします。このCGは東京ベイ有明ワシントンホテルあたりからの視線だと思います。


このエントリのCG画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワー プロジェクト公式Webページより

完成するころには有明駅前にダイワロイネットホテルができるのでふさがれてしまいますけど。しかし、有明ワシントン(830)とサンルート有明(790)に加えて、ダイワロイネットホテル有明(400)と有明北3-1ホテル(800)となりますね。有明はオリンピックを契機に一大ビジネスホテル街となりますね~

共用施設

有明既存のタワーマンションと違って、本マンションは共用施設をほとんど持ちません。もはや有明フォーマットともいえるジム・プール・バーラウンジは全部無し。なんと宿泊施設も無し。コンシェルジュカウンターもいまのところCENTRAL棟にしか常駐しません。この割り切り方は売主が同じシティタワー有明と似ていますが、本物件は目の前にホテルと商業施設があるからいりませんよね?という判断だそうです。

パーティラウンジ CENTRAL棟20F北西角

目測170平米くらいありそうなパーティラウンジ。上にはシャンデリアが吊ってあります。完成予想図を見る限りシティタワー有明31Fのパーティラウンジよく似た感じです。

ライブラリーラウンジ CENTRAL棟20F北西

100平米程度のライブラリーラウンジです。有明からの都心の夜景を見ながら読書や勉強が出来そうです。CGを見る限りいま流行の学習スペースはさほど広くなさそうです。

キッズルーム&ペアレンツサロン CENTRAL棟2F西

CENTRAL棟低層、WEST棟目の前に駐輪場棟があって最も売りにくい場所(笑)をキッズルームにして開放しています。図面見ると50平米くらいなので予想完成図まんまくらいの広さでしょう。

パーティルーム WEST棟2F北

パーティルームはWEST棟の2Fにも作られます。20Fのパーティラウンジがゴージャス感だとしたらこちらはカジュアルを前面に出していますね。

このマンションの共用施設コンテンツはこの4つだけです。飲食系は商業施設に入っていますし、宿泊施設はホテルがあるから不要という判断です。ジムも商業施設の中に用意されるのでそちらをご利用くださいと営業さんから言われました。

価格

さて、価格です。すいません、前回の価格表に一部間違いがありました。第一期は200戸~300戸くらいの売出しを考えているそうです。予定価格表段階からだいぶ変わりました。具体的に書けばCENTRAL棟値上げ・WEST棟一部値下げという感じです。WEST棟西側は抜けている割に坪300万円を切ってきたので人気が出そうです。

続きを読む »

パークタワー晴海とともに、2017GW売出開始のもうひとつの主役新築タワーマンション、「(仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト」から専有部の部屋をようやくお見せできる、との連絡があり再訪いたしましたのでモデルルーム訪問エントリとして改めてご報告いたします。モデルルームは「住友不動産総合マンションギャラリー東銀座館」の中に、特設コーナーが設けられています。めちゃくちゃ混んでいてこの物件の勢いを感じました。

このブログとしても発足当初からウォッチをし続けて早5年。モデルルーム訪問記を紹介できるのは感無量です。紹介に入る前に、少しこのマンションの経緯についてお話させてください。

有明北3-1地区。有明テニスの森東側の11haにおよぶ広大な空き地は長らく公の持ち物でした。臨海副都心計画に基づき、住宅を建てようと何度も入札を繰り返したものの、買い手がつかずにいた土地に2010年ようやく手を上げた企業がいます。住友不動産でした。「ARIAKE GARDEN CITY」と名のついた複合プロジェクトを提出、無事売却したことを発表してから6年半が経ちました。

↓元々の応募概要(2010年発表)

↓当初の計画案

平成27年1月一部開業予定と発表されたこの計画は延期を繰り返します。当初の住宅棟案ではBASのような形状の大型ツインタワー2000戸でしたが、最終的には商業施設やホール部分が拡張されて公開空地部分が増え、1539戸のトリプルタワーとなりました。

この間、2020東京オリンピックの開催決定や臨海副都心におけるMICE・国際観光拠点の形成が入るなど臨海副都心をめぐる状況に紆余曲折があり、むしろ住友不動産にとってはとても幸運な局面となりました。そしてこのたびようやくマンション部分についての販売が開始します。


このエントリのCG画像出典:(仮称)東京ベイ トリプルタワー プロジェクト公式Webページより

この形は、両端タワーと真ん中タワーにお見合い住戸の発生が避けられませんが、角部屋を除いて2LDK/1LDKにという設定になっており、中住戸3LDKは基本的にお見合いなしと有明らしい開放感あるプランとなりました。

コンセプトムービーでは強烈なまでにこのプロジェクトが「国家戦略特区」であることが強調されます。特に住宅棟については恩恵を受けているわけではないのですが、駅チカ&大規模商業施設併設&タワーマンションという鉄板プロジェクトですから、見るほうも気合が入りますね。逆にパークタワー晴海のような「公開空地のじゃぶじゃぶ池で遊ぼう!」みたいなノリは一切ありませんでした(笑)こちらでも書きましたが、立ち位置が両極端なマンションです。

駅から近い順に、ウエストタワー・セントラルタワー・イーストタワーと呼称します。便宜上この後はA・B・C棟とします。

物件概要:

  • 物件名:(仮称)東京ベイ トリプルタワー プロジェクト
  • 地上33階建てタワーマンション(ウエストタワーはロビーが高いため32階)
  • 内廊下免震タワー
  • 総戸数1539戸
  • 隣接商業施設とペデストリアンデッキで接続
  • 敷地内に認定こども園
  • りんかい線「国際展示場」駅徒歩4分/ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分(ウエストタワー)

立地・周辺環境

本物件が位置する有明北3-1地区は有明既存タワーマンションの列より一段南側にあります。南側は首都高湾岸線とその向こう側は東京臨海広域防災公園。東側は首都高晴海線にその先は学校が立ち並ぶ文教地区、西側は有明コロシアム、そして北側には併設商業施設とオリゾンマーレが位置します。

ただしオリゾンマーレは原則として真正面のお見合いはギリギリ避けられています。B棟が正面向かい合う形になっていますが、立地は半歩ずらされていますし、A棟は45度角度が付けられています。眺望への影響は避けられませんが、このあたりぎりぎりの配慮がされていました。このあたりのシミュレーションはモデルルームにてご確認ください。

併設の大規模商業施設ですが、広さ・店舗数ともにダイバーシティ東京に匹敵します!10年後の3-1C街区の拡張工事が計画通り進捗するとららぽーと豊洲を越える規模となります。また、5階建てで1For2FのB棟そば部分にスーパーマーケットが誘致される予定です。5階はレストラン街となりますが、この商業施設のコンセプト上フードコートの設置が見送られると聞いています。A棟にはささやかな店舗スペースが設けられる予定です。

現地ペデストリアンデッキがかけられるであろう場所からA棟方面へ写真を撮ってみました。A棟~商業施設はアクリルの屋根がついていますので雨にぬれずに入れます。メインとなるりんかい線国際展示場駅まではひとつ信号を渡る必要がありますが、目の前といっていい距離です。

交通面で言いますと、大規模商業施設の1Fに交通広場が設置されますが、どこへのバス路線なのかはまだ明らかになっていません。要望書を提出した顧客に対しては、シャトルバスのアンケート調査などもありますが、具体的な計画はまだなく、需要調査の段階のようです。

有明最大の弱点は日常生活において、不便なところですがこちらのマンションについては心配は一切無用、ですね。

建物・内装

住友不動産は、本物件について詳細な仕様が書かれたパンフレットを渡していませんが、私の記憶の限りでは以下の仕様となっています。基本的には昨今のタワーの中では基本スペック高めです。建具のグレード感もありましたが、唯一残念なのは洗面台のグレードがTakara standardでしたね。。。

続きを読む »

新築・中古問わず「特定の物件を推奨することのない中立な住宅相談」と「金融機関に属する事なく投資や保険などを販売する目的で行わないFP相談」を一括セット&有料にて行う日本初のサービス、「住まいスタジアム」の事業プロデュースから、はや2ヶ月が経ちました。ありがたいことに大変ご好評を頂いており、スタッフ一同ほっとしているところであります。

そこで、実際どのようなサービスを行っているのか、サービスを受けられた方の実例を許可を得た上で匿名化してご紹介いたします。

サービス実例1:駅チカマンションへの移動

Aさん家族プロフィール:Aさん32歳(年収900万円)・奥様32歳(専業主婦)・お子様1歳

Aさんは現在IT系コンサルタントのご職業についていらっしゃいます。年収は若くして900万円、そしてこれから収入はまだまだ伸びていく見込みです。学生時代からお付き合いされていた奥様と就職後ほどなくして結婚。20代中盤でマンションを購入されました。しかし日当たりなどの条件を最優先したため、駅から若干遠いマンションをご購入。現在の住まいには特に不満があるわけではないのですが、じきに奥様が専業主婦からお仕事へ復帰されることを考えると、今の地域で駅により近いマンションの方がより快適に住めるのではないかとお考えでした。しかし、昨今の相場上昇もあり当時より物件価格は高くなります。当然、住宅ローンも月々支払いが高くなります。そこで、

1:今回検討している住戸の判断が妥当か
2: 初めての住み替えとなる為、住み替えにおける注意点や検討すべきポイント

を相談したいと、住まいスタジアムに相談申込されました。
事前にメールのやりとりで、現在とご検討されているマンションの情報や、諸条件についてヒアリングをさせていただきました。

対面アドバイザーのお二方から寄せられたAさん相談概要をここに記載します。

住宅アドバイザー三井先生のアドバイス

ご検討のマンションについて詳しく述べてしまうと、個人情報をそのまま明かしてしまうことになるので下記はかなりぼかして書いています。ご相談者のひとつひとつの疑問にお答えするにあたり、経験値とデータに基づき根拠を提示、また社会構造や人口変動などを踏まえた将来展望まで1時間半に渡ってお話させていただきました。

・ご検討されている住戸は、眺望についても問題はなく、日照も確保される高さです。適当な住戸だと考えます
・間取りに大きな欠点はなく良い間取りです。いまお住いの住戸よりも良好です。
・PSが端部にあるため、将来の間仕切り変更がしやすく、収納も確保されています。
・ご検討されている建物の10年後リセールバリューは上の下、5段階評価で4です。今の相場環境下では申し分ないものです。
・ご所有のマンションは住んでからまだ浅く、残債がまだ多い状態ですが、現時点の売却であればさほど損をすることはありません。ということで、Aさんが今の住戸から住み替えたいとお考えであれば、私は積極的におすすめいたします。
・お住いのマンション売却についてもアドバイスをさせていただきました。

住宅FP山田のアドバイス

Aさんは現在年収900万円ですが今後、大幅な収入アップの可能性が高いとおっしゃられていたので、CF表パターンについては、今回かなり多くのシミュレーションを丁寧に行わせていただきました。作成したCF表は以下のとおりです。

1:収入が300万円アップして住み替えた場合
2:収入が600万円アップして住み替えた場合
3:収入がいまのまま推移して住み替えた場合
4:収入が300万円アップして、子どもが一人のままの場合
5:収入が300万円アップして現在のマンションをすぐに売却した場合
6:収入が300万円アップして現在のマンションを10年賃貸に出し、その後売却した場合
7:マンション購入予算を更に500万円積んだ場合
8:いまお借入中の住宅ローン変動金利が3%になった場合

すべてのパターンを作成し、検証を行いました。
基本的には、いまお車をお持ちでなく、今後もお買いにならないのであれば住み替えても余裕のある予算という判定になりました。Aさんは優秀な方ですので、私から見ても今後の収入アップについてはかなり確度が高いと見ています。
蓄財については、既に証券を上手に活用されているため、今後は収入アップに伴い重い税負担がかかってきます。そのため、節税面にも目を向けると良いでしょうとアドバイスさせていただきました。具体的な提案事項については、2回目の対面相談にてご説明いたします。

 

−−−

いかがでしょうか?
Aさんの相談後のアンケートではまだ相談2回目が終わっていない段階ながらたいへん高い評価点を付けていただきました。情熱的なご回答や具体的な改善ポイントまで列挙していただき、さらに事例に取り上げても良いとのこと。たいへんありがとうございました!
さて、住まいスタジアムは「春の住宅相談キャンペーン」と題しまして、4/29〜5/7に相談予約をされた方については、先着7名様限定で、すべてのメニューを15%引きとさせていただきます。下のバナークリックから飛ぶ予約フォームでは通常料金が表示されますが、条件に合致される方は割引させていただきますのでそのままご予約ください。なお15%割引は事後アンケートにご協力いただける方限定にさせていただきます(*注)。

ご予約お待ちしております!!!

*注:当ブログや住まいスタジアムWebページに載せるかは、予め掲載許可をされた方のみですので、ご安心下さい

1 / 326123...255075...最後 »

スポンサード リンク

プロフィール


【このブログの管理人について】
湾岸の妖精・のらえもん

【お知らせ1】
「のらえもんへ購入売却相談」はじめました!
↓↓相談あればこちらまで↓↓


↑↑ネタ提供や人生相談等こちらまで↑↑

【お知らせ2】
2016/2/11(new!)作品投稿サイト:noteにて「俺のブログ論」公開!


【お知らせ3】
廣済堂出版さんより、消費者目線&戦略的思考でマンションの購入・住宅ローン・売却を論じた「本当に役立つマンション購入術」絶賛好評販売中!Amazonランキングで「マンション」「家づくり」第一位!


【コメント】
湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。
主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。 このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。
ブログに書けないネタなど⇒@tokyooftokyo

↓はみ出しブログ連載中!↓
マンションコミュニティ - 口コミ掲示板URL:
http://www.e-mansion.co.jp/
マンションにまつわるエトセトラ - URL:
http://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/author/noraemon

↓2017年3月現在、住宅ローンの借換10年固定限定で0.55%!!!10年固定期間終了後の優遇幅は1.906%!の異常事態。今借り換えないでいつするの?

住宅ローンを真剣に考えるサイト

住宅ローンを真剣に考えるサイトバナー
↑住宅ローンの簡易計算機をつけたサイトです。 本ブログの「住宅ローン研究」エントリはこちらに移行させます。

スポンサード リンク

のらえもんのマンション図鑑

のらえもんのマンション図鑑
↑本ブログの人気コンテンツ 「中古タワーマンション探訪」を 別コンテンツ化しました!

カレンダー

2017年4月
« 3月    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930

カテゴリー