» 2016 » 6月のブログ記事

またゲンダイか。いや、日刊ゲンダイさんと週間現代さんは関係ありませんね。現代ビジネスさんは週間現代系のウェブサイトです。

gendai20160630
画像出典:現代ビジネスWebページよりキャプチャ。画像をクリックすると該当ページに飛びます

特集「賢者の知恵」にて2016年6月29日に掲載された【2020年、あの人気マンションの値段はこうなっている!~全117物件の「予想価格」を実名公開、不動産業界が大きな声では語れない「真実」】がネットにさざ波を読んでいます。なんと!2020年のマンション価格を名指しで大公開!勇気ありますね〜ぼくはおそれおおくてそんなのできませんです、はい。

「『GEEO』は、莫大な数のビッグデータを使って現在から未来の不動産価格を予測計算することができます。

利用するデータは、路線価、国勢調査、住宅・土地統計調査など官公庁 のオープンデータに加えて、過去の不動産売買の成約価格、駅からの距離、建物の面積、マンションのブランド価値まで含みます。さらに、それぞれの土地の地 価推移データも駆使して、1000を超えるデータから、人工知能が不動産の価格を予測します。

人工知能が決められた計算式で導き出すので、恣意性が極力排除されて、人間が弾き出すよりも客観的な結果になります」
そうして算出された結果をまとめたのが、本文最後からの表である。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993?page=2

うーんなるほど、ビックデータを使って分析するとはいま流行してますね。しかし、記事内容を読んだ素直な感想としては、

まぁ従来のデータから読み取れる延長線上だよね、でも社会は変わっていくからなぁと。これをつぶやいた後、きちんと表を見ると内容が正直アレなことに気づきました。こういう表が一旦出ると、影響されて不安に感じる方もいらっしゃるかと思いますので、このブログで私の感想を書いておきます。

1:基準がよくわからない点

そもそもこの現在価格って何ですか、何を基準とされていますか?現在の成約予想坪単価に対して70平米換算していますか?記事ではこんな当たり前のことも書かれていません。私がこのレポートを部下に持ってこられたら突き返しますね。

gendai_20160630_2

2:現在価格が意味不明な点

そもそも江東区タワーの序列が

シティータワーズ豊洲ザ・ツイン>豊洲タワー=ブリリアマーレ有明>アーバンドックパークシティ豊洲>Wコンフォートタワーズって書いてる時点で、相場感が大きくズレてるとしか思えません。【不動産業界が大きな声では語れない「真実」】という煽りタイトル入ってますけど、業界プロどころか、のらえもんブログの読者様にこれを見せたら鼻で笑われますよ。いや、みんながあんまり自分の住んでいる場所の相場に詳しくてもそれはそれで嫌なんですが。

その他、不動産市況が今よりずっと良くなかった時期でも坪320万の成約があるパークハイム自由が丘二丁目の現在価格が「5,149万円」とか、セントラルパークタワー ラ・トゥール新宿が「6,980万円」など、いやいやいやその価格間違ってますよね?どこ情報でしょう?というのが並んでいます。その価格で買えるんなら今すぐぼくが買うよ・・・

元のデータが間違っているところに、どんな係数をかけても間違いです。元のデータの信憑性がないなら、ビックデータやら統計分析やらは何の役にも立ちませんね。

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のらえもん宛に実際に来た相談・質問に対して、個人的な返信後、あらためてブログ上でお答えする、ケーススタディー集です。今回私が知らないことを聞かれましたので自分で計算した結果を紹介します。

夫婦でペアローンを組むにあたり、夫婦連生団信を勧められましたがこれってお得ですか?

hug_couple

Q:

のらえもんさん、はじめまして。(中略)

住宅購入のためにペアローンを考えておりますが。夫婦どちらかが亡くなると残債が無くなる”クロスサポート”という団信を見つけました。これは入ったほうがお得なのでしょうか?

A:

こんな商品もあったんですね、私知りませんでした。クロスサポートは三井住友銀行住宅ローンの団信商品名で、夫婦連生団信が正式名称のようです。三井住友銀行以外にも、フラット35の機構団信のオプションや、労働金庫、スルガ銀行でも同様の保険が確認できました。

金融機関商品名付加料金備考
三井住友銀行クロスサポート年+0.18%途中の任意脱退不可
住宅金融支援機構デュエット1人加入の特約料の約1.56倍満15歳以上 満70歳未満
各労働金庫夫婦連生団信年+0.1%満18歳以上満66歳未満
スルガ銀行連生団信年+0.3%満 20歳以上満65歳未満

機構団信は、年利換算で+0.35%付加といわれていますので、1.56倍かけて引き算すると、年+0.196%となります。これを見る限り、こと夫婦連生団信に関して言うなら労働金庫の圧勝ですね。夫婦連生を目的に労働金庫を選ぶことはないかもしれませんが、頭の片隅に入れておいてよいでしょう。仕組みとしてはろうきんのパンフレットにわかりやすく載ってました。

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団体信用保険も、結局は金融商品であります。お得かどうかは計算できます。

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豊洲がすてなーに真向かいのレンタルのニッケン跡地に東急のツインタワーマンションが建設されるとの噂が掲示板等で出たのはこの半年くらいでしょうか。この件について、読者からいろいろとメールにて聞かれたということと、鈴木江東区議が「豊洲の開発計画〜防災・まちづくり対策特別委員会」というエントリで、この話題を出されたので、解禁されたかなと判断して私の方でもエントリにしたいと思います。このブログは公知情報を元にするというスタンスだったので、長らくこの計画については書いてきませんでした。

こちらもともと東京ガスの敷地でしたが、2015年夏ごろに入札があったと記憶しています。

rental_nikken

驚いたのはその入札価格水準です。とある業界紙で以下のように書かれて話題となりました。一部を引用します。
江東区新豊洲の東ガス用地1次入札で、あるでベガ入れた強気の価格が話題を呼んでいる。(中略)このデベが示したのは、豊洲駅からゆりかもめで1駅分の新豊洲にもかかわらず、坪400万円近くが見込まれる水準だったようだ

新豊洲で坪400!最初聞いたときは冗談かと思いました。
私はこの後、入札価格が最終的にどうなったかは存知ませんが、NIPPOが取得したと聞いています*。当初東急との共同事業で1500戸級のツインタワーマンションだというお話までは聞きました。ツインタワーを計画していたのは本当でしょう。

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