» 2015 » 8月のブログ記事

築40年超マンションのリノベーションってどうだろう?で築古住戸への資産性の疑問を書いたのらえもんですが、少し流れが変わるかもしれません。

フラット35(リフォーム一体型) (住宅金融支援機構) 古い建物も借りやすく
日本経済新聞 8/29付記事

住宅金融支援機構は4月、中古住宅購入とリフォームの資金を合わせて借りる長期固定型住宅ローン「フラット35(リフォーム一体型)」を始めた。8月の最低金利(融資率9割以下)なら35年、1.58%の全期間固定で借りられる。

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最近、中古住宅購入とリフォームの資金を一体で貸す民間住宅ローンも増えている。ただ、民間では築20年程度で建物価値はゼロとみなすことが多く、担保評 価の点で希望借入額に届かない例がある。今回の商品は古い建物もリフォーム後にフラット35の技術基準を満たせば原則受け付けるので、必要な額を借りやす くなる人は増えるだろう。

古い住宅に価値が無いのは、銀行の担保評価がつかずに頭金を積み増さなければならないからです。諸外国と比べて日本の中古住宅が評価されていないのはこの一律の担保評価システムとリコースローンのせい(ただリコースローンのおかげで住宅ローンは低金利なので一概に原因とはいえない)でして、個別事情まで勘案する融資システムができれば、中古住宅の価値は底上げされるでしょう。

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無視しても良かったのですが、せっかくなのでとりあげます。「都心にも迫る過疎化の波 豊洲のタワーマンションでも限界集落化か」という煽り記事が波紋を呼んでいます。

都心にも迫る過疎化の波 豊洲のタワーマンションでも限界集落化か
http://news.livedoor.com/article/detail/10507999/ (魚拓)

例えば30代、40代が多数を占める現在の豊洲地区の人口構成は、40年前の高島平団地(板橋区)にそっくりです。かつて『東洋一の巨大団地』と呼ばれた高島平団地ですが、今は65歳以上の高齢者が住民の4割弱となっている。もはやこれは都心の“山村”です。分譲マンションが多く、長期ローンを組んで購入することが一般的な湾岸エリアでは、20年、30年は人の移動が起こりにくいため、高齢化がさらに早く進みます。

うーん、東京湾岸エリアの中古物件成約戸数はここ数年堅調に伸びていますし、東京の中で最も活発に取引されているエリアなんですけど。この記事の”地域エコノミストの藻谷浩介氏”はこの現実をどう解釈するのでしょうか。

地域住民として、そして湾岸エリアの不動産をここ数年ウォッチし続けたブロガーとして意見を述べますと、高島平団地と同じようになることはないでしょう。

これは昨年の5月に書いた2つのエントリが僕なりのファイナルアンサーのつもりです。

湾岸の行く末って多摩や千葉の新興住宅街と一緒なわけ?
湾岸の行く末って高島平団地と一緒なの?&ランキング公開

まず、エントリー層として近隣に賃貸マンションがかなりあり、また分譲賃貸も少なくない比率で入居が進んでいる事実があります。賃貸マンションに一生住む人はすくなく、ここで地縁が自然とできた人は、入居の入れ替えが行われます。

そもそも、湾岸以上に急速な高齢化が進む地域がいっぱいあることを忘れてはいけません。 続きを読む »

前回は、長谷工さんの二重壁工法を批判したのらえもんですが、厳しい制限の中で一番安く良いマンションを作るのは長谷工さんであることも良く知っています。ちょうど新建築の長谷工コーポレーション・マンション特集が発売されていたので買ってみました。

『新建築』2015年7月別冊 マンションづくりと街づくり 長谷工コーポレーションの手法 『新建築』2015年7月別冊 マンションづくりと街づくり 長谷工コーポレーションの手法
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本ムックの特筆すべきところは、長谷工さんにとってのフラッグシッププロジェクトである、「深沢ハウス」を土地入札から入居・管理段階までのプロジェクト変遷を細かく記載したところでしょう。いろいろな制約の中、長谷工さんが全社一丸となってプロジェクトに乗り組み、見事成功させた事例でしょう。

Fukasawa_House_Entrance
画像出典:Wikipedia深沢ハウス紹介ページより

第一種低層住宅専用地域に19Fの建物を建てちゃったので法廷闘争は相当苦労したと思いますけどね・・・本プロジェクトのシンボルとなるD棟基準階の高さは3110mmで二重床二重天井、扁平梁の採用により、サッシ高は2200mmを確保。居室とリビング天井は2500mmで全棟免震は今のマンションでも通用するスペックです。

土地取得から、配棟構成の変遷、デザインウォールの設置など、マンション好きとしてはみるべき情報もりだくさんですね。

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