オリゾンマーレ

中古マンション探訪:オリゾンマーレ編(その2)

オリゾンマーレ編・その1の続きです。
今回は、共用施設と相場観についてです。

共用施設

オリゾンマーレは398戸と湾岸タワーマンションの中では比較的小規模にもかかわらず、大規模な共用施設を持っており、ほとんどを最上階に集めています。マンションで一番高く売れる最上階をすべて共用施設にしてしおうというコンセプトは、後に規模を大きくしたブリリアマーレ有明・ブリリア有明シティータワーに引き継がれます。

・バー(27F)


上下の画像出典:プロパスト”作品集”ページより

・プール&ジェットバス(27F)

・屋上庭(27F)

・ジ(27F)
・ミニショップ(1F)

・ゲストルーム(3F)
1F部ラウンジ

400戸未満という規模のマンションが持つ共用施設とは思えないほどの充実ぶり。また、前のエントリでも述べたように使われている大理石のこだわりようが半端ないです。ちなみに27Fですと白と黒タイルの千鳥格子になったり雰囲気が変わります。

相場観

さて、オリゾンマーレの相場観です。このマンションはほとんどが55~65㎡くらいの1L・2LDKタイプが主流で、100㎡を超えるタイプはプレミアムフロア扱いの25・26階しかありません。部屋の間取りを見ても70平米ない中住戸は独身・DINKSから1人っ子向けかなぁという気がします。

オリゾンマーレは、過去5年半で50例の成約事例が積上っていますのでだいたい相場観がつかめます。

まずは、全体の成約事例散布グラフです。
(各グラフはクリックすると大きくなります)

最近は坪160〜210万円の中に納まる相場となっています。坪180あたりに成約が集中していますが、190、200といった成約がないわけでもありません。成約坪単価が高い事例を個別で見ますと、やはり北西高層階のようです。

次に、成約事例を方角別で分類した散布図を紹介します。

南東が落ち込んでいますね。これは南東面に建つ「有明ガーデンシティーの影響かと思われます。最近事例ですと、北東面の2つの部屋が安く成約されていますが、これは低層階の成約です。
北西が一番事例としては多いのですが、ばらつきがあり、ケースバイケースとしか言えません。

階数別に統計を取ってみると、結構明確な差がでまして、低層階と高層階の坪単価差は約30万円強あります。25、26Fはプレミアムフロアですので、さっ引いても20Fを超えたあたりですと近似線を大きく上回る部屋が多く見られます。

現在の相場としては、基礎点が坪170万円前後、高層階もしくは北西向きはプラス査定、両者が合わさると更にプラスと考えれば良いと思います。
ただ最近、いろんなところからこの地域の在庫がかなり減少して成約坪単価が上昇気味と聞きます。本当ですかね?

次回は賃貸成約事例から本マンションの想定PERを考えてみましょう。

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