有明SWOT分析、3回目の今回は機会について取り上げます。
SWOT分析とは強み・弱み・機会・脅威の4つに
区分して、自らの立ち位置を考える分析方法です。


20111231-有明(Ariake) / Haya_BS

機会というのは、SWOT分析独特の言い回しで、もう少しわかる書き方をすれば
「外的要因による強み」のことです。
「湾岸最深の住居エリアとしての有明の立ち位置」で挙げた項目から少し詳しく述べていきましょう。

1:住友不動産によるショッピングセンターを含 む大規模開発が計画されている


TOC Ariake / Dick Thomas Johnson

弱味の項目でも述べたように残念ながら有明には文化堂以外にまともな商業施設はなく、その文化堂も小さなスーパーです。 2010年に発表された有明ガーデンシティーはこの現状を打破する有明の起爆剤となりうる施設です。

現在、2015年に一部開業の発表がされていますが、特に商業施設棟が計画されているのは嬉しいですね。
既存マンションには眺望の障害になる可能性も大ですが、今まで何もなかった有明にショッピングセンターが
建設されることは決してマイナスにはならないでしょう。
既に台場と豊洲に大規模な施設があるのでそことの住み分けが難しいところです。

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2:東京オリンピックが開催された際に競技場が 建設される予定

有明タワーマンションの北側には広大な空き地が手付かずのまま 残っています。
有明住民としては、ここにタワー マンションを 建てられてしまうと、北西側の眺望がすべて遮ら れてしまう 懸念がありました。

先日発表された東京オリンピック2020の計画概要を読むと、ガレリアグランデ・シティータワー有明の裏手に常設の有明アリーナ、 オリゾンマーレ~ ブリリア有明スカイタワーの裏手に、仮設の有明BMXコース・有明ベロドローム・有明体操競技場 がそれぞれ建設される予定です。

重要なのは

  • 2013年のオリンピックが決まるまで更地であることが決まったこと。
  • オリンピック誘致に成功した場合、2020年ま で北西側眺望を遮るものが建たないこと。
  • 北西側会場だけでなく周辺でオリンピック競技が 行われ大変盛り上がること

の3点を強調しておきたいと思います。

3:豊洲に市場が移転してくること

有明の北西側運河を挟んだ向こう側に豊洲新市場が来ることが決定しており、
現在地盤工事が急ピッチで進んでいます。

市場が来る、つまり流通トラックが増えることを 意味しており 必ずしもプラス面だけではありませんが、
“千客万来施設”が建設予定です。
現在の築地場外のような活気ある店が近隣にできるので、外食や買い物に期待が持てま す。

他にも環状2号線の開通が控えています。
豊洲新市場ができた際は、バスの増便も期待できます。
昨年末、土日のみ1時間一本しかない丸の内南口行きバス便に関して、
有明5マンションの管理組合が共同で、

・平日運行と増便
・ルートをディファ有明で曲がるのではなく、ガレリア脇で曲がるように変更してもらうこと

を東京都交通局に依頼しています。(→20130302追記:バスは平日増便・ルート変更になりました!)
実現すれば、マンション前から晴海通りを通って銀座・有楽町・東京駅へ行く
最短ルートのバスが運行されます。

他にも
中央区銀座-晴海間の路面電車計画
ゆりかもめ延伸計画
有楽町線豊洲-住吉間計画(これは江東区が決定済み??)
もありますが、この辺は期待しないで待っていた 方が良さそうです。

総じて、周辺の開発は有明地区にプラスです。
開発が一旦終了した東雲とは違い、 まだまだこれからの地区。
江東区有明は地価が上がる可能性が高い数少ないエリアのひとつです。

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いつもブログ拝見しております。
私は、ずっと引越し好きの賃貸派で、白金、中目黒、芝公園、両国、三田、台場、三軒茶屋、一番町、日本橋と住み替えてきたのですが、昨年の秋に、有明で最初に出来た中古タワーマンションを購入しました。
湾岸ということでひとまとめにされがちですが、有明は他の場所にはない独特な面白さがありますよね。住民も個性を持った方が多いですし。各マンションにもそれぞれ個性がありますしね。
のらえもんさんの考察や意見には共感できるところが大変多くあります。
更新大変だと思いますが、これからもがんばってくださいね。

>>ありきたさま
いつも訪問有難うございます。
賃貸派から有明に購入へ切り替えたきっかけは何だったのでしょうか?

私も有明に来て住民のバリエーションの多さに驚きました。
他の地域に住んでいたら多分なかっただろう刺激を与えられて
このブログを始めたと言ってもいいくらいです。
ご近所さんですので今後ともよろしくお願いいたします。

ありがとうございます。
私が賃貸をやめて購入した理由は、やはり住宅にかけるコストを下げたかったというのがあります。賃貸時代は年間300万円ほどの家賃を払っていましたから、仮に5年後に売る際にある程度下がっても、家賃の総額を上回ることはないかなと思いました。5年後というのは私にとっては意味のあるタイミングで、子供が小学校に上がる時期なんです。小学校の間転校させたくないですし、5年以上保有すれば、売却損を所得税から控除できますしね。また売主の方が、よいオファーを出してくれたというのも前向きに考えるきっかけでした。こういうのは中古ならではの利点ですよね。ちなみに不動産業者に払う仲介手数料も半額にしてもらいました。
場所についてですが、私は購入するなら東京の東半分、特に今後の変化が感じられる有明か東日本橋が良いだろうと考えていました。西部は、確かに東急駅前的な快適さはありますが、どう考えても西部の発展には限界がありますよね。その点、有明は5年後に売る際にそれほど下がらないのではないかと思いました。理由は私よりお詳しいと思いますので省略しますが。
東日本橋も、古い街でありながら、有明同様に変化が感じられる街だと思いました。これまでは問屋街という雰囲気でしたが、徐々にクリエイターなどが住みつく街に変化していっています。また久松小学校というのがあって、そこのレベルがすごく高いんです。SAPIX小学部の本部もありますしね。日本橋と名のつくところは、基本的にどこに住んでも地下鉄の駅が5分以内に3つはあり便利ですし、それでいて西部に比べれば中古マンションも圧倒的に割安ですしね。
私はどちらも気に入っていたのですが、妻が今住んでいるマンションを気に入り、結局有明を選びました。
住んでみると、有明はやはり開放感があり、とても快適ですね。私のイメージする湾岸の通りです。東京中を見回してみてもこれほど開放的なところは無いですよね。維持費も思ったほど掛からないようで、当初5年間だけ住むつもりでしたが、もっと長く住んでも良いかなと思うようになってきました。
これから有明のマンション間の交流の機会もいろいろと出来てくるようですので、もしお見かけするようなことがあったら、その節はよろしくお願いします。

>ありきた様
コメント欄に入りきらないほどの熱いメッセージ、ありがとうございます。
5年後の売却をお考えとのことですが、ありきた様がどの部屋をいくらで買ったかによって違うと思いますが、たぶんほとんど損にはならないでしょう。
理由をブログに書くか迷っていますが、損得を考えるなら今かって5年後の売却が一番グッドタイミングです。
今後有明マンション協議会マターで交流行事も出てくると思いますので、その節はよろしくお願いいたします。

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