» 2013 » 2月のブログ記事

25年1月22日に行われた基幹的交通システム部会第三回の資料と議事録が公開されています。

↓本エントリの画像は全部クリックすると大きくなります。


本エントリの画像出典:中央区・第2回基幹的交通システム部会を開催しましたより

資料を一読すると、ほぼ「環状2号・みゆき通りルート」で決まりのような書き方です(議事録見ると、委員から少し苦言が出ていたり)

初期段階のBRTは銀座5丁目まででLRTに乗りかわる段階で、数寄屋橋〜東京駅方面へ延伸する計画のようです。

また、需要予測(バスと開発関連による新規需要のみ)と運行想定が発表されています。
想定ルート:銀座5丁目交差点〜晴海トリトン前

BRT需要予測:
BRT需要 11,659人/日(往復)
表定速度 20km/h
所要時間 片道12.6分
運行頻度 4.3分(ピーク時?)

ゆりかもめも4分に1本間隔運行ですから、結構な頻度です。
晴海〜銀座5丁目が12.6分はかなりのインパクト、と考えます。現状が不便すぎるのですが。

新規需要予測に使われた晴海・勝どきの新規計画一覧も参考になります。


表の中、晴海3街区A2A3は住友さんの計画ですが・・・H27予定なのにまったく形になってませんね。

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35000人のランナーが東京都心を走る一大イベント、東京マラソン2013が2/23に開催されました。
近所ということもあり、のらえもんも応援しに行きました。


画像出典:東京マラソン2013公式Webページより

コースを見ると、東京の名所をくまなくめぐりますね。来年は参加したいな・・・

カメラを何枚かとったのですがあまりよく取れていないませんでした。
せっかくですので、録画したフジテレビの映像から、湾岸タワーマンションが映った場面を中心にアップします。
写真はクリックすると大きくなります。


佃大橋から先頭集団。月島のタワーマンションと奥にかすみがかって見えるのがパークシティ豊洲。

右手が佃島のリバーシティ。東京駅八重洲口からバスに乗ると左手にいつもこの景色が見えます。きれいですよね。

この辺がタワーマンションが多いことがわかる空撮ショット。月島・佃島の向こうのマンションは勝どきのマンション群。

豊洲の晴海通り。ここでは、カメラを俯瞰からとったり上に振り上げたりしなかったので、豊洲のマンションは映らず(笑)たぶん、マンションに注目しながら見るのは世界で僕だけしかいないかも。

東雲のイオン前交差点。ここでも空撮等はなし。

東雲キャナルコートの出口付近。右側、パークタワー東雲の広告が微妙に出る。

前田選手がラスト1kmでケニア選手を抜いた瞬間!実は、この時肉眼で見てて大興奮しながら応援してました。
左奥にガレリアグランデ。画面中央に東雲のタワーマンション群。

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最近、さんざんな有様なのでブログで取り上げるのをやめてしまったのですが、有明地区の中古タワーマンション価格がまったく冴えません。今売り出している物件の平均価格は前年に比べて1割程度下がっています。

なぜこうなってしまったのでしょうか?

実は、メールで似たような相談メールが都合3件くらい寄せられました(1件は東雲でしたが…)。簡単に言うと、「査定金額が思ったよりも低いです。のらえもんさんならどうしますか?」

 

 

はっきり申し上げますと、平成25年1月2月3月は考えうる限り最悪のタイミングだと思っています。年度末ですから時期的な見込み客の増減はあるものの有明、ひいては湾岸エリアをマクロで見ると以下の推論が成り立ちます。

  1. 有明地区には未だ2つの”新築”マンションが販売中であり、このうちブリリア有明スカイタワー(BAS)が値引き販売中である。新築の値段に引きずられる形で、地区の査定金額が下がっている。
  2. 売主(特に東京建物)にとってブリリア有明シティータワー(BAC)の販売が控えている今、BASの在庫処分が待ったなしである。おそらくデッドラインは4月末頃と思われる。
  3. なぜなら6月には、BACの他に近隣SKYZの販売開始が始まるからである。付近にセール中の物件があると販売する物件に悪影響が出る。
  4. BAC・SKYZあわせ1700戸の販売となる。両者はこれから熾烈な集客合戦(江東区どころか首都圏広域で集客しなければ・・・)をしなければならない。
  5. 新築の見学に合わせて付近の中古を見るのは当然である。つまりこの時、湾岸地区のマンション購入に前向きな買い主が一時的に増えることになる。
  6. もっといえば、2月3月の成約価格が足を引っ張る可能性が高い。だから今、新築と価格の張り合いをして地域全体の平均成約価格を下げる必要はまったくない。

すなわち、直近ならBAS(すくなくともプレミアフロア除いた住戸)が完売して、SKYZ・BACの第一期販売する直前。まともな相場観があれば、ここが一つのタイミングとなるでしょう。

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