» 2014 » 4月のブログ記事

大好評企画(自称)ケーススタディ集の3番です。
本ケーススタディ集は、のらえもんに実際に来たメールを元に情報をぼかした上で、どう答えるかをシミュレーションしたものです。ゆえに、実際の回答メールとは若干異なりますが、要旨はかわりません。

「どこのマンションを買うべきでしょうか?」

IMG_9016-1024x682
画像出典:coneta.jpより。フリー素材のため、題意とは関係ありません

Q:
のらえもんさま、お世話になります。都内近郊でマンション購入を検討しているAと申します。
(略)
さっそく恐縮ではございますが以下の4物件で検討しております。
初めてのマンション購入ということもあり、なかなか見立てができず悩んでいるというところです。

・北区の新築マンション 70平米台前半坪230万円台
・墨田区の新築マンション 70平米台前半坪坪200万円台
・江東区北部の新築マンション 70平米台後半坪200万円台
・江東区湾岸部の中古マンション 70平米台後半坪220万円台

悩んでいるポイントとしては・・・
(以下略)


noraemon

A:こんばんは、のらえもんです。

私は江東区・中央区の湾岸を専門に扱っており、その他はわかりません。
北区・墨田区・江東区と広域、かつ新築中古混ざってますので、いろいろご自身で検索&見学されたのだろうと推察されますが、何を優先順位に選んでよいかわからないといったところかと思います。

実際私もはじめてマンションを探したときは、千葉・神奈川・埼玉・都心・東京市部とだいぶ広域から探したので、マンションを見学するうちに何が正しいのかわからなくなりました(この経験は、拙ブログを書く上で参考になっています。人生何が役に立つかわからないものです)。
昔は折り込み広告からマンションを探しましたが、今はインターネットの検索で瞬時に膨大な情報を手に入れることができます。しかし、むしろ大量の情報は人の行動決定を阻害する要因でもあります。

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のらえもんブログでもたびたび紹介している湾岸地域の各種インフラ計画。
決まっていること・決まっていないことをまとめました。

確定事項:

環状二号線・新橋〜豊洲間開通

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虎ノ門や赤坂と臨海部を結ぶ環状二号線は平成27年度に全線開通予定となっています。開通により晴海通りの混雑緩和が期待されています。現在、晴海〜築地までは橋梁工事が行われています。
肝心の築地場内を走る道路工事は、築地移転が必須でしたが、築地の豊洲移転が当初より遅れているため、暫定迂回路を作り、開通数年間は片側1車線の道路とする予定です。

新規の都バス路線が通るのか、またBRTが通るのかは現在決まっておりません。

国道357号線・東京港トンネル開通

お台場〜大井町方面は、首都高速湾岸線のトンネルでのみ行き来が可能で、首都高と平行する国道357号線は東京湾の横断部分で寸断されていました。これを解消する東京港トンネルは、大井町→お台場へトンネルを掘っていたシールドマシンはすでに貫通しており、2015年度内にお台場→大井町方向の開通が予定されています。一方、逆方向のトンネルはまだ着工されていません。

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未確定だがかなり確度が高い:

中央区BRT計画

中央区晴海・勝どき西側の交通不便地域に対処するため、中央区はBRTを導入しようとしています。詳しくは当ブログを参考にしていただきたいのですが、要は「路面電車風連結バス」です。

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詳しいことはまだ中央区から発表されていませんが、早ければ今年度が事業者募集フェーズとなるようです。ルートも確定はしていませんが、既報の通り環状二号線が本命でしょう。

まだ未確定:

有楽町線豊洲〜住吉延伸計画

江東区が推進している、有楽町線豊洲〜住吉延伸計画(いわゆる地下鉄8号線)です。
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相変わらずネタに困っているのらえもんです。
GWはモデルルーム訪問の最適な季節。
そういえばこのブログでHow toを書いたことがなかったので、私が普段モデルルームに訪問した際、何を見ているのかを書き出してみます。

1:立地のチェック

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基本的にこのブログの訪問記を書くようなマンションは、ある程度土地勘がある場所の物件しか書きません。モデルルームを訪問する前に、建設予定地を一回りした上で周りに何が建っているのか・何が無いのか方角はどうかあたりを自分の目で調べます。眺望シミュレーション等はグーグルアース等で補完できますが、まずは自分の目が大事でしょう。
実物チェックの後に、モデルルームを訪問します。
販売側はシアターやジオラマ等で、立地面でのメリットを最大限に宣伝しますから、何を言って何を言わなかったのかは後々整理します。

模型説明がある場合、自分のマンション以外は透明な箱で説明されることが多いです。
気になる場合は、透明な箱がなんなのか、どれぐらい離れているのかを販売員から聞きだしましょう。

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2:モデルルームの部屋

モデルルームはいろんな情報が詰まってます。
私はまずマクロ的にざっと構造面を見てから、内装をチェックします。

vr_modelroom01

・入口、玄関ドアの寸法と高さ
・内装面
建具:ドアなどを開け閉めしてグレード感をチェック
ノブ等はずっと使うものですから、何度も握ります。
キッチン:広さやカウンター形状、導線等を見ます
床面:天然かそうでないか踏み心地はどうか等
壁紙:標準プランのグレードをチェックします
・構造面
天井高やサッシ高で広がり感が出ているか見ます
梁がどこまで部屋に出っ張っているか、下がり具合をチェックします
総じて、目線が少し上になります
3LDK→2LDK変更等をしている場合はどこの壁を取ったのかを確認
・家具やオプション
インテリアで販売側のメインターゲットを推定します。
また狭め2LDKや狭小スパン部屋の場合は、圧迫感軽減の工夫のヒントをもらったりしています

3:商談

まずはおおざっぱに価格表を見て、物件がどれくらいの坪単価かを推定します。
そののち、角と方角別のプレミアムの付け方を調べます。

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主に豊洲・東雲・有明・晴海・勝どき・月島の新築中古マンションと周辺地域情報を取り上げます。
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