» ブリリア有明スカイタワーのブログ記事

前回は、スカイタワーの事例を紹介いたしました。

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入居からの賃貸成約事例を調べると15例ありました。こちらもグラフ化せず、表にしています。

ブリリア有明スカイタワー 賃貸成約事例 2011年3月~2014年6月

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スカイタワーは10階がすべて地権者住戸のはずですが、こちらの成約はデータベースに記載がありません。坪1万円を下回る成約は中低層が多いですね。それ以外ですと、40平米も70平米も90平米も坪1万円を超す成約がついてます。

現状の相場としては、北西中低層の70平米台で23~25万円くらい。60平米台になると、20万を超せないくらいのラインですので、70平米台3LDKの方が坪単価的には良い値段がついていることがわかります。ちなみに高層階プレミアムは賃貸になるとあまりついていません。坪240万円で70平米20階を購入し坪1.05万円で貸せたとすると、何年で元が取れるかを計算すれば表面19.04年となりました。このあたりの新築マンションよりちょっとだけいい数字です。

感想など

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ブリリア有明スカイタワーは、震災後の混乱のあおりを一身に受けてしまった少し不幸なマンションでした。
このマンションの一斉入居開始の直前に震災が発生して、大混乱になりました。当時、2割くらいあるといわれていた完成在庫は、販売を加速させるどころか半年くらい販売がストップ。その後も在庫の消化はなかなか進まず、完売するまで2年近くかかりました。そういえば、私のブログの一番最初の頃はスカイタワーウォッチャーでした。

震災のあおりを受けましたが、このマンションの幸運は2つあります。

ひとつはオリンピックが来て、市況回復の恩恵を一番初めに受けたことです。成約事例を見ればわかりますが、現時点で見れば新築時とほぼ同水準まで相場は回復しています。
もうひとつは、入居直前に震災が来たため、売主負担で建物の修繕ができたことです。組合財政の負担無しに修繕ができたことは大きいです。

お隣のブリリアマーレ有明と比較されることが多いマンションですが、基本的にマーレの反省点を踏まえ、かつファミリー向けに寄せた跡が見られるマンションです。
天カセを省いたことにより、マーレより専有部の天井高は高く作られています。オール電化はまだまだガス併用との比較でコスパは勝っていますし、エコキュートは廊下側に出ていますので、KTTのように専有面積に含まれていることもありません。共用廊下や館内デザイン、エレベータ等も落ち着いています。

現状のデータを見る限り、内廊下プレミアムはついていません。普通の価格帯で内廊下を希望する方にはかなりおススメですね。

P.S.
有明第二小中学校の敷地面積が確定していませんが、ここの大きさ次第では、北西側の眺望が大きく阻害されるリスクがかなり減ります。もともと南東向けは眺望リスクがありませんので、南西以外は将来の眺望面でもあまり不安のないマンションとなります。

ブリリア有明スカイタワー編・その1の続きです。
今回は、共用施設と相場観についてです。

共用施設

1089戸という規模にふさわしく大規模な共用施設を備えてます。一部の写真は読者様よりいただきました。

・オーナーズスイート4室(33F)
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画像出典:glamorous 公式Webサイトより

・オールデイラウンジ(33F/バーラウンジ)
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↑CGじゃなくて実際の写真です。

・キッチンスタジオ(33F)
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・プール(2F)
bas_pool

・スカイデッキ
img-03

・ジム
・キッズスペース
・2Fラウンジ
・33F南東側デッキ

という感じで、1000戸規模としてはかなり大規模な共用施設を持っています。同じ売主のブリリアマーレが素材感を前面に出したデザインに対し、スカイタワーは美術館テイストです。最上階のバーラウンジカウンターは広くて、お酒も豊富で安いです。

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相場観

ブリリア有明スカイタワーは2011年3月入居開始ということで、現時点では12例しか事例はありません。

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有明で1085戸の超大規模タワーマンション、「ブリリアマーレ有明」を計画した東京建物は、ほどなくして西隣にほぼ同規模のマンション用地を確保します。当時”有明TT計画”と呼んでいたマンションは、東武鉄道とJVを組み、スカイツリーを意識しただろうと思われる「Brillia 有明 Sky Tower」と名前変えて販売されました。

敷地形状が微妙に北西側が狭く、南東側が広いため、南東側に寄せて建てることになりました(凹んだ部分はたぶん東京都所有)。なるべく南に寄せてブリリアマーレとの被りを少なくしようとした形跡が見られます。

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先行したブリリアマーレ有明と比較してみると、先行物件を反面教師として、いくつか改良したことがわかります。

  • 販売に苦労した31・32階プレミアムルームは作らず、33階のみの設定とする
  • そのため最上階すべてに共用施設を集めず、2Fと33Fに分散させる
  • ファミリー層にターゲットを寄せる
  • 東西に長い形状にし、北西・南東の部屋を多く設定する
  • 駐車場を12階までとし、建物内部に収める、12階まで内廊下設定とする
  • 駐車場の入出庫を地下に設定し、その分浮いた1Fの間口を使ってスーパーを誘致する
  • 見合いとなる北東側にエレベーターを設置、よって出入口も東側に寄せる
  • メインロビーを北西側に作る
  • プールは縮小し、スパを廃止、そのかわり2Fにラウンジを作り、キッズルームと出入りできるようにする
  • 建物を南東に寄せたことにより、北西に広く庭を取ることができた。石張りにせず、芝生とした

キャッチコピーは「ときめきをシェアする摩天楼」。オダギリジョーをイメージキャラクターにして「ここどこ?」と台場に近い有明をアピールしました。この路線は、東京建物の有明3棟目に引き継がれます。

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画像出典:Brillia有明Sky Tower旧公式より。今は存在せず

物件概要

  • 物件名:Brillia 有明 Sky Tower(ブリリア有明スカイタワー)
  • 総戸数: 33階建て1089戸
  • 制震・オール電化タワーマンション
  • 最上階バーラウンジとプール有
  • りんかい線「国際展示場」駅徒歩9分 ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩7分

立地・周辺環境

ブリリア有明スカイタワーは、南東側に有明テニスの森・北西側に東京オリンピック仮設体育館計画がある立地で、メインの交通としては、1:りんかい線・国際展示場駅、2:ゆりかもめ・有明テニスの森駅、3:都バス・門前仲町・東京駅丸の内南口・東京駅八重洲口行き各路線の3種類あります。
ゆりかもめ・お台場海浜公園にも歩いて通える範囲なので、汐留・新橋方面の通勤ならこちらも使えます。
北西側・南東側の広大な土地は、都内と思えない開放感を味わえます。また北西側には「有明第二小学校・中学校」が建設予定です。

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普段使いの買い物としては、棟内スーパーの文化堂が利用できますが、大きなスーパーではないので、本格的な買い物は豊洲や東雲のスーパー、もしくは宅配を利用することも多いでしょう。

眺望

専有部からの眺望は南西・南東・北西の3方向。グーグルアースでの眺望シミュレーションはすべて地上70m、20Fあたりの眺望です。

南東面
↓各図はクリックすると大きくなります
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南東面は、有明テニスの森方向です。TOC有明まで400m離れていますので、まったく圧迫感はありません。15~16Fくらいになると東京湾の海が見えてくる計算になります。それ以下の階層ですと、有明テニスの森が文字通り「森」に見えてくるので、それも悪くはありません。
高速の騒音はそれなりにありますが、前建の心配はしなくて良い方向です。

南西面
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お台場方向です。こちらも現状高い建物は無く、非常に見晴らしがいい方向となっています。Googleアースのシミュレーションでは、ブリリア有明シティータワーがまだありませんが、既に33Fまで完成しています。

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